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资深地产人士张兆雷:2017不排除调控政策继续升级的可能

——石家庄317楼市调控新政系列报道

房天下  张兆雷   2017-03-20 02:29

[摘要] 随着3月18日石家庄市房产交易中心《关于落实住房限购政策办事程序》的公布,石家庄317新政正式进入实施阶段。面对新政,石家庄各大开发商将如何应对?市场真实成交情况如何?房天下在新政落地首个周末对石家庄超过40个房地产项目进行了走访,采访了超过50位业内人士,为您带来最新市场动态、最权威地产声音。

前言:《菜根谭》有句话说:衰飒的景象就在盛满中,发生的机缄即在零落内。故君子居安宜操一心以虑患,处变当坚百忍以图成。简单来说就是盛极必衰,居安虑患。用这句话来描述目前石家庄房地产市场的遭遇和变革再合适不过。自2016年年中开始,石家庄房地产尤其住宅市场便掀起了一波前所未有的涨价潮,市场之疯狂,不仅让购房者慌了神,也让那些经历过的十几年大风大浪的老地产人摸不着头脑。这一轮涨价潮在经历春节之后非但没有降温趋势,反倒在各方面的炒作下愈发高涨,石家庄房价连创新高。新一轮全国范围内楼市调控在两会结束之后“如约”而至。3月17日一夜之间,全国十几个重要城市几乎同时出台楼市调控政策,石家庄也在晚上九点三十分左右在官方网站正式发布了《关于加强房地产市场调控的意见》,时隔900多天后,石家庄重启住房限购。除了住房限购,石家庄还出台了更为严厉的限贷政策,全面提高了公积金和商业贷款首付比例,对三套房及以上停发贷款。点击查看317新政解读》》》

随着3月18日石家庄市房产交易中心《关于落实住房限购政策办事程序》的公布,石家庄317新政正式进入实施阶段。面对新政,石家庄各大开发商将如何应对?市场真实成交情况如何?房天下在新政落地首个周末对石家庄超过40个房地产项目进行了走访,采访了超过50位业内人士,为您带来最新市场动态、最权威地产声音。

资深地产人士 张兆雷

资深地产人士 张兆雷

一、回顾本轮房价上涨的几个动因

1、近两年“阶级固化论”已对中产阶层产生极为深刻的影响。在实体经济萎靡与投资渠道不畅的情况下,选择优质房产来对冲众所周知的M2超发,几乎成为“捍卫财富、守护阶层”的唯一方式。

2、移动互联网与微信的兴起,使得人们更容易获取各种信息,也更容易形成羊群效应。大量诸如“十年调控,越调越涨”的“有理有据”的分析性文章,使人们越来越坚信每次调控都仅仅只是为了迟滞房价的上升速度。从中长期来看,房价上涨的神话是不会破灭的。

3、具体到石家庄,除了上述两个原因外,还有一点非常重要。那就是:随着大量一线房企的进入,“京津冀一体化”的故事这次特别像是真的。

二、本次调控的政策导向

1、石家庄的调控政策,这次显得特别温柔,也特别具有指向性。个人猜想,借着“调控的东风”,疏解核心城区密度,引导人群快速进入“新三区”尤其是正定新区,搭建特大城市的框架,才是政府的真实用意。

2、去杠杆,限贷不限购,是本次政策的重点。本轮房价上升幅度已经接近100%,大大超出了金融机构能够承受的风险范围。金融系统的潜在风险,从目前股市银行板块“市值破净”的现状已有明显反映。

3、投资是中产阶层的刚需,而吸纳民间冗余资金也是政府稳定金融秩序的刚需。所以,在找到其它更好更大的吸收资金的池子之前,房地产市场的稳定,是必须的。

三、未来地产市场的发展方向

1、本轮调控与之前最大的不同在于,当前的资产泡沫,使人民币在汇率市场上正在承受前所未有的压力,而人民币能够快速国际化,亚投行、一带一路的顺利实施,需要人民币政策与汇率稳定的支持。如果美元持续走强,仅靠外汇管制来稳定汇率,无异于自行切断人民币国际化之路。

2、目前的政治环境越来越稳定,政策的抗干扰能力越来越强。地产不仅威胁中国经济的健康发展,更会扭曲人们的价值观。这一点恐怕是政府不能坐视不管的。对于地产,一棒子打死是肯定不会的,但“越调越涨”的房价曲线一定会得到修正。

3、至于具体到本地的微观市场,有三个推断:一是2017年,“市场与市长”一定会进行反复的拉锯战,不排除调控政策升级的可能性。二是政府对正定新区的政策引导与扶持会更明显。三是地铁沿线或城市核心区域的优质写字楼、公寓将成为投资小热点。

不过,如果2018年第一季度房价再次强劲反弹,那么,迎接我们的,要么是物业税的出台,要么就是投资优质房产的最后机会。

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