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加息五次!就在未来10个月内,楼市衰退会来吗?|利锋聊宅

利锋聊宅 2018-02-28 11:05:31

美联储3月加息的可能性已经逼近了100%,2018年还适不适合买房?

利锋聊宅 按

一切都在意料之中,

似乎又都在意料之外!

近日,随着美联储加息进程持续,

中国是否会跟随加息

成为市场关注的焦点。

如果3月份美国加息,

(可能性已经逼近100%)

央行将如何应对,

我们又将怎么办?

------以下内容来源:华尔街见闻、财经之家、暴财经、张宁看盘、港股那点事----

1

小心!“加息”要来了

美国又双叒叕释放强烈加息信号!

2月22日晚,美联储公布1月货币政策会议纪要,释放了重磅信号:通胀将超2%、多项经济指标持续向好将加快加息。

市场预期美联储将在今年加息三次,一月数据公布后,预期加息四次开始升温,更有预测表示美国会加息5次。

为了保住外汇储备,相应中国加息的可能性提速的情况下,美联储3月加息的可能性已经逼近了100%。

中信证券明明认为,春节后流动性虽无近忧,但有远虑。3月“两会”,央行或提前开展流动性投放以维持流动性水平稳定;同时美联储极可能加息,央行也可能跟随提高公开市场操作利率,甚至不排除开展提高存款基准利率的非对称式加息。

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2

盘点:近年来央行的加息逻辑

2000年以来,中国央行加息可以分为传统加息和非典型加息两类。

传统加息

所谓传统加息,其目标是实现“双防”的宏观调控方针,即“防止经济增长由偏快转为过热, 防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。

2006-2007 年, 央行先后为了平抑过热的经济和高企的通胀加息。

2005-2006 年货物贸易顺差和工业企业效益改善带来的投资增长,令经济增速大幅上行,GDP增速由05年初的11%上升到07年二季度的15%,经济走向过热,央行需要加息来平抑过热的经济。

之后, 07 年 11 月 CPI 同比上涨接近 7%,物价指数持续攀升,超出央行的预期。因此央行加息主要是基于抑制通胀,稳定经济的考虑。

2010-2011年,央行主要是为了抑制通胀加息。

在“四万亿”刺激计划过后,GDP增速触底反弹,到2010年时已经恢复到10%左右。但是“四万亿”也带来了严重的通胀问题,所以央行在2010-2011年总计五次上调存贷款基准利率来平抑通胀。

其中,2010年的两次加息主要是为了抑制通胀和房价过快上涨。经过 08 年和 09 年的财政货币双刺激,经济已经触底反弹,没有必要继续维持宽松的流动性环境,所以央行果断退出宽松的货币政策, 通过加息来抑制超出预期的通胀; 另外房价进入快速上涨周期,央行此举也有着调控房价、防范资产价格泡沫的目的。

2011 年3月份CPI同比上涨5.4%,PPI 同比上涨7.3%,而到了7月份,CPI和PPI分别达到6.5%和7.5%,工业生产者购进价格上涨11%,物价形势十分严峻。

由于通胀率持续走高, 实际利率已经为负值, 亟须央行通过加息来解决。因此, 2011 年三次加息基本符合市场预期, 甚至存在一定的滞后性。

非典型加息

2015年以来,央行进行了三次“非典型加息”, 全部发生在2017年,其中有两次为“跟随式加息”。

2017年央行三次上调公开市场操作利率,分别发生在2月、3月和12月,后两次加息是在美联储上调联邦基金利率之后的“跟随式”加息。

2 月份央行上调公开市场操作利率,旨在去杠杆,促进资金“脱虚向实”。

3 月份央行上调公开市场操作利率,主要基于去杠杆的政策考虑和防范资本外流风险。

12 月份央行上调公开市场操作利率, 有助于引导利率预期,修复市场扭曲。

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3

这一次!中国“跟”还是“不跟”?

2月14日,在央行发布的第四季度的货币政策执行报告中,除了对2017年的工作进行总结以外,更重要的是央行对于未来可能的一些风险点提出了自己的看法!

