[摘要] 2012年上海国民经济增长预计会出现先抑后扬的走势，整体经济增速稳中有降，保持在8%左右。城市居民收入保持较快增长，增速在10%以上，城市居民收入增速超过GDP增速。物价水平保持稳定，全年CPI指数控制在4%之内。货币政策略微放松，对房地产领域定向支持首次购房群体及改善性购房群体的差异化信贷政策将持续和加强。
一、经济预测
2012年上海国民经济增长预计会出现先抑后扬的走势，整体经济增速稳中有降，保持在8%左右。城市居民收入保持较快增长，增速在10%以上，城市居民收入增速超过GDP增速。物价水平保持稳定，全年CPI指数控制在4%之内。货币政策略微放松，对房地产领域定向支持首次购房群体及改善性购房群体的差异化信贷政策将持续和加强。
二、土地市场走势预测
2012年楼市调控从严基调基本保持不变，市场成交将依然保持较为低迷的走势，这种市场情绪会继续影响土地市场。受此影响，土地市场依然会呈现不同用地属性冷热不均的状况。其中工业土地市场会持续发展，特别是2012年下半年，随着全球经济和国内经济走向的日益明朗，工业用地中研发用地和物流仓储用地所占比例会继续增长，土地供应、成交和价格将继续温和放量。与2011年相比，2012年商办市场会明显升温，特别是大虹桥和世博板块全面进入建设阶段，商办物业聚集效应初现，推动这两个区域商办用地供求的增长。
商品住宅土地市场会继续分化，有明确规划方案同时逐步开始进入开发建设的区域地块会受到追捧，而前期炒作概念较多的区域会继续降温。外围区域，临港新城泥城社区[消息价格户型点评]地块会继续得到市场关注，价格涨幅明显。大虹桥、世博滨江受到整体开发的影响，部分住宅区域和地块显现出稀缺特性，开发企业拿地捂地行为将成为一种流行做法。松江新城、罗店作为轨道交通已经辐射到的外围住宅聚集区域依然受到各方关注，随着这些区域的逐渐成熟，特别是交通配套设施的逐渐到位以及商业地产的发展，对预算不足的刚性居住需求的吸引力越来越大。杨浦新江湾城和东外滩经历多年打造目前已经进入成熟期，随着新建项目的不断交房入住，区域人气持续提升，新地[消息价格户型点评]块将受益于人气提升的影响而身价不减。随着整体区域可用土地数量的减少，住宅用地愈显稀缺。
商品住宅用地风险区域在2012年也有所增加，嘉定新城由于新盘太多，充分竞争会造成价格回落，这种氛围传导至土地市场会让嘉定新城新出宅地受到价格压力。松江泗泾和徐泾、赵巷随着保障性用房越来越多投入使用周边普通住宅会受到影响，而保障性用房虽然带来人气，但会造成区域别墅楼盘销售日趋艰难，从而影响低密度居住用地的出让。迪士尼和崇明是近年来楼市的新亮点，但是过多的炒作已经让这两个区域透支了未来的价格空间，2012年无实质性利好，迪士尼区域将继续理性回归。崇明区域低密度居住用地表现将好于普通商品住宅用地。
三、住宅市场走势预测
2012年随着保障性住宅供应高峰的到来，保障性住宅特别是可售的共有产权保障房（经济适用房）供应量和成交量将大增，保障性住房覆盖人群再次大幅提升，目前标准覆盖人群在2012年基本能够进入选房阶段。土地市场中保障性住宅和商品住宅倒挂的现象在住宅房屋供应中将有所表现，随着保障性住宅成交的增加和商品住宅成交的下滑，年度保障性住宅成交量有反超商品住宅成交的迹象。而随着保障性住房的增多，社会舆论关注点将从高房价问题逐渐转移到保障性住宅的价格、分配、质量及退出机制上，住宅市场二元制结构基本形成。同时，保障性住房市场的崛起也让商品住宅市场压力骤减，特别是宏观调控中楼市承受的政策压力，在2012年年末出现逐渐退出的迹象。
四、商品住宅走势预测
2012年伊始楼市调控基调不变，成交量将维持2011年下半年低迷走势。而农历新年后随着可售存量面积进一步走高，开发商的价格松动将日益显著。不少刚性需求购房者被打折促销所吸引，陆续入场，成交量有望回升。特别是上半年三四月，其时间节点比“金九银十”更受开发商重视，所以这期间不少开发企业将采取大幅降价推案的做法，成交量将进一步放大。
三四月降价促销的普遍流行将有效压低成交均价，“7折”售楼将不再是个别案例，加之外郊环及郊环之外楼盘项目入市销售数量的继续增加，2012年一手商品住宅销售均价有望出现大幅探底走势，降幅会达到10%以上。5月之后，随着楼盘降价促销的增多，价格回落日益明显，越来越多的购房者放缓了入场的步伐，成交呈现价跌量缩的走势。进入下半年，信贷政策逐渐出现松动迹象，改善性购房群体甚至部分投资性购房群体得到了“松绑”的机会。在“7折”价格优惠的诱惑下，部分高性价比楼盘受到资金关注。但是房产税进一步扩容让商品住宅投资大打折扣，投资者更加理性对待商品住宅的投资。正反两大因素影响商品住宅市场，使得商品住宅成交量价“自由落体”式回落的走势有所放缓，九十月多年未见的“金九银十”将重回市场，交投两旺的局面让多数房企如释重负。
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