[摘要] 限购、限贷政策使楼市的成交连续维持在低量,近来对楼市房价拐点的预判声渐成主流。位居一线城市的北京、上海施工面积均达过亿平方米,创历史新高,潜在供应压力正在快速累积,尤受关注,楼市拐点已日益临近。
中原集团研究中心认为,只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件,楼市的拐点才会真正到来。而从目前市场环境及政策走向来看,这三个条件在加速形成,正促成拐点的到来。
地价出现下降,才能促使开发商心甘情愿的降价。目前从来看,地价下滑的现象只是个例,土地价格仍处高位。但是随着各地流拍率的增加,年度土地出让计划完成率的压力以及近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应,地价开始趋于下行已是大势所趋。开发商若能主动降价售楼,不仅可以自救,也可能有机会以低价来补充土地储备。
开发商资金状况日趋恶化,唯有选择降价促销。从目前整个房地产行业来看,衡量短期资金安全性的指标“现金与年内到期债务比率”已达1.1,逼近1.0的警戒线。虽然个别标杆房企的该指标目前可以达到1.56,资金链暂处安全范围,但该指标自年初以来不断恶化。如政策环境持续高压,或将加速整个行业突破警戒线,标杆房企亦难独善其身。
体现买卖双方真实心态的二手房价格出现下跌,则表示市场全面下调的来临。今年以来的调控政策对开发商的效果明显,但一线城市二手房的价格依然维持高位。虽然二手房成交量下滑幅度超过新房,但受限购政策影响,业主降价意愿平淡,主要城市中心区房价依然维持高位。然而,自10月开始,根据中原领先指数显示,上海二手住宅价格指数已步北京、深圳后尘,出现下跌,表明一线城市房价的真正松动已经开始。其他二线发达城市的二手住宅价格虽仍有微幅上涨,但涨幅也已逐月收窄。新房市场与二手住宅市场的互动影响,将促使全市场价格步入全面调整。
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