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来源:财经观潮、深圳淘房志、凤凰网
本文主要内容:
1、短期看政策
2、中期看土地
3、长期看人口
4、未来五城将领涨
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短期看政策
近一年多来,中央政府和地方政府接二连三地出台楼市调控文件。
随着调控的层层深入,未来进入"四限"的城市或将持续扩容,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象,尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市,或面临调整风险。
以北京为例,北京自今年3月以来直接针对楼市颁发的政策就有12道,曲线调控的政策更是数不胜数,其他中心城市发布的政策也不在少数。
不仅如此,近期各地楼市调控更是频频发力。当533家银行,已经基本找不出9折房贷的时候,我们每个人都应该清楚,这到底意味着什么。
这还是首套房,对于二套来说,基准利率上调10%的基本都找不到,上调20%是新常态,的事实加息幅度甚至超过了50%。
这些政策告诉我们,中国中心城市的房价,短期内房价必须横盘。
数据来源:国家统计局,苏州未被列入统计城市
据国家统计局公布的3月份第二波强调控以来的房价指数来看,中心城市的房价基本都在高位小幅震荡,符合预期。
短期看政策已经被验证,接着看决定中期和长期的两个因素:土地与人口。
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中期看土地
中期看土地,如果人口流入,你还不供地,那么这个地方房价是有压力的。因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。
中心城市,由于人口增加购房需求不断,土地供应量必须相应增多,才能够控制房价,一旦供不应求,房价只能向上。
近期,中国数研究院公布了今年以来中心城市的土地供应、交易和溢价等详细数据,通过数据,我们可以看看中心城市中期房价到底是个什么走势。
数据来源:中国指数研究院
十个重点城市中,除了北京、重庆住宅供应量增加外,广州、上海、武汉相比于去年同期,也有不同程度的增加,分别增加了44%、38%、15%。
南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供应量同比都是负数,尤其是深圳,今年前8个月尚无住宅土地入市,导致住宅用地供应量同比下跌了100%。
这主要是深圳陆地面积较小,基本上已无地可供应,为了应对这种尴尬,深圳市政府一方面加快城市更新项目批准步伐,另一方面加快建设轨道交通,连接东莞、惠州。
这并不能改变中心区的购房需求,深圳实际管控人口已有2100万,与北上广是同一个级别,面积只有北京的1/8、上海的1/3,广州的1/4。
因此,可以说,深圳是中国大陆地区供需矛盾最严重的城市,是房价最不可能出现实质性下跌的中心城市。
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长期看人口
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。
人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动了。
近日,石家庄市统计局发布了《石家庄市常住人口变动调查分析》,根据2016年末人口变动调查推算,全市常住人口(不含辛集)为1015.12万人,与上年相比增加8.01万人,增长0.795%。与2010年人口普查相比,六年净增人口60.33万人,年均增长率1.36%。
中国的城市化实际上是已经演变成大城市化,人口都纷纷涌入北京、上海、广州、深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等二十多个中心城市。
虽然说各地统计局都有常住人口的数据。但是用小学生作为人口增减的分析指标,可能更接近准确的数字。
小学什么意思呢?六年,加上初中高中要12年,换句话说这个人轻易跑不掉的,那么这个人口增长是真实的人口增长,和有需求的人口增长。
小学生的增长速度反映了一个城市的资源集中程度,一般来说省会城市如果资源集中程度高,那么自然会跟其他城市拉开差距,房价涨幅就会比较高。
数据来源:各地统计局
上图虽然说的是过去几年人口变化情况,但能够体现的是这些城市对人口的吸引强度,从而推测未来人口增幅情况。
从石家庄来看,2010年至2016年在校小学生人数增长13.6万,7年涨幅达20.24%,复合增长率为3%。
因此,从人口数据来看,中国二十多个中心城市的房价,降的可能性很低。
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