[摘要] 过去几十年，我国城镇化方式较为粗放。借助土地红利，房地产行业也在过去十几年经历了迅猛增长。在未来新型城镇化的进程中，房地产行业面临着怎样的新机遇？又该如何把握这些机会？
从去年开始持续热议的新型城镇化建设终于迎来了正式规划。近日，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式发布。
过去几十年，我国城镇化方式较为粗放。借助土地红利，房地产行业也在过去十几年经历了迅猛增长。在未来新型城镇化的进程中，房地产行业面临着怎样的新机遇？又该如何把握这些机会？
在业界看来，人口市民化、城镇化格局优化、城市发展模式转变等等，都为房地产业的发展开启了新机遇。
机遇1 优化城市格局，拓宽房企发展空间
看见机遇：
城市化推进，中心城市周边城市、城镇的成长，会给房企带来新的发展空间。在众多房企抢滩一二线城市的同时，热点城市周边也受到房企关注。
绿地集团董事长张玉良就谈到，借助京津冀一体化的趋势，绿地在持续加大在这一板块的布局，其中就包括京津周边的城市、县区。2014年，京津冀区域要为绿地集团贡献200亿元的销售收入。
已经在重点关注二三线城市的阳光100集团常务副总裁范小冲说，“现在规划聚焦城市群发展，这在战略高度上为房地产业发展提供机遇。阳光100未来将重点布局天津、重庆、武汉等二三线城市，择址区域中有发展潜力的节点城市，推行街区综合体这一商业地产模式。” 范小冲认为，在新一轮城市化过程中，在各城市群中具备优势特色的城市将吸引更多产业和人口进驻，为房地产企业发展和业务创新提供更大空间。
建业地产扎根河南，河南除郑州、洛阳外，都属三四线区域。建业地产董事长胡葆森表示，建业要坚持扎根河南的战略，在这个1亿人口的大市场寻求可持续发展。
国家统计局实时数字显示，今年1-2月份，东部商品房销售面积同比下降6%，而中部商品房销售面积增长15.1%，西部下降1.8%。华远地产董事长任志强表示，东部恰恰以一二线大城市为主，中部、西部以二三线中小城市为主，从1、2月份数字看，看不出二三线城市楼市会急剧下滑。
机遇2 房企业务多元化迎来新契机
看见机遇：
在产城融合过程中，开发商寻觅着新的机会，试图在城市建设中确定新角色。
华夏幸福基业实际上已是产城融合的先行者，多年以来，该公司立足环首都区域，凭借产业园区+地产模式取得快速发展。目前，华夏幸福基业的这一模式正在由环渤海向东北和长三角等区域扩展。
在绿地董事长张玉良看来，“产业与城镇融合发展”将为现在方兴未艾的产业地产、商业地产等综合性地产产品带来巨大的市场需求，顺应这一需求的房地产企业将获得长足的发展。他表示，未来，绿地将顺应这一导向，进一步深化“产城一体化”开发模式，做强产业地产，下一步将聚焦空港、金融、文化创意、高科技等产业方向，并进一步形成系统性、可复制的运行模式。
包括万科在内的房企也在推动商业地产业务，这都将在新型城镇化进程中获得更多市场支撑。绿色城市、智慧城市、人文城市的建设，无形中也要求房企拓展产品线，提升产品品质。
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机遇3 保障房、旧改成房企关注新亮点
看见机遇：
多年来，我国始终强调保障房建设，现在更是将保障房建设纳入新型城镇化体系中。对于房企来说，参与保障房建设是一种责任也是一种机会。
去年，北京推出自住型商品房，解决夹心层的购房问题，虽地价和房价间利润空间被挤压，仍吸引了众多房企参与地块角逐。北京金隅方面就曾表示，虽然相对于普通商品房来说，自住房利润要低一些，但销售快，周转快，这是有利的一面。
棚户区、城中村的改造也让不少房企看到城市旧改带来的机遇。绿地集团董事长张玉良表示，“绿地擅长的正是国家需要的。”今年仅在江西，绿地就准备了100亿的旧城改造资金。他认为，在参与旧改、改善民生、履行社会责任的同时，房企获取资源的能力也更强。
此外如华业地产，去年在三亚参与旧城改造工程，并通过建造回迁房作为地价款，从而降低前期资金压力。
机遇4 综合服务商成为房企转型新目标
看见机遇：
通过市场化的高效率，发挥企业的作用，是完善城镇基本公共服务体系的重要渠道，许多房企已经开始了这方面的探索。
在北京，万科在房山等区域助推北京四中等名校资源的进入、建设长者服务中心，已经说明房企可以在完善基本公共服务体系方面大有空间。2013年，万科总裁郁亮提出万科要向城市配套服务商转型。万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆也表示，万科新十年要在养老、医疗、商业配套、物流仓储和文体教育等板块展开万科新的蓝图。
