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猛聊 | 不好意思,拉抬石家庄房价这口锅,大房企不背!

猛聊 2017-10-08 17:40:42

“这么多大房企进驻石家庄,石家庄房价能不涨吗?”

“石家庄房价,就是让这些大房企给炒上去的!”

“大房企是推动石家庄房价上涨的‘元凶’!”

在石家庄,“大房企推动房价说”一直不乏支持者,深得吃瓜群众的认同。

事实上,在影响房价的因素中,有人口流入说,有土地供应说,有政策调控说,却从来就没有一条是:大房企推动说。

[壹]

当低开成为大房企标配

一千个人眼中有一千个哈姆雷特。

拿这个金九银十来说,有人想到的是乐观,有人看见的是机会,有人嗅出的是危险。市场的魅力,在于不可预知性。

在多个大房企项目扎堆入市前,“大房企推动房价说”再次尘嚣日上,撩动着市场的神经。

9月23日石家庄“T+5”限售政策的出台,给市场残存的短期回暖希望,又浇了一桶“冰水”。那么即将到来的大房企推盘潮,会成为拉动房价上涨的那根稻草吗?

无需久等,9月底市场就给出了答案。像事先约定的一般,润德万科翡翠公园、富力城、碧桂园天汇、融创中心四个品牌项目连续四天循序推盘。

9月28日,润德万科翡翠公园打响了大房企项目“秋收”的第一枪。万科速度确实令人惊叹,从拍地到取得预售的周期不到四个月,翡翠生活馆开放仅十余天就开始推盘。

更让人感觉意外的是,四大楼盘像是订立盟约般步调一致,均选择了低开入市,且大多推出精装修分期付款或贷款政策,降低购房者资金门槛。和地段相近的在售项目相比,凸显较强的性价比。房源也不再那么紧俏,购房者只要手握资金,大都能选到合适的房源。而在去年恰恰相反,热点楼盘不但成交均价远高于预期价格,关键是很多人有钱也买不上。

项目名称

意向价格(万/平)

成交均价(万/平)

润德万科翡翠公园

2.4-2.5

2.23

富力城

1.7

1.58

碧桂园天汇

2-2.3

2.1

融创中心

1.85

预计1.5-1.8

[贰]

不降低预期,还有更好的选择吗?

去年的大涨,至今还让很多购房者心有余悸。生怕金九银十,市场再来一次“反转”,彻底扼杀买房的希望。

与彼时相比,涨价的土壤早已不复存在。四限时代的到来,购房需求的乏力,市场货量的增加,已将房价锁进了牢笼,短期再看不到上攻的动力。

大房企低开入市的背后,实质上是调控政策作用下,供需关系和市场预期均发生了扭转。猛哥说过,无房可卖不会是市场的常态。记得去年市场火热时可谓鸡犬升天,别说优质项目,不少垃圾盘都一房难求。有的项目500来套房子竟然吸筹2000多组,5人抢一套房子。这种情况已经一去不复返了。

在这个大背景下,无论是从大房企的品牌落地角度考虑,还是从年度销售业绩的达成考量,或者从后期的销售角度斟酌,都需要一个“合理的低开”,来奠定基础。

优质项目的普遍低开,也给了手握一定资金的购房者上车的机会。在短炒客被挤出市场后,市场逐步成为自住型买家及价值投资型买家的天下。不但有了更多的品牌项目可以选择,而且性价比更高。

这还仅仅是市场分化的开始,未来市场的二八效应将更加明显。可以预见,如果限价不松绑,具有5成以上支付能力的客户将越来越少。市场下个阶段性反弹的节点,就在于限价政策的取消。限价周期越长,杀伤力越明显。

[叁]

大房企拉抬房价?别想多了

说到底,房价还是由供求关系来决定的。

而供求关系是一个变量,长期看人口,中期看土地,短期看金融。目前,金融政策层面正在发挥调节市场供需的作用。

猛哥要问的是:在这几个变量中,哪个是大房企能决定的呢?

大房企并不是制定规则的裁判,也只是场上的运动员而已。

如果政策面、市场面整体向好,市场上涨趋势已然确立,那么大房企上冲的势能更强。相反,如果政策面全面打压下,出现买方市场,大房企还能凭借一己之力拉抬房价吗?大房企考量的是全盘得失而非个案,此时量比价更重要,占有率比溢价率更重要。

在大房企项目纷纷选择低开的同时,本地项目还在想着高溢价吗?这些项经让市场价格体系发生重估,不但对购房者起到了强劲的分流,也使得其预期发生改变。没有价格层面的调整,再卖力的吆喝也难以挽回颓势。顺便说句,在市场调整初期,价格策略仍然是更有效的手段。

如果说先知先觉者还能得到市场馈赠的话,那么后知后觉者得到的一定是市场的嘲弄。不要高估自己的产品力,也不要低估政策的杀伤力。

- END -

附:石家庄部分楼盘最新价格

区域

项目

精装/毛坯

均价(万元/平)

裕华区

融创中心

毛坯

1.5-1.8

新鼎华府

毛坯

2.0

新合国际锦合园

毛坯

1.96

桥西区

润德万科翡翠公园

精装

2.23

碧桂园天汇

精装

2.1

东胜紫御府

毛坯

2.0

翰林观天下

毛坯

1.9

开发区

富力城

精装

1.58

同祥城

毛坯

1.7

长安区

天洲视界城

毛坯

1.7

天海博雅盛世

毛坯

1.7

长安颐园

精装

2.3

新华区

天河悦城

毛坯

1.8

汇君城

毛坯

1.8

乾园燕熙台

毛坯

1.7

其他区

盛紫中央公园

毛坯

1.5

中山尚城

毛坯

1.55

秀水名邸

毛坯

1.65

注:以上楼盘价格仅供参考,具体以项目输出为准。

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