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一房两卖可以要双倍赔偿?买了无证房开发商不退款怎么办?

石家庄特价房 2018-03-13 22:15:59
3月13日下午15:00,石家庄房产法律援助群等举行了第四场《楼市微课堂》公益讲座,本次讲座主持人为陈华老师,邀请了卓联律师事务所合伙人 贾叶辉律师做为特约嘉宾,围绕“房产纠纷案例解析”,进行在线答疑。讲座覆盖石家庄、衡水、邯郸特价房群和法律援助群等多群,众多网友参与其中,课程历时一个小时。蓝荷将课程内容整理出来,希望对大家有帮助,也祝愿大家遇到的问题能早日解决,购房路上少走弯路!

华姐:大家好,我是房天下的陈华。今天非常荣幸请到了卓联律师事务所的贾叶辉律师,贾律师是一名非常优秀的律师,今天将为大家解答关于房产买卖中遇到的一些纠纷问题。

先有请贾律师为我们分享下您在案件处理中,关于房产纠纷的案例吧。

房子,对于一个家庭来说,是一笔比较大的开支,所以,一套房子遇到问题,可能会给家庭也带来很多烦恼。

贾叶辉律师:大家好,先来分享一个案例。

二手房买卖中,因户口迁移逾期引发的违约责任及违约金认定

案情:

2015年1月,赵某、郑某与傅某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定购买傅某名下的房屋,如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后双方依约完成了购房款给付、房屋过户及交付等主要合同义务。双方纠纷起因系该房存在傅某家庭成员外的三人户口未依约迁出。赵某、郑某曾多次向傅某主张其配合户口迁移,但傅某表示自己家庭成员的户口已依约迁出,涉案房屋系其父当年购买的二手房,案外三人户口在出售房屋时他并不清楚,目前也无法配合迁出。后赵某、郑某将傅某诉至法院,要求:傅某支付2015年4月17日至2015年5月1日期间的违约金人民币85000元(以购房款人民币1700000元为基数,按5%的标准计算);傅某支付自2015年5月2日至判决生效之日止的违约金(以购房款人民币1700000元为基数,按每日万分之五的标准计算);由傅某承担本案诉讼费。

裁判:

北京市东城区人民法院经审理认为,傅某负有将与本房相关的户口迁出的义务。现双方纠纷起因系案外人户口未在合同约定时间内迁出,依据合同相对性原则,傅某构成违约,应承担违约责任。考虑到傅某已按期将其家人户口迁出,对履行合同持积极态度。同时,双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高,应基于赵某、郑某实际损失,傅某过错程度等因素,对傅某应支付的违约金数额酌情下调。判决:傅某于判决生效后七日内向赵某、郑某支付2015年4月17日至判决生效之日止的逾期迁移户口违约金人民币3万元;驳回赵某、郑某的其他诉讼请求。

傅某不服一审判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院终审判决:驳回上诉,维持原判。

1、华子:前段时间,有网友也在咨询这个问题。如果购买二手房后,原房主不迁出户口,应该怎么维权呢?

叶辉律师:如果原房主不迁出,大家可以根据合同的约定选择仲裁或者诉讼,要求迁出或配合迁出,相信法院或者仲裁机构也会依法支持大家的诉求,户口迁出为合同的附随义务,尤其是学区房,一定要注意在合同中明确约定户口迁出的具体时间及违约责任

2、华子:如果遇到一房两卖的问题怎么处理?

叶辉律师:关于一房两卖的这个问题,处理起来相对比较复杂。因为涉及到合同的有效或无效,没有取得预售许可证的签订合同就有可能是无效合同。如果说签订的合同是一个有效的合同,可以要求双倍赔偿定金和已付房款,并且解除合同。如果无效只能申请定金退还,无法主张双倍。

3、石家庄网友:某项目违规销售只有两个证,无预售证,购房时签的预购合同。迟迟不开工,想退房。开发商要求扣除两万五,预购协议原件交回开发商等待半年后给扣除2.5万后的首付款。现在退房的话如何保证不受损失,及时拿到首付款?

贾律师:起诉开发商,以合同无效,要求全额退款。

4、衡水群网友:贾律师你好,我买的项目当时交了三十万首付,但没有任何一个证件,买了一年至今未动工,开发商又不给退钱,请问怎么解决

贾律师:如果没有预售许可证的话,签的协议无效,可以起诉,要求返还首付款。

5、石家庄网友:回迁房当商品房卖给几百号业主,买的时候以商品房价格买的,签订的认购协议上,也有五证齐全后换“商品房购房合同”字眼。之后开发商拿到土地证后,没有我们这两栋楼的土地信息,经查询,我们两栋楼的土地为划拨性质,同期出售的另外两栋楼土地性质是出让。这种情况,如何维权比较好?

贾律师:如果土地性质是划拨的话,首先得做土地的变性。如果认为他这个签订合同的时候,有欺诈或者是隐瞒情况,可以要求解除这个合同,起诉违约,要求支付违约金。回迁房涉及的问题较多,得详细看合同的具体约定,下来可以详细咨询。

6、石家庄网友:如果购买证件不全的房子,以后签正式合同的时候开发商要涨价,我们会受到法律保护吗?

贾律师:这种情况基本法律上不会太保护,但是解除合同退回购房款应该是没有问题。关于开发商涨价的,我的意见比较明确,不要走诉讼,因为房价实际也涨了不少,走诉讼是吃亏的,解除合同是不合适的。可以找相关的有关部门来协调解决,法律上解决不了这个问题。

7、网友:如果买的是没有证件的期房,只签了购房协议,没合同,一直超过购房协议的交房期限一直不盖的话怎么维权呢

贾律师:那你就不用等继续等这房子了,直接起诉要求解除协议,退回购房款就可以了。

8、网友:在中介买了个房子,不是本人的,是过世父亲名字,后买卖双方协商解除交易,彼此不追究责任,中介扣除中介费8000元对吗?

贾律师:中介费的收取合同应该有明确的约定。如果只是你提供的这个信息,因为你们三方没有达成协议,中介费应该收取。如果是中介有过错,给你提供房产信息的时候老人已经不在了,那么遗产可能存在纠纷,中介费收取我觉得有问题。

9、邯郸群网友:你好,我要在中介买房,他说的是内部房,还是二手的,只有收据,没有协议。可以去开发商再开一份收据。可不可以买,价钱相对便宜,需要注意什么。

贾律师:只有收据的不建议购买,应该是有问题的,风险太大。

10、网友:开发商违法收取燃气管道费怎么办?

贾律师:燃气问和暖气集资费问题政府已经三令五申取消了,违规收取以后大家可以到物价局和住建部门举报或者投诉。

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