租赁市场供应格局大变
2017年,国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策,也因为“租售同权”的提出,租赁住房次享有了与购房相同的权益。由此,租赁市场开始发生着巨大的变化。
多年以来,私人住房是租赁市场上的供应主体,但从今年开始,各种新型的供应渠道正逐步加大在租赁供给端的比例,其中既包括政府在土地出让环节就专门规划的租赁性住宅用地的出让,也包括更加市场化的长租公寓类产品。
巨大的租赁需求,就要求租赁用房的供应要大幅增加。近年,各地政府出台相应的政策促进租赁用地的供应。以北京为例,规划2017-2021 年全市住房建设计划约150 万套,其中租赁住房50 万套,租赁住房计划供地1300 公顷,在全部住宅供应中占比21.7%;上海也在“十三五”期间,预计供应住宅用地5500 公顷,其中规划租赁用地1700 公顷,约70 万套。
金融创新加入租赁市场供应主体
此外,2017年以来,包括信用租房创新等各种金融创新力量也进入租赁市场,2018年这种趋势将更加明显,推动房屋租赁市场的供应力量和供给方式。
作为一种消费分期场景,租房分期类消费金融产品此前已开始布局租房市场。其业务模式大同小异,核心就是借助消费金融产品的支持,变租金“押一付三”为“押一付一”或“押零付一”。
长租公寓在供给侧加速扩张
此外,今年崛起的长租公寓也将在2018年占据更加重要的地位。根据居客房产研究院不完全统计,截至2017年底,国内长租公寓企业已超千余家,公寓运营房屋数量已超200 万间,知名房产企业如万科、龙湖、远洋等纷纷入局抢占市场。
相比开发企业在集中式公寓端的攻城略地,传统大型中介企业也在租赁供给端不遑多让,在分散式公寓或集中式公寓端发力。
为2018年租赁市场画像
租赁需求增长 租赁模式多样 整体租金价格稳中有升
“住房租赁”无疑将成为2018年当之无愧的房地产热词。无论是经济工作会议还是中央报告都强调了“租购并举的住房制度”为租赁市场发展指明了方向。
至此,租赁已经被提高到了前所未有的高度,那么在2018年里,租赁市场该如何发展?关于租赁市场的种种政策是否真能改变房地产市场的格局?住房租赁的兴起能否真正对高房价、高租金起到抑制作用呢?
需求变化:租赁需求将在2018年继续增长
其中,杭州、东莞2017年租房需求量同比增长率分别为79%、74%。预计未来三年,在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下,住房租赁市场的成长空间非常广阔。
租金新变化:去年北京月租金上涨14%为2795元 还将稳中有升
在租金方面,58集团《2017租赁蓝皮书》数据显示,2017年人均月租金同比上涨16.7%。北京人均月租金为2795元,和2016年相比上涨14%。
新一线城市中,成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%,达到1008元。综合2017年全年数据,杭州成为人均月租金的新一线城市,达到1550元,对比2016年上涨了6%。其他诸如重庆、郑州、长沙、青岛等城市,人均月租金同比涨幅在5%到10%之间。
租客新变化:改善生活环境成换租原因
值得注意的是,住房租赁市场相比购房市场,具有更大的流动性,换房行为频率相对较高。在各类户型的出租房屋中,以一居室、二居室为代表的小户型受到承租人的更多青睐。
房源新变化:长租公寓、REITs成为新关键词
在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下,长租公寓、REITs、信用租房成为住房租赁市场运营模式的新亮点。