建业地产董事长胡葆森也表示，新型城镇化进程中，建业要向新型生活方式服务商转型。关注居民持续性需求，加快服务体系建设，发挥房企客户资源的优势，也能为企业带来新的利润增长点。
在2014中国房地产500强测评成果发布会上，绿城执行总经理傅林江表示，绿城也要向营造理想生活的服务商转变。绿城在海南打造的一个小镇中心项目，就体现出宜居、养老等功能。
城市群
规划内容：城镇化建设将以城市群为推进城镇化的主体形态。同时，优化城镇规模结构，增强中心城市辐射带动功能，加快发展中小城市，有重点地发展小城镇，促进大中小城市和小城镇协调发展。
产业支撑
规划内容：在未来7年提高城市可持续发展能力，强化城市产业就业支撑，提高城市建设水平，推动绿色城市、智慧城市、人文城市等新兴城市建设。
保障改造
规划内容：完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地；加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造等。
公共服务
规划内容：完善基本公共服务体系，根据城镇常住人口增长趋势和空间分布，统筹布局建设学校、医疗卫生机构、文化设施、体育场所等公共服务设施。
■ 行动派
绿地集团：加大京津冀板块布局
万科：要向城市配套服务商转型
绿城：向营造理想生活的服务商转变
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六部委负责人详解新型城镇化规划热点
我国首部城镇化规划———《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》日前正式出台。这部规划有哪些亮点？亿万农业转移人口如何落户城镇？怎样让亿万农民工安居乐业？参与制订这个规划的国家发改委、住建部、人社部、财政部、公安部、国土部等六部委有关负责人 19日在国务院新闻办举办的新闻发布会上对此进行详解。
关于户籍改革
户籍改革方案尽快报审
公安部副部长黄明表示，去年公安部和发改委与各个部委调查研究，在总结这些年来各地经验的基础上，制定了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》文稿，在去年广泛征求了意见。12月召开了中央城镇化工作会议之后，公安户籍改革方案尽快报审
公安部副部长黄明表示，去年公安部和发改委与各个部委调查研究，在总结这些年来各地经验的基础上，制定了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》文稿，在去年广泛征求了意见。12月召开了中央城镇化工作会议之后，公安部根据会议的精神进行认真修改完善。
今年2月中旬，国务院办公厅再次印发各部门、各地广泛征求意见，目前正在进一步修改完善，尽快报党中央、国务院审批。
约1亿人将落户城镇
黄明介绍，最近公安部会同国家统计局，对户改的政策进行了研究预测后认为，1亿左右的人落户城镇的目标，是符合实际的，也是切实可行的。
优先解决进城时间长、就业能力强的人口落户问题
黄明介绍，户籍改革文稿还没有正式出台，但主要有两个方面的原则意见。一是户改的政策与城镇化规划是配套的，改革的原则是明确的，即尊重意愿、自主选择，因地制宜、分步推进，存量优先，带动增量。改革的重点也很明确，就是以农业转移人口为重点，兼顾其他常住人口。要优先解决好进城时间长、就业能力强的人口落户的问题，要提高高校毕业生、职业技术院校毕业生、技术工人等人口的城镇落户率。
大城市要严控规模
黄明说，我国国情要求严格控制500万以上人口特大城市的人口规模。特大城市要通过户籍政策和其他多种措施引导人口有进有出，使城市人口结构更加科学合理，更加有利于城市经济社会发展。
在谈到《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》有关“严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模”问题时，黄明说，外地人士在北京、上海、广州等一线城市落户政策是许多人关心的问题。“不要说(他们)‘就没有落户的希望了’”。一些特大城市已经探索运用积分制等政策措施解决外地常住人口落户的问题。
关于住房个人信息联网
全社会比较关心城镇个人住房信息系统建设。住房城乡建设部副部长齐骥19日说，按照国务院的工作部署，住建部期提出要求40个重点城市要在2012年年底建成本城市的数字化住房个人信息系统，进而实现这40个城市与建设部的联网。2013年上半年，基本上实现了40个房地产市场重点监测城市与建设部的联网。
