[摘要] 十八届三中全会《决定》中，虽然只字未提房地产业如何发展、房价如何调控，但《决定》中许多改革措施，都跟房地产业的发展息息相关，比如《决定》中说：“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”等等，这都将对我国房地产业今后的健康发
编者按：十八届三中全会《决定》中，虽然只字未提房地产业如何发展、房价如何调控，但《决定》中许多改革措施，都跟房地产业的发展息息相关，比如《决定》中说：“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”等等，这都将对我国房地产业今后的健康发展产生深远的影响。
为此，本报记者特地采访了多位线的开发商，请他们谈谈心目中的“明天的楼市”。
楼市迎来可持续稳定健康发展好时机
朱立东滨江房产集团副总经理
对于《决定》，很难直接去解读，但每一次改革的重大决议都会对社会、经济各方面带来深刻、深远的影响，这一次《决定》产生的影响是渐进的、长远的。
首先，不同于以往政府对于市场的阶段性调控，这次改革中透露出了一点不同，那就是“顶层设计”。目前并没有针对房地产市场的措施出台，但相信在未来专项会议之后会有跟进。一旦完善了顶层设计，出台相关政策措施之后，对于未来房地产市场发展会有长久的影响，有利于未来的发展规划。
其次，对于楼市的调控将会更多发挥市场在资源配置上的决定性作用。未来政府将更多地采取市场、经济、金融、税收等手段来对房地产市场进行调控，而不是通过行政手段来进行调控。这样的趋势，可以让房地产市场更符合市场本身的运营规律，同样是有利于市场的长远发展。
第三，一直备受关注的房产税问题，此次可以看出，将来房地产税制将通过人大立法，相较于之前重庆、上海等地的条例、法规而言，法律层级更高，建法也将更规范、更科学、更全面、更能代表社会的需求。
另外，土地出让渠道增加，一旦一些农村集体用地、宅基地等进入市场，可供租赁、转让，将会对土地资源产生深远的影响，导致土地价格下降也未可知。
总而言之，《决定》中透露出的关于顶层设计以及以市场为主导的调控办法，都是有利于未来房地产市场的可持续、稳定、健康发展的，也是有利于房地产行业的未来规划的。
楼市将更趋理性房价不会“大起大落”
胡坚三盛宏业杭州副总经理
让市场的事情交给市场，十八届三中全会的思路非常清晰。相比之前的调控思路，更有利于房地产业的长期发展，无疑是一种历史进步。
原先的房地产调控，似乎是陷入了死结。房价越调越高，其实是调控思路出了问题。房价高，并不是开发商不愿意让出利润，而是因为开发成本过高。现在不少城市的楼盘，仅地价和税费成本，就占到了房价的60-70%，利润空间已经十分有限。从利润率上看，房地产的平均利润已经不高。有的开发商因为其中一个楼盘被套，就有可能陷入资金断裂的困境。
如果一定要降房价，该怎么降，其实是大家都能想得到的。况且政府的目标并不是降房价，而是稳定房价，房价平稳或者实现合理幅度的上涨。十八届三中全会未提及楼市调控，其实是有现实深意的。房产税也没有如预期那样出台，是出于“以时间换空间”的考虑，也更符合实际。
所有这些都是为了实现房地产业的稳定。行政干预手段退出之后，中国的房地产业不会遭遇香港或者日本那样的大泡沫，因为它们的土地是真正稀缺，而我们的土地更多的是人为造成的稀缺。如果可以改变土地财政制度，中国的房地产市场一定会更理性，房价不会像2008年那样大跌，也不会出现暴涨。
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做好产品的开发商会有更美好的前景
李钢杭州金昌房地产开发有限公司总经理
《决定》出台以来，我一直在认真研究相关文件。首先是直觉上，我觉得未来房地产市场会更加平稳，开发商或许不需要再提心吊胆地过日子了。
