[摘要] 社区商铺一直是投资人青睐的商业地产项目：一方面相比其他商铺售价略低，另一方面由于社区居民对生活服务的需求相对稳定，商铺的回报率也相对稳定。然而，随着近年来商铺售价的飚升和大量扩建，社区商铺投资回报率持续趋低，空置率也越来越高。甚至有人调侃：“一铺养三代”的好日子已成为过去，“三代养一铺”的投资窘境逐
影响 社区商业过度开发，商铺价值有待提高
由于近年来住宅去投资化政策的实施，加之人们对商铺的投资热情不断高涨，越来越多的社区开始大规模的建造商铺。一方面商铺的数量增加，有的甚至在社区内开出一条通路，尽可能的多出商铺面积，也就是所谓的内街，限度的挖掘地块的商业价值；另一方面临街商铺根据规划的规定，商铺层数多数不会低于四层，这也使得层数越来越高。开发商为了多出面积，也在不断加大商铺的进深，这使得商铺的单套面积不断增大，如今放眼望去，适合社区商业生存的五十平方米的小铺在新社区已近绝迹，连百平方米左右的商铺都已是稀缺产品。
赵杨告诉记者，通常来说商铺的价值在于铺面本身，层高和进深不断加大，意味着商铺无效面积在增加，也限制了许多小本生意的进入，社区商铺原有的生活服务功能因此而被削弱。一方面社区居民怨声载道，原本满足居民生活服务需要的商铺，如早餐店、蔬菜店，现在却因大商铺高租金无法入驻小区，生活越来越不方便。另一方面，在房租单价上涨的同时，单套商铺的租金水平也因面积的成倍增加而提高了，在此压力下商户也在抱怨挣不到钱。
赵杨认为，这两种情形如果不及时扭转，必然会影响到社区商铺的销售，建好的商铺大面积空置使得商铺的本身价值被“稀释”。这与社区商铺不断飚升的售价一起，成为社区商铺投资的重大利空。可以预见，未来开发商自持物业的比重会变大，但也只是被动自持。
投资商铺有风险，选择商铺需谨慎
记者在采访中了解到，随着近年来商铺售价的飚升和大量扩建，社区商铺投资持续趋低，空置率也越来越高。甚至有人调侃：“一铺养三代”的好日子已成为过去，“三代养一铺”的投资窘境逐渐显现。
但另一不容回避的事实是，但由于近年来住宅去投资化政策加剧了投资渠道的狭窄，商铺依然是人们比较热衷的投资品。
据房管部门的统计数据，截至去年年底，石家庄市区商业物业保有量在730万平方米，其中不包括那些证照不全但已投入使用的物业。如此折算，石家庄人均商业面积在2.1平方米，这个数值甚至大于北京的人均商业面积，小于上海的人均商业面积，但石家庄无论人口消费能力还是流动人口数量，这些跟商业发达程度关联的因素都远低于上述两个城市，因此过剩是肯定的。在商铺供应过剩背景下，投资者如何选择投资产品呢？对此，赵杨建议，对于社区商铺这种投资相对稳键、租金不会大起大落的投资品而言，“如果买商铺，要选择租金至少达到5%的商铺，这个接近银行五年期定期存款的利率，也接近互联网理财产品的平均率“，如果低于这个回报，你都不如把钱存到银行了，因为至少最近几年内，商铺的售价已到了平台期，物业本身空间几乎没有了。
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