[摘要] 业内人士认为，在目前楼市调控未出现实质性松动的情况下，卖方对“红五月”仍不应抱有太高预期，而盲目乐观更有可能招来“倒春寒”的尴尬。
虽然有“五一”假日楼市的支撑，但“红五月”的开头并不完美。今年“五一”期间，全市新建商品住宅累计成交417套，较去年“五一”期间回落三成。中介门店的上门客也较稀少，预计5、6月期间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质降价促销举措、并带动置换型业主释放需求及房源，否则目前的交投僵局恐难被迅速打破。业内人士认为，在目前楼市调控未出现实质性松动的情况下，卖方对“红五月”仍不应抱有太高预期，而盲目乐观更有可能招来“倒春寒”的尴尬。
新房库存不减反增
“虽然4月新房成交乏力，但61万平方米的成交面积仍高于2011年全年月均60.8万平米的成交面积水平。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，另外，当前开发商去库存、降负债目标尚未完成，至少未来几个月内楼市“以价换量”的大环境仍将保持。据网上房地产数据显示，截至5月2日，本市新建商品住宅可售面积约为979万平方米，较2011年年末的976.8万平方米不减反增，可见部分开发商所面对的库存压力实际并未消退，且有进一步提升的趋势。
此外，随着春节后市场面的日趋稳定，前期楼市整体交易氛围步入活跃，开发商的入市积极性正持续提升，致楼市近4月新房供应呈现出逐月增长之势。据统计，4月本市新建住宅新增供应面积共计88.1万平方米，环比提升30.6%，再创年内新高。其中4月末的最后一周（4.23－4.29）楼市单周新建住宅供应年内首破30万平方米。另以供销面积比来看，因4月份新建住宅供应量大增，再次出现供大于求的局面。不过需注意的是，同比2011年仍有23.7%的回落。
房屋类型方面，随着近期降价之风袭向别墅市场，4月本市新建别墅成交均价约为2.48万元/平方米，环比下降15.4%。而在开发商以价换量的作用下，4月别墅成交455套、环比提升近3成。
二手房买家骤减
二手房市场“五一”小长假期间交投出现降温，入市买家呈现减少之势。
在普陀长寿、虹口四川北路、浦东金杨等板块，根据当地中介门店统计，“五一”期间日均买卖二手房带看量比二三月时周末水平有15%－30%的降低，比去年“五一”同期也有一半以上的减少。“五一”期间二手房买家入市的减少，除有小长假出游、天气阴霾等因素影响外，也与买家入市节奏放缓、与业主存在价差等因素有关。
据金杨路中介门店经理介绍，在浦东金杨板块，二三月期间累积刚需集中释放后，入市买家虽仍以首次置业刚需为主，但其入市迫切度并不高、心理价位也仍停留在3月时的水平；而板块内四五月以来新增的挂牌房源价格则比之前有5%－10%的提升，如较受婚房刚需青睐的40－65平方米的小户型，单价已由之前的2万元/平方米升至目前的2.1万－2.2万元/平方米。虽然目前的成交有所停滞，业主也意识到价差的存在，但很少有房东愿意接受还价，而且因此类房源易于出租、如卖不掉可转售为租，业主并不急于置换，也无降价动力。
不过买家结构仍维持稳定，在上述调查板块中，首次置业刚需都占据60%以上，且以婚房类型居多。这些买家多对小区环境、房源品质有较高要求，由于并不急于出手，故难对现阶段成交构成提振。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，二三月期间伴随普通住宅标准调整刺激下的累积刚需集中释放后，4月二手房成交量估计将出现1－2成的回落；综合买卖双方心态、综合考虑价格等因素，预计五六月间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质降价促销举措、并带动置换型业主释放需求及房源，否则目前的交投僵局恐难迅速打破。
值得一提的是，受到中心板块成交价格上升的影响，“五一”期间不少客人跨区看房，希望觅得理想房源。静安新城中介表示，节假日期间，有不少来自黄浦、静安的购房者到闵行区的静安新城板块问询、看房，约比平时上升了2成。这些客人主要为“以小换大”的置换需求，趁节日期间出行淘房。不只是“五一”，自3月以来，板块内置换型客人一直呈上升趋势。在静安新城板块的购房群体中客源范围不断扩大，已从周边板块的购房者，辐射至中心城区希望改善居住条件的人群。
“以价换量”不彻底
分析人士指出，今年4月商品住宅的成交量是有数据统计的8年来的同期。“去年4月，楼市调控政策再度升级，而目前的成交量比当时还要低。”金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，4月未能继3月成交量放量后继续上攻，反而掉头向下，这种情况有点反常。这或许表明开发商盲目乐观情绪有所抬头，以价换量策略执行得不彻底，从而导致市场观望情绪再度加重。
二三月小阳春期间累积刚需阶段性释放完毕后，目前买家入市节奏放缓、态度也趋于谨慎；从今年一季度的消费者信心指数观察，买房时机评价指数为29.6，较上季减少5.1，或预示二季度期间买家购房意愿降低，故如何持续调动需求释放，将是开发商面临的主要问题。
与成交量形成正比的是，4月楼市新增供应量也出现小幅萎缩。不过，从新盘开盘预售许可证多集中于4月下旬取得这一情况看，开发商似乎正蠢蠢欲动，以做好迎接“红五月”到来的准备。虽然成交量显现冲高回落态势，但与年前的月成交水平相比，市场仍然显现一定起色，这主要有赖于开发商更愿意“以价换量”促成成交。
议价空间缩水
