[摘要] 十八届三中全会《决定》中，虽然只字未提房地产业如何发展、房价如何调控，但《决定》中许多改革措施，都跟房地产业的发展息息相关，比如《决定》中说：“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”等等，这都将对我国房地产业今后的健康发
“卖”与“买”的对弈
“年轻人可能不知道当年买房是怎么买的，是拿着钱直接到地产公司办公室挑房子，到财务处交钱，哪有什么售楼部、样板房。”楼盘开盘时，上一点岁数的购房者才有如此经历。
“怎样开发到怎样开发更好。这是地产10年来经历的最为显著的变化。”实力集团王星总结。
银海地产总经理汪万生分析，人的需求一定符合马斯洛需求理论，房子也不例外。最初考虑的是有地方住，然后是有大房子住，接着是有好房子住，“好”的定义就很丰富，有交通、景观、商业、学校……
针对购房者的需求，地产商也不停地在产品品质上下工夫。能生存长久的开发商一定是对市场有清晰的判断和需求的理解。
很简单，以前开发商没有售楼部也能够卖房。
过两年，没有售楼部都没人信你，那开发商就建一个售楼部。再过段时间，购房者想看看自己买的房子什么样，而不是在图纸上想象，样板房就随之出现。再后来，样板房也不能满足购房者了，开发商就开始装修实景样板房，让购房者真实感受自己买的房子。
这其中，如果某开发商能提前感知市场，走得靠前，而不是被动改变，那销售一定很好，因为能够找到迎合购房者需求的变化。
遵循需求理论，人们的需求越来越挑剔，更考验开发商的市场理念，也为市场创造了很多营销手段。而且这趋势随着外来开发商的进入，更为明显，也让昆明楼市有了“怎样开发更好”的参照。
“开放工地”应该是从银海地产开始的。让购房者提前看到开发商的建筑品质，让购房者着实为之称赞。
不知从何时开始，售楼部的“高大上”成了开发商实力的象征，所以也就出现了非常多的精彩售楼部。以别墅业态为主的俊发·滇池ONE，售楼部即是恢弘的城堡；以景观见长的龙湖，水晶郦城售楼部有着“曲径通幽”的韵味；商业运作异常成功的诺仕达，其地产售楼部更是气派十足；还有银海·白沙郡的售楼部，褐石建筑耳目一新。
不止如此，越来越被购房者重视的物业管理，也被开发商巧妙地融入售楼部，让购房者全程体验。中航·云玺大宅的空乘服务标准、保利·六合的“国宾级”服务标准、万科物业、万达物业、俊发物业、银海物业，不论从服务等级还是人文关怀，都是前些年无法比拟的。
生活便捷也是近几年购房者考虑的因素，小孩上学要、与老人同住要有医疗配套、年轻人要商业繁华……
说是对弈，其实是开发商和购房者相互认可、不断成熟的过程，开发商做得不好，购房者“用脚投票”，购房者需求升级，开发商也随之满足。
“得”与“失”的差距
“有效供应不足”可能是2012年以前一直困扰昆明楼市的因素，一再重申的住房保障供地和开工计划迟迟未能实施，购买力充足或不足的人们全被裹进入市追涨的潮流中不能自拔。
最明显的时间节点即为2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有——“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%”的规定始于彼时。
“想买房、想换大房子，但是买不到。”在买房热情迟迟不能降温的情形下，购买力旺盛的需求市场如何满足？开发商有了应对策略，将一套大户型住宅分割为两个房产证，一时间销售甚好。可如今，“限购令”却让当年针对“7090”的对策，苦不堪言。
还有2008年，房价悬在高位时，突遇金融危机，就在市场急转直下时，国家4万亿刺激政策出台，让松动的房价开始了新一轮反弹。短短几个月，买房人心情愉悦，卖房人捶胸顿足。开发商上一秒还挣扎在死亡边缘，转眼间资金链条得到极大缓解。
王星坦言，调控即是试错的过程。“这10年，房地产摸着石头过河，代价是保障房的缺失。从住宅分配到市场化，现在经适房按需分配，相当于是地产螺旋上涨的轮回。”
云南财经大学教授周大研则认为，从房价上说，10年调控并不成功。从2003年的2000元/平方米的均价，到2013年8000元/平方米的均价，平均每年上涨近20%。限购政策，国家调控本该是增加房屋供给，而现在是本末倒置，注重需求抑制，效果可想而知。
一个需要用行政手段干预的市场经济，很难说是正常的，已经调控10年，河都过去了，下一个10年就别再摸石头了。
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