[摘要] 住宅怎么产业化？形象地说，就是“像造汽车一样造房子”。外墙、楼梯、阳台隔板等构件，都在工厂生产，运到施工现场“组装”。住宅产业化还要求交给使用者的房屋，除一些家具、电器需要添置，瓷砖、地板等已经安装好。
8月22日，北京市出台了一项推进住宅产业化的政策，首先在保障房中使用部件建设，到2015年以产业化建造方式的住宅要占30%以上。
住宅怎么产业化？形象地说，就是“像造汽车一样造房子”。外墙、楼梯、阳台隔板等构件，都在工厂生产，运到施工现场“组装”。住宅产业化还要求交给使用者的房屋，除一些家具、电器需要添置，瓷砖、地板等已经安装好。
在日本、美国、欧洲、新加坡等发达国家和地区，住宅产业化起步较早，产业化程度也很高。在瑞典，80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系；美国住宅用构件的标准化、商品化程度几乎达到100%。
我国在1999年提出了住宅产业化的目标，要建设节能、节水、节材、节地的环保型住宅。从2009年开始，一些房产企业已经开始尝试推广产业化住宅，但是我国的住宅产业化程度和发展速度仍然低于发达国家，有很大的潜力等待发掘。
北京住房建设推广产业化
8月22日，北京市住房和城乡建设委员会等五个部门联合发布《关于在保障性住房建设中推进住宅产业化工作任务的通知》，提出在“十二五”期间，以保障性住房为重点，全面推进住宅产业化，到2015年产业化建造方式的住宅达到当年开工建筑面积的30%以上，累计示范面积超过1500万平方米。
该通知列出了住宅产业化的实施范围。国有企业、社会单位申请利用自有土地建设的保障房项目，北京市保障房建设投资中心投资的公租房、中心城(小区网论坛)人口疏解定向安置房项目，都要采用产业化建造方式。2012年，北京要在保障房中落实240万平方米的产业化住宅，各区县要明确产业化项目，列入当年保障房建设计划。
北京市住建委相关负责人说，公租房将成为北京推行住宅产业化的“主力”。“这是因为公租房本身就是要求装修一次到位，适合推行产业化。中心城人口疏解定向安置房也纳入进来，主要是考虑它们都是相关区县统一建设的。”近日公布的北京市公租房标准设计图集，就是按照住宅产业化的要求设计的，如采用整体厨卫等。目前正在研究在经济适用房、限价房等其他类型保障房中，推行住宅产业化以及装修一次到位。
据北京市住建委相关负责人介绍，针对不同的房屋建造方式，提出了预制构件使用的要求。其中，外墙板、阳台板、房屋内的非承重墙、楼道内的楼梯灯，都要求使用预制构件。有些建造方式还要求框架柱和梁、楼板等也要采用预制构件。预制外墙板中，外立面装饰、保温等也都在工厂里随外墙板一起制好。在产业化建造中，施工现场大都是组装构件，房屋建筑的施工周期也能缩短三分之一以上。由于主要的构件都是在工厂中标准化生产，房屋的质量也将更加可控，将来维修和保养也很方便。同时，产业化住宅是按照八度抗震设防要求设计建造的。
我国处于住宅产业化初级阶段
有人说住宅产业化是中国房地产行业的一场革命，有人认为是一个“还在路上”的新生事物。北京预制建筑工程研究院院长蒋勤俭认为，住宅产业化是针对传统的建筑方式一个改变。它要求工业化的建造方式和精装修的成品住宅。这与以前的现场浇筑施工、出售毛坯房的形式截然不同。它的优势就是提高了住宅的质量和性能，改造了现场施工的建筑方式。
所谓的工业化建造方式就是指房屋的构架和室内的装修在工厂完成生产，在施工现场进行组装即可。住宅产业化发展程度的不同，住宅中利用构件的比例也不尽相同。《北京市产业化住宅项目技术要求》中规定：楼梯、阳台板、空调板、楼板、轻质内隔墙板以及建筑装饰—保温—墙体一体化的复合型承重外墙板都要采用工业预制产品。并对预制化率做出了详细的要求，其中对于阳台板和空调板的要求最严格，预制化率不得低于70%。
住宅产业化的理念最初来源于发达国家，1999年，国务院下发《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》。这个文件标志着推进住宅产业现代化已经列入我国的计划，这是政府基于当时我国住宅产业自身的情况制定的方针政策，其中包括建筑部品生产和住宅开发建设两个方面，当时的情况是两个方面的工业化水平都很低。
根据国务院的住宅产业现代化要求，未来的住宅要实现节能、节水、节材、节地的环保型住宅，也就是通常所说的“四节一环保型”住宅。北京市的住房产业化政策中提出建筑垃圾可以降低80%，施工周期减少三分之一。
据业内人士统计，到2010年，我国住宅和其他建筑产业化率不到10%，装修一体化也不到10%。现阶段我国正处于工业化、城镇化快速发展阶段，每年新建建筑大约在18亿至20亿平方米，其中70%左右是住宅，而住宅和房地产行业是一个典型的消耗大量资源和能源的产业。目前我国建筑设计标准是使用50年，实际平均使用寿命不到30年。老百姓买房后搞装修，每户产生的建筑垃圾大约有1.5吨，假如统一装修，购买材料的费用可以减少20%-30%。
从资源消耗的角度看，产业化住宅也具有很大优势。传统的建造方式多采用浇筑施工，建材浪费和垃圾产生较多。目前的住宅建设中，每平方米住宅将造成相当于20公斤标准煤的能源、0.05立方米水、0.05立方米木材、3%混凝土和3%钢材的损耗。产业化建造后，能使建筑垃圾约减少83%，材料损耗约减少60%，可回收材料约增加66%。
十余年过去了，住宅产业化发展的效果并不好。蒋勤俭说，只有个别企业的个别实验性建筑采用产业化的方式建造，在普通住宅中的普及率很低。中国企业中万科公司在产业化中处于领先地位，但他们在北京的一些产业化楼盘中采用预制构件比例只有20%-30%，仍然处于初级的产业化阶段。
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