经历过高潮迭起的3月份之后，4月份的二手房市场运行情况可谓波澜不惊。据汉宇地产市场研究部对各分行的成交统计情况看，4月全市各类二手成交套数约在1.3万－1.5万套之间，成交套数环比3月大致有10%左右的下滑。
记者从多家房屋中介门店了解到，4月份成交步入小幅下滑调整的首要因素在于有效供应的减少。房源条件优质、议价空间较大的“笋盘”新增挂牌房源少，存量房源则难入客户的“法眼”。在闵行都市板块，以板块内几个高人气的小区为例，柏林春天、华丽家园和春申四季苑4月份的新增挂牌房源均只有2－3套，房源的稀缺性在价格上有所体现。他表示，本月分行成交了一套柏林春天125平方米的三房两厅，总价达到257万元、均价环比2、3月份已经有5%左右的上涨。目前，板块内改善型的刚需购房需求仍较旺盛，不过在缺少可议价的房源支持下，成交前景不容乐观。
在3月底和4月中上旬期间，有关中介在调研时发现不少改善型需求纷纷入市，令总价在200万－300万元之间的房源成交比重明显上浮，其中不少就是通过前期出售旧房源后再购新房的“连环案”。不过，价格因素在制约一部分购房者入市的同时，也一样阻碍了置换改善型购房者出手。采访中记者了解到，客户目前购房置换的迫切程度普遍不高，大多表示可以等房东放低身段，对挂牌价格重新松口。
汉宇地产市场研究部指出，楼市调控对刚需族的大力扶持短期内仍无迹可寻，政策面依旧偏紧，如果房东对价格持续抱有盲目的乐观预期，那么二手房市场再度陷入僵局的可能性并不小，部分在前期错过购房好时机的需求仍可静候谋求议价空间。
刚需买房关注两类打折盘
目前上海新盘的供应7成以上都集中在外环以外，嘉定、宝山、松江、青浦是最活跃的区域。由于目前楼市购买需求的主力支撑是刚需，因此上述区域出现热销的可能性，不少单价1万至2万元/平方米的刚需盘可以趁势跑量。但是由于客户量有限，不是所有楼盘都能热销。楼盘能否走红将取决于打折力度。目前来看，热销的刚需盘打折力度集中在8折左右。
细分一下不难发现，降价打折主要由两类楼盘领衔。一类是大型房企楼盘，比如万科、绿地、保利、金地等；另一类是首次入市的新盘，多数采取低价入市。购房者不妨多关注这两类楼盘。
由于政策继续打压投资需求，并且对于改善型需求入市依然不利，因此中心城区的楼盘多数仍将受到冷落，这将促使降价在市中心继续蔓延。从今年3月份开始，市中心也有多个高档楼盘不惜自降身价促销，也取得了一定的销售业绩。比如，中环名品公馆、尚海湾豪庭、绿地海珀旭辉、世茂滨江花园等等，甚至是天价豪宅滨江凯旋门，也有低调打折。但是这样的降价打折是很难复制的，所以开发商往往也是推少量特价房而已。
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《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《征收办法》）已于今年3月29日公布实施。其中确立了“先评估、再补偿、后搬迁”的基本流程，作为先决环节的评估方，直接决定了被征收人能获得多少补偿。
西安市住房保障和房屋管理局昨表示，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的
评估报告的，将对房地产价格评估机构处以5万元至20万元罚款；对房地产估价师罚款1万元至3万元，并记入信用档案；造成的损失要依法赔偿，构成犯罪的还要追刑责。
■补贴奖励
搬迁得早还奖3万元
该负责人介绍，现在《征收办法》与原《拆迁办法》相比，提高了对被征收人房屋价值的补偿标准。如果选择货币补偿，将按被征收房屋评估价值的20%给予补贴；被征收人提前签约的奖励标准也上调了。
被征收人或公有房屋承租人在房地产价格评估机构选定之日起20日内搬迁的，征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当给予每户1.5万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1.5万元奖励；20日至30日内搬迁的，每户给予1万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1万元奖励；超过30日不予奖励。
■安置补偿
临时安置补偿500元/月
针对市民关心的临时安置补偿问题，该负责人介绍，《征收办法》规定，对易地安置的被征收人每户增加了一定比例的安置面积，解决了被征收房屋和安置房屋公摊面积差异的问题。
被征收房屋临时安置补偿费，每月按被征收房屋评估价值的0.35%计算，即估价100万元的房屋若被征收，每个月能获得3500元的临时安置补偿费，若是营业、生产加工业房屋，每月还有1000元的停产停业补偿；如果被征收房屋因面积小或地段较偏僻而估价较低，导致月补偿费低于500元，仍按每月500元支付。
■以房换房
楼层、朝向被征收者自己选
据介绍，《征收办法》规定，产权调换房屋的层次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照交房顺序号自主选择，并予以公布。
产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积，户型由45平方米建筑面积调整为40平方米的套内建筑面积；在征收房屋范围外产权调换的，按产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至20%的套内建筑面积；奖励的套内建筑面积、公摊面积部分均不结算房价款。
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