[摘要] “处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”，房地产市场调控问题需有“新理解”。这一年的楼市，表面看仍是“涨”字当头，但市场已呈现新的走向，调控或将迎来“大变局”。
（原标题：区域差异尤为明显2013年楼市呈现新走向）
调控思路有待重审
这一年，房地产调控未曾放松。
今年2月国务院常务会议从强责任、抑需求、增供应、促保障和严监管五个方面出台了“国五条”，由此奠定了今年全年楼市调控的“主基调”。年初以来，虽然个别城市在公积金贷款额度等方面有过些许“微调”，但总体看来调控未曾放松，限购、限贷、限价等行政手段几乎已经“用足”。
但市场依然顽强“逆势上行”。根据某指数研究院公布的百城价格指数，今年11月100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.68%，这是自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。
土地方面，上海某房地产研究院统计的10个典型城市中，今年前11个月合计土地出让金已创造了历史新高，与2012年、2011年同期相比分别大增121.8%和38.4%。
首次置业和首次改善等刚性需求成为助推房价上涨的主要动力。比如，上海的相关调查显示，近年来成交的商品住宅中，首套房比例已超过80%，而每年有住房改善性需求的家庭则占全部家庭的12%。
此外，出于投资保值目的的理性购房需求依然不可忽视。一上市公司董事长近日告诉记者，今年以来公司已有多位年薪数百万的高管出手在京、沪买房，且都不太需要申请贷款。有数据显示，部分城市中高端住宅已重新趋于活跃。
房价的“屡调屡涨”，似也启示着以房价为重心的调控思路需要重新审视。“事实证明，一味在需求端采取遏制措施、试图控制房价的做法，效果并不理想，也不可持续。”上海财经大学不动产研究所常务副所长陈杰说。
地区差异尤为明显
与以往的“一片普涨”不同，今年国内楼市的地区差异尤为明显。
重点城市尤其是一线城市“涨势逼人”。今年以来，京、沪、广、深四个一线城市新建商品住宅价格持续领涨，国家统计局公布的10月份同比涨幅更是全部超过20%。此外，杭州、武汉、南京等重点城市也迅速“跟进”。
“根据国统局的数据，当前新建商品住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个。这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。”中原地产研究总监张大伟认为。
另一方面，一些此前炒房盛行的城市和供应明显过剩的三四线城市，其楼市则陷于“泥潭”。比如，根据国家统计局的数据，10月温州的新建商品住宅价格环比、同比分别下跌0.1%和1.5%。事实上，自2011年8月以来，温州的房价已连跌20多个月，一些楼盘价格已经跌去一半。另据媒体报道，鄂尔多斯、神木等地，楼市一片萧条。某指数研究院发布的数据显示，江苏纳入统计的17个城市中，有7个城市房价目前已出现下跌。
地区间巨大的“冷暖”差异，凸显了楼市的复杂性。“一刀切”的调控措施，很难持续奏效。业内人士认为，尊重各地市场差异，向地方政府“放权”，应该是未来楼市调控的重要方向。
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“挤泡沫”需有新举措
今年，唱空中国楼市或提出预警的声音时有耳闻。比如，今年诺贝尔经济学奖得主罗伯特席勒认为“中国房地产泡沫严重”。持类似观点的还有耶鲁大学金融学院教授陈志武，他曾建议“中国老百姓淡化房地产占整个家庭投资的比重”，11月底在接受媒体采访时称“房地产泡沫离我们越来越近”。世界著名投资大师吉姆业罗杰斯近日表示，很想在中国买房，但“又担心被中国房市泡沫套牢”。而谢国忠等多年的“空头”今年则继续坚称中国楼市“泡沫将破”。
另一方面，对中国楼市继续看涨的也大有人在。任志强、王健林认为中国房价不可能下跌，而王石近日在有关会议上强调警惕房地产市场的泡沫，但他并不认为中国房地产市场的泡沫将会很快破灭，而是会持续很长一段时间，北京、上海等热点城市的房价也不会大幅下降。国家信息中心等近日则发布绿皮书认为，明年我国房地产市场整体将保持小幅增长，预计全年房价涨幅在5%。
业内人士认为，将来房地产调控，在思路上，尤其要处理好政府和市场的关系，将“住房问题”和“房价问题”区分开;在路径上，应将调控重点从“需求端”转变为“供应端”；在体制机制上，应尊重地区差异，给地方政府充分的自主权。
截至目前，包括万科、保利、恒大、碧桂园、富力、龙湖、世茂、雅居乐在内的30家房企，前11个月合计的销售业绩达到了10457亿元，同比涨幅高达33.7%。除了正在进行私有化的恒盛地产外，其余29家房企全部实现了销售业绩的增长。
这其中碧桂园的增幅高达129.7%，是30家房企中增幅的公司。其今年前11个月销售额已高达967亿元，11月份170亿元的销售额也是30家房企中当月值；同时，孙宏斌的融创中国前11个月也取得了455.9亿元的销售业绩，同比增幅达68%；而规模相对较小的中骏和奥园的增幅更是达到了95%和80.1%。
值得注意的是，11月份30家房企的销售业绩合计为1124亿元，环比10月份下调了21%。
对此，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，11月份房企销售放缓，大部分是主动“刹车”，绝大部分房企在前11个月已经完成了年度销售任务，在最后2个月里不会出现往年的冲刺预售现象，预计11月—12月大部分房企很可能会放缓供应。另外部分城市最近出台的调控新政，对市场也造成了一定的影响。
不过，虽然绝大部分的房企销售业绩明显上涨，但行业利润率却有所下滑。此前公布3季度报135家沪深两市房企，1月—9月的行业利润率仅有17.9%，净利润更是只有13%。而2013年上半年，这135家房企的行业利润率为19.2%，2012年更是达到了21.3%。这也意味着，房地产企业的利润率正在逐渐走低。
张大伟表示，造成这种情况的原因一方面是由于房企的融资成本居高不下，另一方面则是由于近年来土地价格的快速上涨。
面对这种情况，不少完成销售目标的房企选择提高售价的方式来增加自身的利润率，以达到更有质量的增长。
此外，根据中原地产研究中心统计的数据显示，截至12月10日，主要54个城市合计住宅签约套数为286.8万套，较2012年同期的255万套上涨了12.5%，预计全年有望首次突破300万套大关。
调控未曾放松，房价照涨不误；重点城市持续领涨，部分城市则深陷泥潭;“看涨”者立场坚定，“看空”者言之凿凿……2013年的中国楼市，充满了近年来少见的变数和反差。
“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”，房地产市场调控问题需有“新理解”。这一年的楼市，表面看仍是“涨”字当头，但市场已呈现新的走向，调控或将迎来“大变局”。
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