齐骥透露，“目前各个设区城市正在积极组织建设个人住房信息系统”。齐骥也指出，这只是针对增量，还有相当多的存量房在目前信息化网络当中是没有的，住建部要求各个城市要抓紧把纸介的房产档案录入到电子化的信息系统当中来，这也是一个比较繁重的工作。这项工作目前在相当多的城市已经做完了。但是对于正在建立信息系统的其他设区城市和广大的县级城市，这项工作恐怕还没有启动。
关于生态文明
我国东部地区京津冀、长三角、珠三角三大城市群，以2.8%的国土面积集聚了18%的人口，创造了36%的国内生产总值，但现在面临的生态环境压力和国际竞争压力在加大，需要调整优化转型升级。
为此，规划提出，在中西部资源环境承载能力较强的地区，要培育发展若干新的城市群，如成渝、中原、长江中游、哈长城市群等城市群，培育区域新的增长极。通过加强综合交通网络和信息网络的连接，加强产业和公共资源布局的引导，适当疏散转移特大城市的经济功能和其他功能，增强城市群内中小城市和小城镇集聚经济、人口的能力。在发挥中心城市辐射带动作用的同时，加快中小城市的发展，有重点地发展小城镇。
国家发改委副主任徐宪平说，规划强调生态文明，就是要着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展；节约集约利用水、土地、能源等资源，强化生态修复和环境治理，推进绿色城市、智慧城市的建设；推动形成绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营管理模式，尽可能地减少对自然的干扰，尽可能地降低对环境的损害。
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亮点
在中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才看来，这部规划的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。
他说，这部规划提出保障随迁子女平等享有受教育权利、完善公共就业创业服务体系、扩大社会保障覆盖面、改善基本医疗卫生条件、拓宽住房保障渠道等一系列举措，推进农业转移人口享有城镇基本公共服务，并要求创新体制机制，建立健全农业转移人口市民化推进机制。“文件围绕农业转移人口的市民化着墨很多，这体现了以人为本的精神，有利于解决城乡二元分割、‘土地城镇化’等一系列问题。”他说。
谈到规划强调城镇化必须和信息化、工业化和农业现代化同步推进时，他说：城镇化不能孤军深入，没有产业支撑，城镇发展就难以持续健康发展，就会出现“睡城”、“鬼城”和底特律现象；农业是基础，农业现代化事关粮食安全。信息化则关系到城镇化能否健康发展。
新在哪里
一条主线：就是要紧紧围绕全面提高城
镇化质量，加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以体制机制创新为保障，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇
化道路。
四大任务：就是有序
推进农业转移人口市民化，优化城镇化布局和形态，提高城市可持续发展能力，推动城乡发展一体化。
五项改革：就是要统筹推
进人口管理、土地管理、资金保障、城镇住房、生态环境保护等制度改革，完善城镇化发展体制机制。
城镇化“语录”
●去年我国城镇人口有7.3亿，其中包含2亿多农民工及其家属。农民工已经成为我国产业工人的主体，但是他们未能享受城镇居民的待遇。
——国家发改委副主任徐宪平
●在2000年至2012年的12年间，北京流动人口增加517万，每年增长43万；上海每年增长53万；广州12年每年增长43万，深圳则每年增长56万。
——公安部副部长黄明
●下一步，要逐步减少新增建设用地计划指标。今年计划指标要有所下降，重点控制东部地区，尤其是京津冀、长三角、珠三角三个城市群的新增建设用地规模；将节约集约用地作为推进城镇化转型发展的关键和核心任务。
——国土资源部副部长王世元
●我国将每年培训一千万农民工，到2020年使每个农民工都可以得到一次政府补贴的技能培训；每年向1000万在岗农民工提供技能提升培训，使大多数农民工由普工成长为新型技工。——人力资源社会保障部副部长杨志明
●推进城镇化的钱从哪里来？我们要加快财税体制和投融资机制的改革，创新金融服务，放开市场准入，逐步建立多元化可持续的资金保障机制。
——财政部副部长刘昆
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