其次，虽然《决定》没有直接涉及房地产调控的办法，但明确了房地产税立法的事项，也就是说，政府可能在税收体制上加以完善，将链条放长，不仅仅囊括了房产税，还可能包括土地税收、个税、增值税等等。政府采取避免太多的行政手段干涉房地产市场，更多地通过税收、信贷手段来对房地产展开有效的宏观调控。
在政府建立长效机制的前提下，我认为市场将持续平稳、健康发展，这样的市场环境是有利于我们这些用心在做产品的房地产开发商的。我想，未来房地产业在建筑科技方面将会有所突破，在环保、节能、设计等技术方面会有所进步。
另外，我认为限购不会马上放开。学习《决定》可以发现，对于未来房地产市场，政府将采取分层管理。对于房地产低端市场，以目前国内的就业形势为基调，老百姓个人收入难以提高，那么政府方面只有给予低收入者一定的住房保障，比如加大保障房、廉租房的比例。对于中高端市场，政府更多会将其交给市场来决定，政府方面则给予民生方面的政策支持，比如完善税制改革，优化社会资源分配，让土地税收更合理等，给民众一个能够持续健康、稳定发展的房地产市场。对于高端市场，政府则会以控制为主，以防止类似别墅、排屋等占地面积大而消费人群小的产品，引起社会资源分配的不公。
我认为，在未来的30年里，中国房地产还有很大的发展空间，而一些将产品做精、做专、做细的开发商，将有更好的前景。
我们可以拿到比原先更便宜的土地
吴建新金隅杭州总经理
政府的行政干预手段会逐步退出，这是三中全会明确传达的政策信息。这样的一种政策变化，将会更有利于房地产的健康发展。只要这样的政策目标能够真正落实，中国的房地产市场还会稳定繁荣一段时间，这是我对房地产业中长期发展趋势的一种判断。
十八届三中全会之后，近期包括杭州在内的多个城市，陆续出台了楼市调控政策，二套房贷首付比例进一步提高。我认为这是地方政府迫于房价控制目标的考核压力，被迫在年底发起的一次突击行动，并不意味着行政干预会进一步升级。市场干预手段会逐步退出，这是大势所趋，也是本届政府调控楼市的一个基本思路。
今后的土地市场可能会出现一些较大的变化。农村建设用地供应量增加，这将会对现有的土地市场格局造成一定的冲击，地价可能会因此松动。我们其实是乐于看到这种局面的，我们可以拿到比原先更便宜的土地，更好地控制开发成本。当然这并不意味着开发商的利润会增加，因为土地供应量增加了，销售环节的竞争压力也会进一步加大，也就不可能产生房价暴涨的支撑力。
以往的“高利润”时代将一去不复返
汪晓婷保亿房产营销副总经理
虽然十八届三中全会之后各界关注的一些政策逐步明朗，但是我并不看好房地产的后市。未来，将会有更多的中小开发商被迫退出，行业洗牌还会进一步加剧。
对开发商而言，将面临很长一段时间的严峻形势。目前不少楼盘都是微利或者保本销售，但是相比整个社会的接受度，房价依然是偏高的。十八届三中全会未提房价调控，但是近期多地楼市调控政策升级，对楼市信心是一种打击。有些人认为这些地方政府的行为违背了十八届三中全会的精神，但我并不这么看。政府的目标是稳定房价，完全放任市场并不是一种好的选择，比如温州就是一个反面教材。即便今后政府行政干预手段完全退出，市场化程度很高，但市场压力还会持续增加，中小开发商的生存处境也不会得到根本好转。
今年杭州土地市场几乎全线飘红，其实这并不意味着开发商真正看好后市。今年在杭州拿地的开发商以外来大鳄为主，不少还是首次入杭，更多的是出于“布点”的战略需要，即便明知买贵了没钱赚，还是会咬咬牙拿下。房地产无论如何也回不到以往的“高利润”时代。
一部分开发商将转战城镇开辟新战场
林爱珍昆仑置业副总裁
十八届三中全会之前，很多业内人士都非常紧张，担忧会出台房产税以及调控政策升级。当初我们公司也是严阵以待，甚至都已经做好了房产税出台的相关预案，如今看来是虚惊一场。我个人觉得，十八届三中全会对楼市的影响，利好远多于利空。