关于国际上的风险,央行主要提出5点:

1.需密切关注美国宽松财政政策和货币政策正常化组合对流动性、 投资者风险偏好和全球金融市场的影响。

2.主要发达经济体货币政策正常化进程及其影响值得关注。

3. 逆全球化和保护主义风险仍须重视。

4.高杠杆和沉重债务负担可能使消费和投资增长承压。

5.未来通胀前景仍存不确定性, 增加央行货币政策影响的不确定性。

同时,分析师们普遍认为,美联储加息后,中国央行将提高公开市场操作利率,但对存贷款利率是否提高,仍存在较大分歧。

东吴证券认为

经济基本面并没有给上调基准利率以动力,但是上调政策利率的可能性仍然存在,央行可能会在美联储加息后进行“修复式加息”。同时,从经济基本面看,上调基准利率可能性不大。

中信证券明明认为

美联储如果3月加息,全球将进入加息的关键节点。央行极大概率将跟随提高公开市场操作利率,甚至不排除在3月份开展提高存款基准利率的非对称式加息。

4

加息频频提起!楼市被频频伤害?

从经济学的角度来看,加息过快也会让人们认为,经济可能会从原来的加速前进变成急停刹车。如果加息步伐过快而且不当,更坏的情况会导致经济衰退。

数据显示,由于利率的快速上行,美国住房市场的按揭申请已经开始下跌。仅仅在上周,因为按揭利率上涨至4年来的高位,购房按揭申请已经下降了6%。而在过去几周,已经下跌了15%。

要记得,2008年就是住房市场的次贷危机,传导到了美股导致的金融危机。

而对于今天的中国,最早可追溯到1992年邓小平南巡之后。

我国的经济“大干快上”,各地的投资项目百花齐放,很快就出现了发展过热的局面。到了1994年,通货膨胀率已经达到了24%,这已经接近恶性通胀的水平,当时央行的行长朱镕基,大刀阔斧地进行紧缩的政策。出台多项政策中,最重要就是提高贷款利率。93到95年,我国贷款的基准利率从8%提高到13.5%。

首先是企业不愿意再贷款,没有人开工,已经开工的项目,企业宁可把它丢成烂尾楼也不原继续。

另一方面,银行也不愿意放贷,因为利率太高,放出去能否收回有很大问题。不到两年时间,当时全国过热的建设工地就变成了一大堆的烂尾楼。现在的海南还留着很多当年没有完工的烂尾楼项目,当年最著名的烂尾楼就是史玉柱在珠海修建的巨人大厦。

回到今天,美国从去年到今年持续的加息,通胀上行还不足以成为加息提速的主要原因,但劳动力市场的过热将给美联储带来极大的压力,促使他们提高加息的次数。至于提至四次甚至五次的加息次数,究竟会不会矫枉过正?又会对全球和我国的经济产生什么影响?还是要看来自市场的反馈。

5

加息!楼市怎么办?

这些年来,利用央妈大放水的投机者是赚到了,但如今,随着国际经济形势的逐步趋紧,我们必须要意识到整个市场正在发生巨大的变化,不再鼓励冒险。

对于楼市,我要提醒你的是,在这种限购限贷的大环境里,重要的求“稳”,不要过度消费,过度负债,你需要留点现金在手,也不要随随便便把自己的钱给借出去,因为很有可能收不回来。

对于刚需者来说,你要时刻关注政策变动,要争取利用最少的首付和最低的利率买房,前提是在自己能承受的范围内做好计划和预算。

加息趋势不可逆,一大批“不正经”的银行、房企和炒房客的日子会很难熬。

三十年河东,三十年河西,很多事情已经开始出现变化了,无法讲太多,自己好好体会吧。

但有几个问题,值得思考:

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中国楼市面临怎样的局势?

1、不管怎么说,美国加息减税多多少少都会对楼市构成利空。美联储加息会冲击全球最被高估的资产,中国房地产市场就是其中之一。

2、央行缩表,流动性收紧,钱少且贵。事实上,楼市的加息早就开始了。以广州为例,首套贷款利率从打85折到目前上浮10%甚至20%,即从4.16%到5.39%,利率已经上涨1.23%,几乎相当于过去5次加息(每次0.25%)。

3、2018年,楼市调控仍将持续,除非基本面发生重大的转折,我们暂时还看不到放松的希望。有一种可能是,楼市入冬、大基建审慎、环保风暴引发的经济下行压力,将在一季度末显现。楼市政策如果存在局部的微调的话,也得明年3月以后。

4、央行显然是被动加息,而且非常担心对市场产生太大影响,所以迟迟不提高“银行存贷款基准利率”,而是出台“定向降准”来对冲。所以,对于2018年的楼市、股市维持谨慎态度即可,没有必要太担心。

5、业内专家预测,由于美国进入“减税+加息+缩表”三管齐下的时期,所以中国央行2018年可能会在下半年有一次“被动加息”。但在此之前,可能会继续针对楼市“定向加息”(利率上浮),在银行间货币市场诱导利率走高。“隐性加息+定向降准”,或者“加息+降准”这种貌似矛盾的政策搭配,可能在2018年出现。

楼市会出现断崖式下跌吗?

