[摘要] 石家庄城市规划将严格控制居住用地容积率，二环内不超过2.8，二环外不超过2.5，新建住宅建筑高度不超过75米业内认为，产品时代到来，规划设计更加重要。
高容积率的苦恼
容积率的问题，一直是业内人士争论的话题。“容积率高，意味着单位面积上产生的建筑容量大，聚集的人口数增加，由此产生的空气消耗、垃圾产生数量上升，小区内绿化环境的人均拥有量下降，造成人居质量的下降。”河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔认为，高容积率还带来日照时间的不足。“容积率高以后，必须采取利用方位角或者不连续日照的方式，达到日照标准。从居住者心理感受来说，享受的日光时间不足，生活体验感会下降。”
除了生活体验方面的带来的不便，高密度带来的公共资源紧张，也是居住中的一大问题。“如果小区配套设施不完善，会造成车位紧张、公共服务的缺乏以及小区管理维护的短缺，这都是高容量带来的问题。”刘晔认为。
石家庄市房地产业协会会长李水源同样认为，高密度住宅造成社区公共资源利用紧张的问题频出。“比如，有些社区电梯配置不合理，导致居民上下班使用电梯分配不合理的问题。在教育、医疗、交通等一系列问题上，如果资源短缺，或规划不合理，则会造成各种资源的利用紧张。 ”
李水源认为，目前石家庄二环以内容积率水平较高，已经达到3.3以上，而石家庄城市人口已经接近国务院对于石家庄2011-2020年城市规划300万的目标。“按照城市扩张人口的控制，目前石家庄城区二环外的用地相对宽松，容积率的降低，符合人民对舒适生活的追求。”
真是容积率的错吗？
然而，高容积率一定是“万恶不赦”的吗？在居住体验下降的背后，还有没有其他的原因？“实际上，在一部分专家学者的言论里，对高容积率持拥护态度的不在少数。”刘晔给出了这样的观点。他认为，城市只有通过集聚才能产生活力和幸福，而真正居住体验感的提升在于对居住空间合理的规划设计。“举一个大家熟知的例子，美国纽约的中央公园，其实公园旁边的高层容积率是非常高的，但是居住者可以非常便捷地到达中央公园，享受公园里的山、水、森林，甚至与野生动物接触，居住体验感并没有太糟。”刘晔认为，高容积率同样可以通过规划设计带来不同的居住体验。
在他看来，石家庄居民对于高容积率不舒适度的反映，从某种程度上，与规划设计水平以及城市建筑文化品位有关。“与一线城市相比，石家庄的规划水平和整个城市建筑文化品味都处于较为落后的水平，在近几年的快速发展中，出现‘光板没毛’的现象。”刘晔说的这些现象指的是，小区建筑外形美观度不足，缺乏空间结构，环境水平较差，才造成居住感差，较为压抑的感觉。“大多小区都是33层的大高层，像排排坐的城市森林一样。其实，同样容积率的小区，在不同设计师手里，会产生完全不同的设计效果和环境质量。”刘晔从规划设计角度认为，高密度并不是现今城市病的“元凶”。
低密度的追求
但是，正是市场中整体规划现状带来的问题，令购房者甚至开发企业，开始对高密度住宅有了新的思考。“一开始，开发企业在开发建设过程中，对产品的研究、市场的客户需求、整体运作的资金投入和并没有专业的分析，也没有从市场角度进行客观的评判。在大部分开发企业眼中，多出面积才能有高利润，其实没有经过认真的测算。”黄新颜认为，容积率高，带来的是去化周期边长，而且产品品质下降，导致房屋价格溢价的能力降低，这都是开发企业在操盘时需要整体考虑的问题。“从市场发展过程看，这是必经的一个过程，北京深圳等大城市在2003-2005年的阶段同样追求高容积率，这是开发商对于利益化的理解和前期的评估测算没有综合考虑的原因之一。”黄新颜认为，在设计和打造项目时，对于市场竞争和前瞻性的分析不够客观和具体，也是片面追求高容积率的原因。
而从购房者角度来讲，其切身感受的生活环境的品质感加深，使其慢慢回归到对低密度产品的向往。
石家庄将进入产品时代
“目前，许多开发企业已经意识到容积率的问题。而且市场中的明星楼盘，已经开始进入产品时代。”黄新颜在多年的从业过程中，看到了石家庄楼市的变化。“在低密度产品时代到来后，物业类型可以很丰富，包括高层、洋房、小高层等多种业态的组合。从市场角度分析，这迫使开发企业在规划设计时，不仅要将面积做足，还要追求品质，具备市场竞争力和差异性。”黄新颜认为，对于规划方面的研究，不再像之前一样简单复制，这将是未来市场中的一大趋势。
刘晔同样认为，一些开发商已经有了产品意识 但是他认为，开发企业对产品的理解研究和设计仍然比较少，与一线城市的房企相比，仍然差了许多。
而以产品制胜，是未来市场竞争的主要形式。“石家庄楼市有个现象，市场的变化并没有固定的前进周期，而是随着一个明星项目的出现，推动市场的迅速变化。”黄新颜解释道，恒大进驻石家庄后，明显带动石家庄楼盘对于园林景观和营销的重视。“购房者对于住房的选择，也从最初阶段的关心价格，好地段，到后来关注大社区，发展到现在更加注重产品。”黄新颜认为，未来客户细分增加，增加项目的差异性，提高其抗风险能力，最终依靠的将是产品。“可以预料，石家庄将在短时间内进入产品时代。”黄新颜最后说道。
这也是刘晔最为期待，并最想看到的局面。\
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