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2017,我们所熟悉的房地产正在消失

波报石门 2017-09-19 16:18:20


7月19日,曾在中国房地产界“呼风唤雨”的万达将自己手中的北京万达嘉华等七十七个酒店转让给富力地产;同时又将万达商业、西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目等十三个文化旅游城项目91%股权转让给融创房地产集团。至此,虽然一度被炒得沸沸扬扬的“万达资产出售案”终于尘埃落定,但有关房地产不行了,大咖纷纷甩卖房产,房地产已经进入下行通道的言论也随之甚嚣尘上。

 那么,就石家庄市而言一度曾经高烧的房价在进入均价17000元之后,也因限购、限贷、限价和限售等“组合拳”而进入房价平稳期。一边是市区相对沉寂的“海水”,一边则是鹿泉、栾城、正定和藁城新四区不限购后的万众云集所带来的旺盛“火焰”;致使一些以往少人问津的楼盘也借机抬高房价,既带来刚需一族的无奈、纠结与愤,也让“新四区”的楼市步入渐火边缘。

人们惊异于石家庄楼市的种种变化,当刚需族被逐出市区,楼市调控并未松动时,为何一些大牌房企还频频在此间争相拿地?当全国TOP20的房企“野蜂飞舞”一样纷纷进庄已经成为楼市的一种常态的话,高价拿地的成本会不会再度转嫁到房价之上?

 其实也就是在寻求各种问题与答案的过程中,我们一向所熟悉的房地产也正在消失。

一、  一批政策法规的消失

 如果说股市是政策市的话,那么楼市更是政策市。这一点已经被十多年的房地产发展历史所证实;那么,从今年3月17开始,影响石家庄楼市的一些政策也在限购中逐步消失。

 或许我们对于2016年年初石家庄市政府关于楼市去库存的20条新政还记忆犹新;或许因这一新政所导致的石家庄楼市中本来存量就不大的住宅,在去库存的政策感召下被去得非常快,致使市中心的房价一直拉升到了每平方米20000元的高位;刚需与工薪阶层的购房者直接失去了在市中心购房的资格。用他们的话来说,这房价疯了,咱买不起了;而片面单纯的去住宅的库存,却未在一直存量很大的商业地产上“去库存”给出一些相应的政策,因而,一边是住宅已经无库存可去,一边是公寓、写字楼和商铺等产品积压严重。这种去库存中的“重宅轻商”,更加剧了整个楼市间商与住之间市场的失衡。以至于很多人在其所接到的推销电话中大多都是推销公寓、写字楼和商铺的。

然而上述这一切都因今年3月17日石家庄市政府分布的“限购令”而发生重大变化。那种因去库存而带来的购房优惠随着限购的逐步落地而戛然而止;接下来的那种售楼处前门庭若市的场景也演变成门可罗雀;尤其是当限价政策出台之后,一些楼市再想卖高价的话,连预售证都拿不到时,市场的博弈也已经开始;而那些想再享用去库存政策利用银行杠杆来购房的人也已经风光难再。  

 二、原有的楼市格局正在消失

 记者注意到,今年以来,石家庄市的楼市格局随着新一轮限购政策的实施和地铁等交通基础设施的建成运营及“新四区”的不限购而发生着明显的变化。一是市中心可以提供现房和准现房的楼盘已经很少;少数的几个位于市中心的在售楼盘不是证件不全,就是价格较高,那种百姓追盘,一房难求的现象正在消失;二是一些开发企业也将楼盘的选址定在了市中心之外,不是地处二环和三环之间,就是向四环发展,还有一些房企将楼盘的选址定在了鹿泉、藁城、栾城和正定新区,楼市的格局渐渐走出了“小我”,进入到了大石家庄时代;三是在经历过以荣盛等为代表的和平路板块、和以润德万科为代表的新客站板块、以万达广场为代表的裕华区板块之后,以中冶等为代表的塔南路板块。以绿城西山桃花源为代表的龙泉湖板块,以天山世界之门和同祥城为代表的高新区板块,以宝能中心为代表的正定新区板块和以国际贸易城为代表的长安区新东北板块正在形成。

