[摘要] 随着2013年年底新一轮调控的上马，前期涨幅较高城市的房价涨幅已得到有效遏制，2014年房价是否会继续高歌猛进？还是会受长效机制、资金面等方面影响，泡沫破灭？此外，随着城镇化的开启，我国房地产市场将以怎样的面貌呈现？作为房企应当有怎样的应对策略？
根据此前上市房企公布的财报，2013年前三季度，132家房企实现营业收入3954亿元，同比上涨36.9%。净 利 润 达 到4 4 3亿 元 ，同 比 上 涨24.6%。但值得注意的是，2013年第三季度的净利润率仅为9.1%。
链家地产市场研究部张旭表示，从2013年前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润涨幅远低于营业收入，房企的增收并未带来净利润的同比变化。
“利润摊薄是房地产行业发展现状。”中国房地产研究会副会长顾云昌指出，由于刚性低下和成本增加，净利润率下滑，导致行业竞争加剧、洗牌加快。
对此，谭少群认为，房地产开发均匀利润的时期已经到来，这意味着房企未来不能再以单一住宅类发展，而是应实现产品结构多元化，增强抗政策风险和行业周期性风险能力。并应避开激进扩张、疯狂拿地的陷阱，基于有效掌握多项目的开发节奏，保持合理的土地储备和结构，在资金实力、土地储备规模和开发速度中间保持动态平衡。
房企积极布局新型城镇化
随着城镇化的正式推进，劳动力从农村转移到城市，市场普遍预测，政策有望从土地改革及长效机制等方面入手，为房地产行业的健康成长开启空间。
谭少群表示，在新型城镇化的大背景下，随着发展规划的进一步落地，地产行业将迎来新的发展空间，新增城镇人口的住房刚性需求将继续保持增长态势。特别是房地产长效机制的建立，将使房地产市场的行政管制与调控大大减少，房地产行业将逐步从政策驱动转为销售及盈利驱动，这都将有利于行业的持续健康成长。
“城镇化的发展趋势使城市运营商的出现成为必然。”谭少群表示，未来两三年出现的房地产企业大腕，将不再是那些做常规住宅开发的企业，而是一些从常规房地产企业中产生的城市运营商。
谭少群说，城市运营是个复杂的系统工程，其战略选择及其运营模式至关重要。随着市场进入成熟阶段，以及国家对住宅地产的调控逐渐趋于常态化，商业地产已逐渐成为新的增长点，而住宅地产的现金流优势又是商业地产不可比拟的。因此，集合了住宅与商业多重形态的功能齐全配套全面的城市综合体项目，将是开发商的。
“这种大型综合体最适合在城市的区域中心进行，它实际上就是对一个区域的整体运营，是整个区域的新经济中心娱乐中心高端居住中心。”谭少群表示，作为商业地产代表性的产品，城市综合体将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，对城市发展起显著的拉动作用。
值得注意的是，谭少群指出，目前城市综合体在疯狂而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，存在“库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低”等诸多风险。应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防形成城市“黑洞”。
谭少群认为，下一个20年，中国房地产所追寻的“热点城市”即将要发生微妙的位移，特别是在当前的经济形势下，中部地区承东启西的战略意义将有更大体现。
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