从目前来看，房产税不可能很快出台，这就给市场吃了一颗定心丸。即便将来要出台，市场条件一定会比现在成熟得多，对市场的冲击远比现在要小。政府承诺将会逐步减少市场干预，这也给了市场很大的期待空间，比如“限购限贷”政策是否会逐步退出。十八届三中全会对楼市调控只字未提，至少接下去不太会出台更为严厉的政策。
农村宅基地加速流转以及农村建设用地推向市场，这一明确的改革信号，也将对房地产市场格局造成重大影响。农村宅基地流转之后，将会有更多的农民流向城市，房地产市场需求也会得到相应提振。而在城镇化的大背景之下，农村建设用地进入市场，无疑给了开发商更多的拿地开发机会。同时农村建设用地大量入市之后，也必将对当前的地价造成一定的冲击，从而调整房价体系。这也必然导致一部分开发商转战城镇，开辟新的战场。
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若不是因为与经济和民生密切相关，楼市不会成为全民话题，也不会影响离婚率。
从福利房到商品房到经适房，从买住所到买投资到买保值，从试着买到抢着买到挑着买……
从卖现房到卖期房到卖团购，从卖房子到卖配套到卖品牌，从端着卖到坐着卖到跑着卖……
在市场和“看不见的手”共同作用下，房地产走过了最黄金的十年。
无论是开发商还是购房者，心态与行为的对弈，正是地产10年转变的表征。
“调”与“涨”的变奏
2003年，关于地产的话题，在昆明开始有了谈资。
先是福布斯中国内地百名富豪榜上，涉及房地产业的富豪有35个，前10名有6名靠地产起家。当时，代表昆明高端住宅的金康园、新迎小区，成为有名的“富人区”。
经过走访，很多人对10年前的地产已经有些模糊，昆明也没有太多关于地产投资的概念，但地产市场的发力仍有迹可循。查阅公开信息，这一年各型号钢材价格年底较年初都有大幅上涨，22毫米螺纹钢上涨超过46%；水泥价格有时候一个月要出现3次上涨。
2003年，国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确了住房市场化的基本方向。此后，“涨”与“调”、“调”与“涨”，成为观察房地产市场走势的两条主线。
“从出台调控开始，昆明人才对地产有了概念。”一位混迹地产多年的老江湖回忆。
“每个月工资也就够买1平方米，因为单位分房，也没想过买房，听闻买房子还觉得不可思议，觉得太贵，根本买不起。但却非常羡慕能够出钱买金康园和新迎小区的人。”
事实上，居住在当年“富人区”的人，也没有投资概念，就是冲着房子好，在某种程度上是身份的象征。
风之铃CEO石远介绍，1998年～2003年是房地产市场化全面启动的起步期，“1998年，以官房为代表的房企，住宅均价2000元/平方米，地价每亩20～30万元；2003年，以百大国际花园、银海为代表的多层景观住宅，均价2500元~2700元/平方米，地价每亩50～60万元。”
2004年的调控在抑制投资过热的背景下展开；2005年调控以稳定房价为主；2006年，调控从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节入手；2008年，“高处不胜寒”的地产遇到“政策红利”；2009年“国五条”；2010年有“限购令”的“新国十条”；2011年“新国八条”；2013年“新国五条”。
“调控变成调涨”是买房人最常讲的一句戏言，却印证了10年。
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“卖”与“买”的对弈
“年轻人可能不知道当年买房是怎么买的，是拿着钱直接到地产公司办公室挑房子，到财务处交钱，哪有什么售楼部、样板房。”楼盘开盘时，上一点岁数的购房者才有如此经历。
“怎样开发到怎样开发更好。这是地产10年来经历的最为显著的变化。”实力集团王星总结。