 毫无疑问,地铁的试运行和城市新规划的颁出,加上几条主干道的东拓西延,也进一步拉抻了石家庄市的城市新边界。同时,也让新四区的楼市加速进入到了购房者的视线当中。

 三、市中心“净地”的消失  

 2017年,随着整个城市全新板块格局的新确立和近年来市中心区域楼盘开发建设力度的加强。省城二环路内可供进行楼宇开发的“净地”已经越来越少。

就目前而言,除了和平路板块上和长安区东北板块上因石家庄钢铁厂的搬迁和华药等一批重污染企业的搬迁可能会腾出一些净地之外,棉纺一厂、二厂、五厂与原铁路大厂的搬迁等腾出的土地也更加让人期待;同时,随着贾村、宋村城中村改造项目的土地分别为融创和卓达所拿到,市中心区域因城中村改造而腾出的土地也是少之又少。延续着市中心区房价越来越高,而土地越来越少的轨迹,能够再让人看到的市中心区域的土地就是一些老旧小区的拆迁了。然而,这些老旧小区的拆迁与最终重新开发,远非易事,难怪有人这样说:“这样的小区不拆迁是等死,拆迁是找死!”其中的难度甘苦可想而知。

四、五证不齐楼盘的消失

在我们熟悉的房地产中,首先,房地产开发是以重金拿地,开发商只有获得国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证才能进入楼盘销售的模式,是被绝大多数开发商所认可并认真执行的;其次,在这种模式下的房地产营销,必须是建立在“五证齐全”的条件之下,各个证件相互关联,环环相扣,缺一不可,否则任何一种建筑产品是不能上市的。那么在石家庄则不然。由于“三年大变样”先上车后补票带来的后遗症,使得一些楼盘往往是在未正式获得相关手续就已经开工建设,并且是在未获得商品房预售许可证的情况下对外发售了。

未来,随着石家庄市房地产市场的进一步规范和一些补证盘的“扫尾工程”的结束,大量的五证不全的楼盘上市出售的现象或将退出历史舞台。

 五、市区核心地带刚需的消失

 以往的楼市中市区核心区的楼盘是刚需族绝对优先选择的对象。然而,当石家庄市中心的房价像火箭一样窜升到每平方米2万元到2.5万元时,刚需购房者因购房的资金来源是父母给一点,自己攒一点,朋友借一点和银行贷一点最终完成的。因此,当房价在每平方米万元之下,刚需族掂起脚尖还能够得着,一旦市中心核心区的房价接近于每平方米2万元,那么,刚需一族和工薪阶层只能望房兴叹,如此而来,大批的刚需一族则被无情地挤出了市中心核心区,而只能选择房价相对便宜且道路交通成本则很高的新四区。

 房价过快飞涨的直接结果既导致了限购的再度重启,又让整个城市的购房群体发生了急剧的分化。而市中心核心区内新的购房者中已经难觅刚需的身影。这种现象的恶性循环所导致的后续效应可能还会发酵,那么对于石家庄市未来人才的流入与储备都将会产生不利的影响。

 六、混合开发模式风行天下

 过去的房地产公司在开发项目时,必须经过的一关是参与土地招拍挂,通过举牌竞争拿到土地,在围绕土地的争夺中,谁钱多谁是最后赢家。像天山竞得九峯,中冶竞得塔南路地块等均是如此。如今,虽然这种获取土地进行房地产开发的模式还存在,并且在正定新区、鹿泉区等地的土地拍卖中激烈上演,有时围绕一块土地的争夺甚至会出现N多个竞争者,“一地难求”的现象也时有发生。但这已经不是唯一的开发方式。目前正在实行和未来有可能实行的新的开发模式包括品牌注入、管理输入 、人员进入、合作开发、资本注入、收购与并购股权等混合开发模式风行天下。

