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独家:5月石家庄楼市报告 普通住宅成交27万平公寓4.9万平成交上扬价格下降 严查已彻底"锁死"楼市

石家庄克而瑞机构 2018-06-14 00:09:56
126月

2018年 农历戊戌年四月廿八

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6月12日,敬请关注克而瑞2018年5月石家庄房地产市场报告的精华内容。如果您希望定期索阅石家庄克而瑞机构出品的各项房地产市场分析报告的对外公开版本,请通过本篇微信文章底部的联系方式,与石家庄克而瑞机构取得联系。石家庄克而瑞机构针对房企和项目的特定需求,专享定制专业报告,如需合作,也请与石家庄克而瑞机构取得联系。

2018年5月消息面提要:

1、5月的政策环境未出现明显变化。尽管国务院要求清理不当限制居民不动产交易规定被市场误读,但住房城乡建设部连续表态调控不动摇,并约谈近期房价上升偏快,市场表现过热的多座城市负责人,并披露六项政策动向,涉及住房发展规划、房价地价联动机制、市场评价和监测预警体系等,对市场将产生重大影响。太原、成都等地应要求调整和升级当地调控政策,多地也有针对性措施。

2、外围方面,四部委对依托高铁站区域规划进行系统性规范,将对各地“高铁新城”的规划、审批和土地出让产生重大影响。北京出台政策进一步推动共有产权住房,将倒逼房企北京区域公司向京津冀外围地区扩张,以维持房企成交规模和业绩。天津推出“海河英才”人才引进政策,虹吸效应显著,对石家庄有负面影响。

3、本地方面,石家庄重启房地产市场专项整治,覆盖项目开发各环节,并下沉至基层,由涉及开发的各部门和项目辖区政府分段包干,对房企和项目营销有重大影响,大量项目售楼场所关闭,推广推售节点无限期延后,近期略有回升的市场行情戛然而止。受此影响,略有回温的购房需求重归观望,且在政策层面对捆绑销售行为尚无定论的背景下,加剧观望情绪,波及部分有意愿购房需求。上述情况叠加,对全年销售任务艰巨的房企堪称利空。

4、本地亦有利好,被动房一揽子优惠政策实施细则出台,对未规划和已规划、未预售的项目建设被动房都给出操作办法,房企和项目享受优惠政策有的放矢。鉴于优惠政策吸引力较强,影响力较大,预计年内将有大批被动房项目或房源进入市场,倒逼市场深刻洗牌。

2018年5月土地市场提要:

1、5月的石家庄土地市场掀起新高潮。一方面,供应地块大幅增加,覆盖除高新区、井陉矿区、循环化工园区和综合保税区外的所有行政区。另一方面,中心城区供地规模显著增加,中心城区四个区均有地块入市。不过,房地产开发用地仍以已规划、在建项目办理土地手续为主,全部38宗地块中,仅有3宗系纯净地供应,仍偏少。

2、鹿泉区依然是供地的主力行政区。当月供应地块54宗,面积172.77万平方米;其中,鹿泉区29宗,共计67.05万平方米,占39%。成交33宗,面积64.07万平方米;其中,鹿泉区26宗,面积57.41万平方米,占90%。

3、纯净地供应3宗,面积面积18.22万平方米。当月仅正定县1宗住宅纯净地成交,采用“限地价、竞无偿代建安置房”规则,吸引万科、华润、金辉和恒山参与竞价,最终金辉以5.16亿元和1100平方米的无偿代建安置房面积摘得该宗地块,折合成交单价516.56万元/亩,成交楼面价7380元/平方米。一方面,正定县纯净地价格水平得以显现。另一方面,房企拿地意愿出现分化,受制于资金、战略布局等因素,未出现激烈竞价现象。正定新区2宗纯净地采用“限地价、竞自持面积”规则出让,预计“限地价”应在7500元/平方米。中心城区内暂无纯净地供应计划。

4、尽管已规划、在建项目办理土地手续仍系主流,但土地价格仍处于上升通道。当月有住宅用地成交的鹿泉区和正定县,其成交单价和成交楼面价均出现不同幅度的上扬。“补证”成本显著上升。

2018年5月商品房市场提要:

1、5月石家庄普通住宅成交26.72万平方米,较4月上升24%;成交价格15838元/平方米,较4月下降5.99%,整体呈现出量升价降的状态。其一,全国性房企市场占有率下降至50%,因多个本地项目开盘销售、集中成交,凭借平价优势,成交表现良好。不过,本地项目供应不够稳定,成交呈现阶段性特点,持续性差,市场占有率很难保持,全国性房企开发项目仍起“压舱石”作用。其二,成交主力系100至120平方米小三居室和120至140平方米三居室,180平方米以下普通住宅有上扬,改善需求仍起关键作用 。其三,尽管普通住宅成交规模上扬,但量能仍处于低迷状态,房企和项目定价谨慎,短期市场行情非常脆弱。受5月底房地产市场专项整治行动影响,大量项目关闭售楼场所,成交规模跌至冰点,购房需求观望心态卷土重来且愈演愈烈,本轮行情戛然而止。

2、5月公寓成交4.89万平方米,较4月上升11%;成交价格12216元/平方米,较4月下降9.56%,也呈现出量升价降的状态。其一,成交居前公寓项目仍集中在两类,一是极度强化居住属性和购房首付款较低,二是凭借地段、品牌优势强化升值预期,但公寓市场仍缺乏新亮点。其二,公寓市场涌现出新的热点项目,但表现不及前期热点项目,而前期热点项目转入平销或尾房阶段,成交规模难以为继,新援不济、旧主不强,公寓有下行趋势。其三,公寓项目的定价心态极谨慎,溢价诉求极弱,以应对激烈市场竞争和巨大去化压力。其四,公寓购房需求的心态更脆弱,本轮专项整治行动对普通住宅项目冲击极大,但公寓市场同样受到波及,呈现出成交量能下降的趋势。其五,毛坯交付公寓成交好于精装,Loft公寓成交好于平层。

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