银海地产总经理汪万生分析，人的需求一定符合马斯洛需求理论，房子也不例外。最初考虑的是有地方住，然后是有大房子住，接着是有好房子住，“好”的定义就很丰富，有交通、景观、商业、学校……
针对购房者的需求，地产商也不停地在产品品质上下工夫。能生存长久的开发商一定是对市场有清晰的判断和需求的理解。
很简单，以前开发商没有售楼部也能够卖房。
过两年，没有售楼部都没人信你，那开发商就建一个售楼部。再过段时间，购房者想看看自己买的房子什么样，而不是在图纸上想象，样板房就随之出现。再后来，样板房也不能满足购房者了，开发商就开始装修实景样板房，让购房者真实感受自己买的房子。
这其中，如果某开发商能提前感知市场，走得靠前，而不是被动改变，那销售一定很好，因为能够找到迎合购房者需求的变化。
遵循需求理论，人们的需求越来越挑剔，更考验开发商的市场理念，也为市场创造了很多营销手段。而且这趋势随着外来开发商的进入，更为明显，也让昆明楼市有了“怎样开发更好”的参照。
“开放工地”应该是从银海地产开始的。让购房者提前看到开发商的建筑品质，让购房者着实为之称赞。
不知从何时开始，售楼部的“高大上”成了开发商实力的象征，所以也就出现了非常多的精彩售楼部。以别墅业态为主的俊发·滇池ONE，售楼部即是恢弘的城堡；以景观见长的龙湖，水晶郦城售楼部有着“曲径通幽”的韵味；商业运作异常成功的诺仕达，其地产售楼部更是气派十足；还有银海·白沙郡的售楼部，褐石建筑耳目一新。
不止如此，越来越被购房者重视的物业管理，也被开发商巧妙地融入售楼部，让购房者全程体验。中航·云玺大宅的空乘服务标准、保利·六合的“国宾级”服务标准、万科物业、万达物业、俊发物业、银海物业，不论从服务等级还是人文关怀，都是前些年无法比拟的。
生活便捷也是近几年购房者考虑的因素，小孩上学要、与老人同住要有医疗配套、年轻人要商业繁华……
说是对弈，其实是开发商和购房者相互认可、不断成熟的过程，开发商做得不好，购房者“用脚投票”，购房者需求升级，开发商也随之满足。
“得”与“失”的差距
“有效供应不足”可能是2012年以前一直困扰昆明楼市的因素，一再重申的住房保障供地和开工计划迟迟未能实施，购买力充足或不足的人们全被裹进入市追涨的潮流中不能自拔。
最明显的时间节点即为2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有——“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%”的规定始于彼时。
“想买房、想换大房子，但是买不到。”在买房热情迟迟不能降温的情形下，购买力旺盛的需求市场如何满足？开发商有了应对策略，将一套大户型住宅分割为两个房产证，一时间销售甚好。可如今，“限购令”却让当年针对“7090”的对策，苦不堪言。
还有2008年，房价悬在高位时，突遇金融危机，就在市场急转直下时，国家4万亿刺激政策出台，让松动的房价开始了新一轮反弹。短短几个月，买房人心情愉悦，卖房人捶胸顿足。开发商上一秒还挣扎在死亡边缘，转眼间资金链条得到极大缓解。
王星坦言，调控即是试错的过程。“这10年，房地产摸着石头过河，代价是保障房的缺失。从住宅分配到市场化，现在经适房按需分配，相当于是地产螺旋上涨的轮回。”
云南财经大学教授周大研则认为，从房价上说，10年调控并不成功。从2003年的2000元/平方米的均价，到2013年8000元/平方米的均价，平均每年上涨近20%。限购政策，国家调控本该是增加房屋供给，而现在是本末倒置，注重需求抑制，效果可想而知。
一个需要用行政手段干预的市场经济，很难说是正常的，已经调控10年，河都过去了，下一个10年就别再摸石头了。
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