 就石家庄市而言,像万科与润德的合作,绿地与中山公馆的合作,都是合作开发的典范;而荣盛城与融创裕华壹号的最终面世,更是股权收购的结果;那么作为长安区重点项目的石家庄瑞城万达广场的运营。更是一种万达品牌输出“轻资产”模式的全新落地。

七、本土房企的生存空间越来越小

 记者注意到,随着近年来各外地知名品牌房企的纷纷进驻,省城的住宅产品也好,商业综合体也罢,一些高档别墅也好,一些低密度洋房也罢,几乎是能够有一些影响的优质产品,都打上了“外地”品牌房企的标签。而记者也了解到,当石家庄万科润德翡翠公园项目,荣盛华府项目,中冶德贤公馆项目和华润万象城、宝能中心等项目接连落地并赢得众多购房者喜爱的时候,金科、金辉、远洋、绿地、绿城、美的等也都快了“攻城略地”的脚步。也正是在这样一种形势之下,外地品牌凭借资金、人才、建设、施工、产品研发和推广优势,使得“外来的和尚公念经”已不再是一句调侃的话;也在一定程度上挤压了本土房企的生存空间。

 记者了解到,除了天山、卓达、国赫、宇辰地产等本土房企还能正常发声外,很多本土房企在这种挤压下已不堪重负,甚至是集体失语。就石家庄市而言,连年的严查和今年的限购,使得那种挖个坑就卖房的“草台班子”式的经营已经步履维艰,难以为继;目前已有一些项目的开发商开始寻找合作伙伴,开始寻找资本运营的出路,因为多数的本土房企,无论是在资金实力,开发能力和品牌影响力上,还是在户型设计、工程质量与户型设计园林景观建设等方面均无法与外地品牌房企相匹敌。随着时间的推移,能够与外地品牌房企相抗衡的本土房企将会越来越少。

八、文旅健康地产风生水起   

当中心城市的房地产开发风起云涌时,由各地开发商根据所在地域自然景观优势和资源优势进行的文化旅游地产建设也开始方兴未艾。无论是荣盛发展的山河湖林,还是保利地产的山、海、湖、汤、文、乐;也无论是西双版纳万达城,还是荣盛唐山未来城;无论是云南勐巴拉国际旅游度假区,还是烟台石药健康城,众多知名的开发商都在不断发掘着文化旅游度假地产的金矿。

 以石家庄为例,目前正在加紧建设的东胜大吾川生态文化产业园位于河北平山县西柏坡,地处岗南水库和黄壁庄水库中间,总占地16600亩。项目以原生态资源为载体,以东胜集团的旅游度假、生态农业、养生养老3大发展方向为指导,在万亩滹沱河湿地花海的环境本底上,通过整合亲水娱水主题、森活主题、野奢主题、温泉休闲,农庄文化体验等,打造温泉森林公园、华北水世界乐园、大吾乐农乡等六大产业板块,创造性开创了全方位大涵养生活方式。

记者在东胜大吾川生态农庄看到,一座座无公害蔬菜大棚整齐排列。走进大棚时令的无公害瓜果蔬菜,绿油油的黄瓜和甜椒,各类品种的圣女果等等挂满了枝头,全部可以直接品尝,尤其是300多斤的大南瓜,堪称石家庄的吉尼斯之最。大棚中所有的蔬菜全部不施化肥,不打农药,是纯绿色无公害食品。

记者还注意到,西柏坡国御温泉度假小镇项目以温泉小镇为载体,以温泉旅游为先导,以温泉度假和温泉养生为核心,以旅游地产为商业模式,以森林湖景为景观背景,以中山国文化为主题文化特色,建设集旅游、度假、会议、养生、和生态人居为一体的,河北领先、国内一流、国际水准的国际温泉度假保养地。项目总占地面积2000亩,分三期开发,一期占地面积300亩。以及托斯卡纳自然风格的国御汤墅,其中公馆和洋房的户型为38-118平方米,灵动空间,匠心设计,且全部精装修,配送家具家电及软装饰,购买即可拎包入住,健康生活一步到位。

