[摘要] 三月底开始，地方细则密集出台，如今已悄然迎来了“后细则时代”。国五条地方细则出台，变成了对盼望国家调降房价的百姓的再一次戏弄，被百姓调侃为“戏则”。国五条地方细则的出台是地方土地财政的大起底，房地产是“支柱性产业”的现状展露无遗。
三月底开始，地方细则密集出台，如今已悄然迎来了“后细则时代”。国五条地方细则出台，变成了对盼望国家调降房价的百姓的再一次戏弄，被百姓调侃为“戏则”。国五条地方细则的出台是地方土地财政的大起底，房地产是“支柱性产业”的现状展露无遗。
“后细则时代”悄然到来
多个城市选择在截止日期的最后一天公布“国五条”地方细则，大多只有一句话：房价增幅低于人均收入增幅。从大部分城市空洞的调控内容看，都在回避20%的所得税问题，首套房贷比例、二套房贷利率调整等关键问题也未提及。除了北京、上海等城市对关键问题有涉及外，其他地方政府甚至懒得对国五条装装样子。
从各地细则来看，人均收入实际增速，是未来主要城市房价涨幅的关键。截至4月初，35个城市已公布2013年房价控制目标：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。如，杭州统计数据显示，2012年，杭州城镇居民人均可支配收入37511元，比上年增长10.1%，剔除物价因素，实际增长7.4%。郑州2012年城镇居民人均可支配收入24246元，增12.2%，居民消费价格指数涨2.7%；2013年城镇居民人均可支配收入增长12%左右，那么，将允许房价以低于每年10％左右的速度增长。
“国五条”之后，二手房交易火爆的旺季“金三”结束，楼市悄然赢来了“后细则”时代，二手房交易降温，目前新房市场未受明显影响，但研究表明，刚需购房一再被误伤。
楼市宏观调控总有失误
考察近10年来政府对房地产市场的宏观调控，发现存在不少失误。比如，2004年的调控重心放在抑制住房供给上，结果造成了2004、2005年房价暴涨；2006年的“70/90”政策，成一纸空文，最后不了了之；2008年四季度推出的经济刺激计划，对房地产市场产生了强大刺激，导致2009年房价暴涨；2011年对部分城市实施住房限购政策，使非限购城市房价大涨。这次对卖房者增值征收20%的所得税，最终还是由买房者承担，将再次推高房价。
中国房地产市场的消费需求仍长时间存在，主要集中在消费者首次购房和改善性需求，新一轮城镇化又将大量增加住房消费需求。所以，压制住房供给的政策，必然会遭到市场的报复。
国五条细则到底伤害了谁?
近年来，从来都没有一项政策像这次的“国五条”细则一样惹来如此众多的非议。特别是针对20%的差额所得税，一时间，无论是论坛网络抑或微博评论基本都是一边倒地对政府进行嘲讽和批评。卖房的自不必说，气得似乎要吐血，气愤政府平白无故的抢钱，强行将卖房轻而易举的拿走20%。买房的也似一致叫喊当前的卖方市场，说实际上税收被转移由买家承担，反而增加购房成本。而市场上的一些公知或者半吊子经济学家，更是只看表面不做深入分析地胡乱放炮，发布一些似是而非的结论，比较流行的观点就是说会催涨新房及二手房价格、中央政府越权违法征税、掠夺民众财富等。
这次的“国五条”在二手房交易中征收20%所得税，最明确的结果就是抑制了二手房的交易，且不管是谁最终承担交易的增长成本，无疑政府抽成的税收会伤害到买卖需求双方，况且这次是20% 的高额比例，用媒体的话说，“基本算是冻结了二手房市场”，想卖的不愿意卖了，想买二手房的买不起(高首付比例)。如果卖方提价转移税负，买方就更买不起了。这对投机客威慑，成交量上不去，价格上不来，或者产生“有价无市”的现象，有可能就导致其资金链的断裂。
当然，仔细分析起来，中国的房地产市场的参与者主要包括中央政府、地方政府、房地产商、投机或投资客、大刚需小刚需等，那么要想明白这个“国五条”是好是坏，对谁有好处又到底伤害了谁，就需要具体分析此政策对各参与者的实际影响再来判断。
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3月1日晚间，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，作为对房地产市场调控五项政策措施的进一步细化，政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。 一石激起千层浪，二手房个调税按差额20%征收堪称史上最犀利！石家庄房地产市场变化如何？
