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石家庄楼市严查捆绑销售,然后呢?

石门楼市会 2018-06-09 00:16:51

昨天,一篇题为《今天发生的这件事,让石家庄楼市严查再升级》文章,再次引爆了身处敏感期的市场各方,也引发了许多网友的大量评论,许多人咨询:被查的捆绑销售项目,接下来会怎样?是经过整顿后放松捆绑还是如何?之前购买过的客户怎么办?等等。

今天,针对此次严查中出现的新情况与新问题,老杨就做一次统一的分析和预测,以供大家参考:石家庄楼市严查捆绑销售,然后呢?

NO. 1|壹

问题一:何为捆绑销售?

实际上,在石家庄出现捆绑销售并不稀奇,最新一轮的出现是在2017年上半年。

彼时,老杨还拿东南某知名项目来举例分析,捆绑销售是否能闯关成功?

可惜的是,对于政府的限价政策,在众多开发商的“一致努力下”,捆绑销售如野草般疯狂生长,很快成为石家庄房地产市场的普遍现象。

据一位业内资深人士介绍,在所有的正规项目中,超过80%的项目都涉及捆绑销售。同时,也导致出现了许多的“双合同”。

所谓捆绑销售,顾名思义,即为房价与精装修或车位捆绑销售,如房屋限价1.1万元/平米,外加精装修费用5000元/平米,总体房价即为1.6万元/平米。而房价无法与精装修捆绑的,则捆绑车位,即房屋总价110万元,车位总价40万元,总房价150万元,按照100平米计算,实际房价为1.5万元/平米。

另外,从捆绑销售的策略来讲,部分项目是房屋的限价部分可以贷款,精装修部分只能全款。当然,也有一部分实力房企,为了降低购房者的首付压力,精装修部分以装修贷的方式出现,甚至首付分期方式。

但实际上,以一套100平左右的房屋计算,按照1.6万元/平米的价格看,首付48万元(按照限价1.1万元/平米和精装修5000元/平米首付三成计算),限价部分月供大概在4700元左右,精装修部分月供大概在8700元左右(装修贷一般还款期限五年,年利率普遍为16.78%)。最后计算,前五年每个月要还款13400元左右。这对于许多工薪家庭来说,无异于难上加难。

NO. 2|贰

问题二:严查后,开发商是否会放开捆绑销售?

在网友的评论中,许多人问道:放松捆绑销售后,之前买过项目的客户怎么办?

对这事,老杨只能报以呵呵了。

可能会有人问,既然政府已经叫停捆绑销售了,各项目就该守点规矩,乖乖按照政府的要求以限价价格销售不就完了,难道还要与政府博弈不成?

先不说每套房子动辄几十上百万的捆绑销售利润,单纯从地价成本和房价的对照就能看出,放松捆绑按照限价销售,对于开发商来说,根本是无法盈利的。

以正定新区去年6月份几块土地的拍卖价格计算,单从楼面地价计算,每平米土地成本就超过了1万元,这还不包括建安成本、税费成本等,但政府的限价标准是13800元/平米。如果不捆绑销售,估计开发商连自己的利润都无法保证,何来开发动力?

第二方面,对于那些已经购买了捆绑销售项目的客户来说,开发商不会傻到短期内放松捆绑销售的!原因很简单:赔不起!如果贸然松绑,之前购买的客户能答应吗?肯定要想法退款,任何一个开发商是不会如此低能的!

NO. 3|叁

问题三:面对两难,开发商将如何应对?

一边是措辞严厉、步步紧逼的严查之风,一边是不松就关门,一松就赔钱的销售窘境,作为开发企业,到底该如何应对呢?

从6月4日至今的两天中,老杨从业内打听到的消息是:许多项目纷纷关门放假,有些放假一周,有些还未通知具体时间。看来大家都是一头雾水,不知道怎么办。

但老杨大胆分析:开发商宁愿关门歇业,也不会轻易松绑。大家都在等待政府严查的结束,然后一切回归往常,继续销售。

所以,在未来的一段时间内,整个市场将处于停滞状态,大部分项目停止销售、冻结交易。套用一句公益广告词:没有买卖就没有伤害!

时下的石门楼市,可能亦会如此!

往期回顾

①今天发生的这件事,让石家庄楼市严查再升级

②区域调查:哪里才是石家庄版的中关村?

③区域调查:正定片区会成下一个“富人区”吗?

④泰禾院子系:一座庭院纳乾坤

作者风采

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