 九、特色小镇风光无限  

今年石家庄市委、市政府出台了《关于加快特色小镇规划建设的实施意见》,提出力争3—5年,每个县(市)区都要有1至2个特色小镇,全市特色小镇数量达到30个以上,其中省级特色小镇不少于10个的奋斗目标。

据了解,为了高质量建设特色小镇,确保特色小镇的“特色”成色十足,有关方面已经将“一镇一风格”确定为特色小镇建设的生命线。真正意义上的特色小镇必须要有明确的产业定位和立足石家庄实际,必须聚焦高端装备制造等特色产业集群和文化旅游、健康养老、现代农业、农牧产品深加工等特色产业和新兴产业,兼顾彰显传统工艺、民俗文化的历史经典产业。

 也正是基于这个要求,石家庄市的特色小镇,一般布局在城镇周边、景区周边、高铁站周边以及交通轴沿线等适宜产业和人口集聚的地域。在已经报批的特色小镇中,位于栾城区的航空小镇是基于通航核心业务与基础设施,集生产、居住、商务、休闲、旅游、会展等多种功能为一体的通航产业市镇。其中航空展馆作为核心区启动项目,承载着区域航空产业与文化发展的愿景,在京津冀经济一体化的背景下,小镇依托于全新设计理念解释航空主题,塑造全产业链条的多元业态生长体系,打造升级版航空产业,为城市注入新时代活力。

 另外,石家庄鹿泉区铜冶镇区域也根据“增强辐射带动功能,打造现代化省会城市”的战略部署,实施山前大道改造提升,通过对山前大道两侧山水林田湖的综合治理,率先打造特色新区,通过“三点一线”全面加快休闲旅游新城区,形成一条“玉带串珠”的生态大廊道、休闲旅游带和经济隆起带,为发展吃、住、游、购、娱整体布局提供便利条件,以新理念、新机制推进城镇形象与品位。  

 记者还了解到,鹿泉区还将投资34亿元建设华谊兄弟石家庄电影小镇,华谊兄弟电影小镇是以华谊兄弟经典电影场景为建筑规划元素,融合电影场景感商业街区、拍摄基地、剧场演艺,是集影视娱乐、文化旅游、商业休闲于一体的综合性文化旅游项目。安联集团也与365集团合作要在鹿泉建设特色小镇;而万科在正定建万科正定文化村这一特色小镇,更是显示出这家全国知名的房地产企业深耕石家庄的决心。

俗话说花无百日红。其中的寓意就是变化。如今的楼市每年都会有新的变化。有道是旧的不去新的不来。有关方面提供的资料显示,如今我国房地产存量资产有200万亿元人民币的规模,而全国的流通率大概2%都不到,怎么把200亿平方米的存量住宅通过各种手段推进流通,将对房地产供给侧改革产生比较明显的影响。而有关专家也指出,大力发展租赁市场,“购租并举”可以在建立房地产市场发展的长效机制方面起到关键的作用,让租房成为居民新的居住方式。

“从实际的情况看,一些手中有土地及其它资源的开发商,与全国知名的房地产开发商和基金公司、证券公司多方联手进行房地产开发正在成为一种全新的开发模式,而资源共享、优势互补,互利共赢将会成为未来一段时间内房地产市场运作的新常态。”刚刚完成公司与远洋地产、中粮地产和万联证券强强联合的安联集团副总裁安联地产石家庄公司总经理武新斌这样对记者说。

而河北省住宅与房地产业协会执行秘书长张彥峰则认为,在当前全球处于技术革新的新风口,也必将带来经济结构的变革,房地产企业也必然面临何去何从的选择。也许正是在这种选择中,我们以往所熟悉的房地产也正在消失。

         文/水墨   微信公众号:shuimotanfang

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