3月1日，国五条细则出台。从月初的二手房过户潮，到月末新房市场出现“日光盘”；从最初对政策的恐慌，到现在平常心面对，在国五条满月之际，房天下特别策划《国五条细则满月市场观察》，以完整还原国五条细则出台一个月的楼市点滴。本篇章从媒体角度来研判新政对于市场的影响和预期。
水墨：卖房征20%税如何落地石家庄值得关注 >>>点击详情
燕赵晚报房产部 主任编辑/记者 孙晓波（水墨）：到目前，国五条新政已经实施近一个多月了。这一新政的推出，从一个媒体人的角度观察到的以下四种现象：
一是因为新政中规定了商品房交易中将按差额的20%征收个税，一些拥有二手房源的市民为了日后避税，纷纷涌向交易大厅，导致了整个二手房交易过户热。这是以前所未曾出现的；二是从实质内容看，这次新政实际上是过去新政的延续与强化，特别是提到了政府定房价、政府要问责；购买二套房首付款比例提高，银行贷款利率提高等等，这在一定程度上会对投资或投机性购房有一定的抑制，还房子本身居住的属性；三是，一旦新政实施，在一段时间内，那么二手房交易因税费过高必将受到影响并走入低谷，从而会进一步促进一手房市场的火爆，甚至可能会变相刺激开发商抬高房价；四是石家庄市的细则中能否保障众多拥有房改房户主的交易利益，因为据说这些房源达几十万套，特别值得关注。
高利锋：楼市风声 新政的影响取决于执行情况 >>>点击详情
燕赵都市报楼市周刊主笔，全媒体记者高利锋：国务院3月1日公布房地产调控“国五条”实施细则，提出完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等被称之为“国六条”具体执行措施。
新政一出，各地的房地产交易大厅就瞬间成了菜市场，一时间人满为患。
事实上，除了大家普遍关注的“出售房产征税按转让所得的20%”的规定之外，此次楼市调控与以往有很多不同之处，值得我们注意：
政策进一步明确了限购政策统一执行的标准，其中提及的“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前等”措施，意味着当前限购政策进一步升级和强化。
少数房价过快上涨的城市，尤其是一线城市以及部分二线城市或将因此而提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。但是，首付比例提高多少、利率提高多少没有提及，这为地方政府在执行层面提供了一些灵活操作空间。而且，目前高层给出的时间表是，3月底前各地出细则。
同时，“国五条”以及其实施细则“国六条”的出台背景的时间点正好处于房地产市场调控的关键时期。目前房地产市场由市场低谷期向市场“基本面”逐渐好转过程中转型，这个过程中市场面临房价上涨预期不断增强。
种种迹象表明，“国五条”以及其实施细则“国六条”，尽管有一些具体措施的出台和强化，但是，总体上还是为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。
“新政的实际影响取决于执行情况。”这是最近跟很多开发企业老总们聊天时的普遍感受。
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河北省电视台媒体观察员 王平：“新国五条”出台1月有余，各地纷纷出台细则，这是楼市走稳的信号。中央提出要求地方公布年度房价控制目标，提升了地方政府对于稳定房价的责任制实施力度。限购房定价及购买申请制度的合理完善，有利于抑制投机性购房行为。地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围，这将使保障房的受益面加大。加强市场监管的要求将使楼市信息更加透明，促使房地产开发商的定价行为趋于理性。
对于消费者来说，“新国五条”会让消费者的观望心态再次出现。对于投资者来说，“新国五条”会迫使他们改变经营策略，对新的投资也会更加谨慎。对于开发商来说，“新国五条”势必会影响他们的销售预期，银行对房地产信贷规模可能会再度收紧，将使得新开工、新建楼盘数量上有所减少，而在建的楼盘的兴建速度也会有所放缓。
我预计今年楼市在持续去年惯性的前提下，住宅量、价格或将呈现继续上升趋势，但由于政策层面仍要求不放松管理，预计上升相对谨慎。中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。因此刚性需求在数量及稳定性上，一直是市场需求的主力，因此我认为相对2012年而言此2013年房价整体上涨幅度较小，总体将维持稳中有升格局。