尽管如此,楼市并不会出现崩盘或者断崖式下跌,只会“平稳发展”。

1、房产不会大量抛售。尽管人民币定价资产价格会有下跌风险,但影响的只是富裕阶层的少数高端住宅,因为只有他们才有可能转换美元定价资产,才有能力转移资金出海,相信未来针对资本外流的外汇管制将重归强化,即使汇率大幅贬值,大部分人的资产也只能锚定人民币而不会抛出,也会有投资者面临现金流断裂风险而抛出房产,但这只是少数。

2、整体泡沫不会破裂。尽管可能会有局部城市的房价下跌,但“防止大起大落”已是既定方针。千万不要低估政府官员的智慧。目前,房地产所带来的相关财政收入占到全国财政收入的30%左右,这里面还不包含房地产的拉动效应。只要“大落”危及稳增长,哪怕不刺激,也照样有办法不让市场大落,价格管制恰是防止泡沫破裂的金刚圈。

3、住房需求长期存在。“房住不炒”成为抑制资产泡沫、抵御本币贬值的有力武器,但住有所居终究不能完全满足人民日益增长的美好生活需要,兼具居住与资产属性的住房依然是大众生活的终极目标和财富象征。

对买房者有何影响?

1、对于普通刚需客而言,买房的隐形成本上升已是必然。众所周知,住房抵押贷款利率是浮动利率,加息叠加不断飙高的房贷利率,会增加已购房者的每月房贷还款额,简单点讲,就是房价总体跌了10万,但由于房贷等隐形成本的飙升,你总的付出会多100万。

2、总体上,加息会进一步降低购买力,打压消费者心理预期,使得市场需求减少,观望情绪更加浓厚。

3、由于货币环境偏紧,2018年是国内高杠杆及高贷款买房的购房者,尤其是炒房客比较困难的一年,房价未必会跌多少,但成交会比较困难。因此,2018年不适合激进的投资方式,加杠杆的时候要注意承受能力。

4、对于那些以房养房的人来说,随着“房住不炒”的推行,高档物业的租金会不断下滑,房租收益下滑,贷款利息增加,净收益越来越少。因此,这部分业主将有可能选择出售,这样的话就增加了二手商品房房源的供给,一定程度上可以缓解房价上涨。

2018年还适不适合买房?

1、房地产投资最好的时代已经结束,但是优质城市的优质地产长期而言依然是保值的必要配置,不要抛弃中国房产。

2、有首付、有购房资格的刚需,尽快入手,因为一旦利率再度上浮,购房成本和还贷成本都会更高;有了两套以上房产的,应尽可能合理配置资产对冲贬值。

3、对于北上广深一线城市来说,目前已经是刚需、改善型需求、中长线投资者买房的良机。记住:你永远不可能买到最低点,而等政策明显变化的时候,房价将在一夜之间出现巨大的“向上跳空缺口”。

4、不是中心城市、也不靠近中心城市、一些犄角旮旯的三四线城市的房子,这里的房子要慎重考虑(除非是刚需)。这些城市的特点是,基础设施更新缓慢,人口持续流出,“小学生人数”还在不断下降。

5、核心城市周边城市圈内的三四线城市,仍然有一定的投资价值,还是可以择机买入。比如深圳周边的东莞、惠州,广州周边的佛山,北京周边的唐山、石家庄,上海周边的嘉兴、宁波。

6、过去30年,我们完成了一部分城镇化,但层次较低,将来会有雄安新区、大上海湾区、长江经济带、粤港澳大湾区等等大设计。下一轮的城镇化,是以湾区和城市群为核心的城镇化,这些地方的房子是可以留意的。

本文为作者观点,不代表「利锋聊宅」立场,仅供读者参考

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