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别怕!「房奴」当不了一辈子,还款之路远没你想象的那么长

石门楼市 2018-05-10 16:32:20

封面题图|《志明与春娇》

有人说,「这世界上有两种人,一种是房奴,一种是想做房奴而不得的人。如果我们还没有成为房奴,那是因为我们正走在成为房奴的路上」。

还有人说,自从买了房子,头顶一座大山,未来几十年都将「暗无天日」。真是这样吗?刚步入社会的年轻人在大城市购房的确会面临巨大的财务压力。但这并不意味着当「房奴」就境遇可悲。

实际上,由于住房需求对收入具有高敏感、高弹性的特点,年轻人的收入又在不断增长,多数情况下,还贷的时间往往比预计的短很多。

本文节选自《房地产经济学 ABC》

文 | 陈淮

1989 年 2 月 20 日,《人民日报》国内版有篇文章,题目叫做「房价猛涨,百姓望楼兴叹」。文中提到,一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,100 年才能买上两居室。那篇文章中提到的当时北京房价多少钱?每平方米 1700 元。现在同地段的房价大概要数十倍于此了。近 30 年过去,我们的媒体仍在重复着同一视角,说以小「白领」们的工资算,要不吃不喝 30 年才能折抵房款,这还不算利息,以此证明「房奴」境遇的可悲。

步入社会不久的年轻人在大城市购房会面临巨大的财务压力。这没有争议。但是仅仅以房价除以月工资乘 12 的四则运算方式,就得出需要多少年「不吃不喝」的结论,则未免太过简单。根据国际经验,包括东京、纽约、巴黎、伦敦等国际大都市在内的经验,那里的年轻人在购房时尽管也难逃「算起来要多少年的收入不吃不喝才能折抵房价」的窘境,但实际上的普遍情况是,他们又吃又喝,又娶媳妇又生儿子,还能在 10 到 12 年内还清贷款,还算上利息。

秘密何在?人们很容易想到的个答案是,年轻人一旦购房,房价就锁定不变了,而这些年轻人的收入此后会不断增长。这个答案很对,但不完全,说服力还不够。

《武林外传》| 想买一套房子,好难

经济学中有个重要的概念,叫做收入需求弹性。在市场经济中,收入是自发调节供求差距的一个重要杠杆。人们从生活经验中很容易知道,收入提高时,购买能力就提高,需求就会增加。但人们未必刻意留心过,不同的消费品,在不同发展阶段,对不同收入人群来说,需求对收入的敏感程度,或者说弹性,是具有很大区别的。

先举个粮食的例子。在经济发展到一定阶段,社会普遍实现了温饱之后,粮食的需求将不再随着社会收入水平的提高而增长。道理很简单,没有人能够随着工资的提高而吃得更多。我们就说,粮食这种东西的需求对收入不敏感、无弹性。

《饮食男女》| 粮食的需求对收人不敏感、无弹性

有些东西的需求对收入具有高敏感、高弹性的特点。例如,有个年轻姑娘到北京打工,找了个月薪 5000 元的工作。年轻女孩总得买点化妆品,但 5000 元的收入水平限制,她每月只能拿出 300 元用于买化妆品。过了半年八个月,工作表现不错,老板给她的月薪涨到了 7000 元,这时这个姑娘可能会每月拿出 600 元买化妆品。也就是说,这个姑娘在收入增长 40% 时,买化妆品的需求能力可以增长 100% 。我们就说,化妆品这种东西对这样以个特定消费群体来说,具有对收入高敏感、高弹性的特点。

对特定人群来说,房子的需求能力就具有对收入高敏感、高弹性的特点。我们举个例子说。假定有个初到北京这样大城市的小「白领」,找了个月收入 6000 元的工作。在北京这样的城市中,6000 元月薪,吃饱穿暖还是能够保证的,远不至冻饿街头,但要解决住房,这个收入水平可能就会面临很大困难,别说买房子付月供,恐怕租房子都得找人「合租」。

我们假定,这个小「白领」每月只能拿出 1500 元用于住房消费。也就是说,对月收入 6000 元的群体来说,其的月住房消费能力为 1500 元。这个群体能成为住房市场的潜在购房人吗?学问就在这个地方了。我们又假定,过了半年八个月,这个小「白领」也以出色的工作表现证明了其能力,月薪提高到了 8000 元。请注意,这时这个小「白领」每月能拿出多少钱用于住房消费?可能能拿出 3000 元。也就是说,在收入增长 33% 时,其住房消费能力可以增长 100%!

这就叫做住房消费能力对收入的高敏感、高弹性。越是年轻的「白领」阶层,他们的住房消费能力对收入的敏感度就越高。在发达国家的经验数据中,小「白领」又吃又喝,又娶媳妇又生儿子,还能在10 到12年内还清房贷,秘密就在于此。

《Days of Summer》| 外国白领是如何还清房贷的

所以,判断一个城市、一个群体、一个特定市场有没有住房的购买力,不是用房价除以月收人乘以 12 那么简单的算式就可以得出结论的。否则如同本文开头时我们所举的例子那样,早在 1989 年时媒体就说要「100 年才能买得起两居室」,迄今这种房价和收人之间的比例关系并无多大变化,那这 20 余年的房子都卖给谁了?

讨论住房消费能力对收入的敏感度和弹性,并不是想说明我国的年轻人买房并不比发达国家的年轻人更困难。这显然不符合事实。我们可以肯定地说,目前在我国,对绝大多数年轻人来说,房价和收入之间的矛盾要比发达国家同年龄层的人群尖锐得多。

但我们同样可以肯定地说,从大规模推进城市化时算起,中国在缓解年轻人面对的房价和收入矛盾所需的时间,一定比那些发达国家要短得多。为什么?同样是一个简单的道理。过去 20 年中,中国的城市「白领」是全世界所有国家同阶层中收入的增长速度最快的群体。可以断言,未来这个趋势仍将继续存在。对一个收入增长最快、同时又处于住房消费能力对收入高敏感区间的群体来说,我们有理由乐观。尽管这个乐观的前提是 10 到 20 年的艰苦奋斗。

来源:冯仑风马牛

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