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周二土地面:石家庄市中心稀缺净地入市 成本房价已达1.2万元/平(附地块图解)

石家庄克而瑞机构 2018-01-09 12:58:55
91月

2018年

农历丁酉年十一月廿三

1月9日,敬请关注克而瑞周二土地面:

2018年的石家庄土地市场“鸣锣开张”,便有两宗位于中心城区的稀缺净地入市。鉴于当前市场较为低迷,缺乏热点和爆点,这两宗地块有望成为近期搅动行情的“X因素”。

根据克而瑞的统计,1月9日,中心城区共有6宗国有建设用地使用权挂牌出让,面积236270.94平方米,约合354.44亩。其中,包括4宗住宅、商服混合用地,1宗住宅、教育混合用地和1宗住宅、商服、教育混合用地;此外,2宗地块位于新华区,1宗地块位于桥西区,另外3宗地块位于裕华区。

位于桥西区和裕华区的4宗地块,基本已经确定“名花有主”。其中,[2017]048号地块系此前流拍的[2017]037号地块,系振二街一号地块,应系盈大棠樾项目;[2017]049号地块、[2017]050号地块系盛邦大都会用地;[2017]051号地块系芝兰名仕用地。与此前相比,[2017]048号地块的挂牌起始价上浮2000万元,原有规划中的文体娱乐用地被取消,其他参数无变化。上述三个项目获取土地手续,变数不大。

位于新华区的2宗地块,是此次挂牌出让的最大亮点。综合此前克而瑞得到的消息,[2017]046号地块、[2017]047号地块均系原三元乳业地块,经原厂区搬迁腾退后,由新华区政府完成一级开发后,以净地进入土地市场。截止目前,克而瑞并未获悉两宗地块有明确房企介入。

综合测算显示,[2017]046号地块的起始价为805.56万元/亩,起始楼面价为5254元/平方米;[2017]047号地块的起始价为993.40万元/亩,起始楼面价为5961元/平方米。仅按起始楼面价成交测算,两宗地块开发项目的成本价均在1.2万元/平方米以上;一旦出现溢价成交,成本价也会水涨船高。

不过,国土部门显然早有部署。根据公告,两宗地块将采取“限地价、竞自持面积”的出让规则供应,这将大幅增加房企的开发难度。2017年以来,石家庄已在6宗地块的挂牌出让中采取这一规则,但这6宗地块的最终成交价均未触及最高限价,也就没有触发“限地价、竞自持面积”的出让规则。如果两宗地块出现勾兑情况,不排除此次也将无法触发规则的可能性。但从目前来看,新华区久未有净地出让,两宗地块所处区位相对较好,详细情况如图所示,出现多家房企竞拍的可能性非常大。

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