我对当前购房者建议购买用于自住时，只要其具备支付能力就可以购买，购房者不必拘泥于短期内房产的小幅价格变动。买房不必“一步到位”，在支付能力有限时先购买一套小户型，待以后支付能力更强时再换房。在置业的过程中，购房者的视野可以再开阔些，随着地铁等城市公共交通系统的不断完善，可以对于城市发展向外圈辐射过程中的新建商品房也可以多看看。
“新国五条”对我的生活的影响体现在由于家庭成员的增加使得原来的房子不能满足家里人的住房需求了，考虑换房，但是新政策的出台，自己卖掉房子之后还要上缴很大一部分，而新房的价格又一再的上升，自己的买房压力很大。
“新国五条”的出台，对住宅市场或有一定影响，但对商业地产而言却是一针强心剂，目前石家庄正处于各大传统商圈的升级转型期，此次“新国五条”的出台更有可能使商业地产和专业市场迎来一个全新的发展机遇，将进一步刺激商业地产投资需求。
燕赵晚报房产部记者李小白：总的来说，在新政执行细则出台之前，二手住房成交量的确出现了一次成交高峰。而在政策落实之后，预计成交量会下降。当然，在“新国五条”细则出台初期，二手房转让要按照所得20%征收个税的要求就像一枚重磅炸弹，在一夜之间震动了整个房地产市场，出现了二手房市场成交火爆的现象。在这股冲击波的推动下，“过户潮”、“离婚潮”的故事不断上演，人们目的只有一个，就是赶在这个“20%”的个税征收前把“事儿”办了。
新政颁发的周（3月4日至10日），石家庄商品房共备案1185套，相比新政前一周增加了340套，大涨40.24%。从这个数字上你不难看出买房者和卖房者都很着急。由此可以得出，新政对石家庄的楼市在前期的二手房市场产生了很大的影响。
前几天，广东“新国五条”细则率先落地，细则一出便备受争议。业内预计，本轮调控力度究竟如何，还要看京、沪、深等多个一线城市细则出台后再做打算。而相比之前二手房市场的火爆情况，近日二手房交易也逐渐降温，观望情绪渐高。
我想随着各地细则的陆续出台，“新国五条”在石家庄也即将出台，而石家庄的房地产行业的执行情况，一定是在“新国五条”之下明确规定的。“新国五条”中的第二条规定：坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。对此，我认为“新国五条”第二条的理解可能有点言过其实，但我希望能够引起大家的警觉。无论是二手房市场还是一手房市场，对居民限购将是大势所趋。
“新国五条”细则的核心目的是什么？住建部的相关负责人讲得很清楚，就是促进房地产市场平稳健康发展。不过，这句话大家已经听了很多年了，它是意思是什么呢？它后面包含着怎样的背景？它真的能在房地产调控涉涉及的多方利益中制造出一种平衡的支点吗？这些都不好说。
“新国五条”出台的受益者只有一个人，这个人就是开发商，住建部的初衷是保护“刚需”购房者，可是不做到。从当前市场观察来看，房均价并没有因为新政的施压而下降，反而在步步上升。要想让“刚需”们买得起房，的办法就是降价或者至少能控制不涨价，可是新政的威力也没有做到。
这一次调控将给品牌开发商带来机会，市场集中度会进一步提高。投资、投机性购房在近期会有所收敛，但3个月之后就很难说，市场不会像预期那样好。石家庄将会和其他地市一样，不会因为新政的“搅动”而出现楼市变形。
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燕赵都市报记者 陈红：日前，各地国五条细则正在广泛征集意见，25日，地方版“国五条”细则于广州正式落地。据记者了解，石家庄国五条细则征求意见稿也已经出台，目前正在广泛征求社会各界意见，相关部门将根据各方意见，对意见稿进行调整和补充，及时向政府有关部门进行反馈。
同时，在石家庄国五条细则尚未落地期间，各开发企业仍按部就班推盘上市，省会各区域战已打响。业内人士认为，石家庄楼市尚在理性中发展，今年下半年将保持“暖市”状态。
河北新闻网记者、编辑 杨俊会：如同满月的婴儿，新“国五条”政策细则已经出台一个月，从刚开始的各地二手房市场出现连夜排队交易到后期对各地具体细则的出台预期和猜测，房地产市场迎来了后“国五条”时代。然而，时至3月的最后一天，我们发现，与外界评判的各地反映类似，一线城市趋近二线偏松的现状让人不得不怀疑，所谓的“国五条”细则难免有雷声大雨点小之嫌。
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