[摘要] 业内人士认为，在目前楼市调控未出现实质性松动的情况下，卖方对“红五月”仍不应抱有太高预期，而盲目乐观更有可能招来“倒春寒”的尴尬。
虽然有“五一”假日楼市的支撑，但“红五月”的开头并不完美。今年“五一”期间，全市新建商品住宅累计成交417套，较去年“五一”期间回落三成。中介门店的上门客也较稀少，预计5、6月期间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质降价促销举措、并带动置换型业主释放需求及房源，否则目前的交投僵局恐难被迅速打破。业内人士认为，在目前楼市调控未出现实质性松动的情况下，卖方对“红五月”仍不应抱有太高预期，而盲目乐观更有可能招来“倒春寒”的尴尬。
新房库存不减反增
“虽然4月新房成交乏力，但61万平方米的成交面积仍高于2011年全年月均60.8万平米的成交面积水平。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，另外，当前开发商去库存、降负债目标尚未完成，至少未来几个月内楼市“以价换量”的大环境仍将保持。据网上房地产数据显示，截至5月2日，本市新建商品住宅可售面积约为979万平方米，较2011年年末的976.8万平方米不减反增，可见部分开发商所面对的库存压力实际并未消退，且有进一步提升的趋势。
此外，随着春节后市场面的日趋稳定，前期楼市整体交易氛围步入活跃，开发商的入市积极性正持续提升，致楼市近4月新房供应呈现出逐月增长之势。据统计，4月本市新建住宅新增供应面积共计88.1万平方米，环比提升30.6%，再创年内新高。其中4月末的最后一周（4.23－4.29）楼市单周新建住宅供应年内首破30万平方米。另以供销面积比来看，因4月份新建住宅供应量大增，再次出现供大于求的局面。不过需注意的是，同比2011年仍有23.7%的回落。
房屋类型方面，随着近期降价之风袭向别墅市场，4月本市新建别墅成交均价约为2.48万元/平方米，环比下降15.4%。而在开发商以价换量的作用下，4月别墅成交455套、环比提升近3成。
二手房买家骤减
二手房市场“五一”小长假期间交投出现降温，入市买家呈现减少之势。
在普陀长寿、虹口四川北路、浦东金杨等板块，根据当地中介门店统计，“五一”期间日均买卖二手房带看量比二三月时周末水平有15%－30%的降低，比去年“五一”同期也有一半以上的减少。“五一”期间二手房买家入市的减少，除有小长假出游、天气阴霾等因素影响外，也与买家入市节奏放缓、与业主存在价差等因素有关。
据金杨路中介门店经理介绍，在浦东金杨板块，二三月期间累积刚需集中释放后，入市买家虽仍以首次置业刚需为主，但其入市迫切度并不高、心理价位也仍停留在3月时的水平；而板块内四五月以来新增的挂牌房源价格则比之前有5%－10%的提升，如较受婚房刚需青睐的40－65平方米的小户型，单价已由之前的2万元/平方米升至目前的2.1万－2.2万元/平方米。虽然目前的成交有所停滞，业主也意识到价差的存在，但很少有房东愿意接受还价，而且因此类房源易于出租、如卖不掉可转售为租，业主并不急于置换，也无降价动力。
不过买家结构仍维持稳定，在上述调查板块中，首次置业刚需都占据60%以上，且以婚房类型居多。这些买家多对小区环境、房源品质有较高要求，由于并不急于出手，故难对现阶段成交构成提振。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，二三月期间伴随普通住宅标准调整刺激下的累积刚需集中释放后，4月二手房成交量估计将出现1－2成的回落；综合买卖双方心态、综合考虑价格等因素，预计五六月间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质降价促销举措、并带动置换型业主释放需求及房源，否则目前的交投僵局恐难迅速打破。
值得一提的是，受到中心板块成交价格上升的影响，“五一”期间不少客人跨区看房，希望觅得理想房源。静安新城中介表示，节假日期间，有不少来自黄浦、静安的购房者到闵行区的静安新城板块问询、看房，约比平时上升了2成。这些客人主要为“以小换大”的置换需求，趁节日期间出行淘房。不只是“五一”，自3月以来，板块内置换型客人一直呈上升趋势。在静安新城板块的购房群体中客源范围不断扩大，已从周边板块的购房者，辐射至中心城区希望改善居住条件的人群。
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