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楼市限购、严查继续,2017下半年石家庄房价如何走势?还适合买房吗?

小磊说房 2017-08-10 17:51:26

▲专注石家庄每一个楼盘的兴衰成败,#小磊说房给你更详细的解答#

作者 | 小磊

来源 | 小磊说房(ID:zwhebei) 原创作品,转载请联系zzlei2014或评论留言

这几天很多朋友都在问:当下,适不适合买房?

小磊的回答是:如果有需求,就买!

至于原因?小磊的“首套房”的买房经历。

2012年,小磊入行石家庄地产圈;刚入行听到“最扯”的言论就是:任志强:“2013年房价将出现报复性上涨。”

小磊当时的反应就是,犹如“大街摆摊叫卖”一样:“房价要涨了,再不买,就买不上了!”

接着就是2013年楼市调控来了!首当其冲的就是“国五条”。

何为国五条?顾名思义,“国务院”出台的“五项调控政策”,其主线就是:保持房价基本稳定,制定并公布房价控制目标。

一个词总结:控制房价。

当年小磊要在石家庄定居,自然也要买第一套房,中央出台楼市调控“国五条”,地方版“国五条”落地也需要时间,小磊感觉可以等等,落地石家庄了,房价可能会降。

小磊买房更倾向于“楼盘地段”,果断的相中了长安区谈固瑞城,2013年“国五条”出台前,瑞城均价是7200元/平方米,国五条出台后,瑞城房价直逼7500元,等石家庄“国五条”细则落地,楼盘房价已经涨到了7800元/平方米,楼市调控的同时,石家庄楼市严查正紧,到后来真正要买的时候,房价已经直奔8300元/平方米。

“越调控,房价反而越高”,一套房多花费了近10万元,10万元也给小磊买了一个教训:

1、楼市调控,不是降房价,而是稳房价(看上面的主线),最终目的是:防止崩盘。

2、楼市调控,伴随而来的就是楼市严查,楼市严查之下,开发商的“时间成本”上涨,房价会降?

3、楼市严查,石家庄楼市的“特殊性”:违规楼盘关门,剩下的“五证项目”屈指可数,供应量下降,购房需求仍在,房价自然上涨。

■限购的本质:不是降房价!而是防止崩盘

翻开2013年“国五条”细则,以及近几年的楼市调控细则,仔细读一遍,你会发现:

“房价”前后的搭配是“稳定”,不是降低;

“降低”前后的搭配是“涨幅”,不是房价;

一句话总结:稳定房价,降低涨幅。

有时候官方也会“委婉一点儿”。例如2017年3月6日,新京报发表了《石家庄市委书记:房价上涨过快 中介推波助澜》通讯稿,整个稿子300多字,其中三处用了“房价上涨过快”。“房价上涨过快”翻译过来:“涨幅太快”。

不能过多解释,自己理解!

上个月,小磊曾在“小磊说房置业群”中做过一项有奖调查“如果2017年石家庄房地产调控取消?石家庄房价如何走势?”,奖励为:免费进入“小磊说房”小密圈,投票结果显示:71%的购房者认为“房价上涨”,17%的购房者认为“房价下降”,12%购房者认为“其他走势”。

但在理由阐述时,没有一名购房者说出“崩盘”二字。

试想石家庄政府彻底地取消“一切楼市调控”措施,包括现在的限购、限贷、楼市严查等等。

石家庄房价最有可能的走势,崩盘,房价“螺旋式下跌”:

“假设取消调控”,市场的价值规律开始起作用!

最初的三个月,房价涨15%,屌丝的愚蠢狂热。

第四个月开始,房价下跌,因为房东的抛盘。

第六七八个月,房价继续下跌。房东的套现抛盘是止不住的。

第二年,房价继续下跌。

第三年,房价继续下跌。

…………

房东目前的状态:赔的太多,谁也不敢抛。

■楼市严查:“时间成本”增加,房价越高

从以往的石家庄楼市调控经历来看,石家庄限购调控政策“一出”,楼市专项整顿将会紧随其后。2017年3月17日,石家庄连夜出台限购限贷政策,一个月后,石家庄房地产专项整顿也来了,并且来势汹汹,致使很多售楼处处于关闭状态。

根据小磊掌握的资料来看,石家庄市内四区,长安区楼市严查尤为严厉。

4月18日,石家庄长安区住建局联合市场监督、公安、物价等部门开展了打击违规售楼及违法中介专项整治行动,……查封证件不全、违法违规售楼部37家,查处黑中介11家,有效规范了全区房地产市场秩序。

5月22日下午,长安区住建局组织,联合市住建局稽查大队、市中介科、长安公安分局经侦队,对汉谷地产总公司以及辖区内67家分支机构负责人进行了集体约谈,对该公司的违法行为进行了通报,要求所有分支机构停业整顿,整改到位后方可重新营业。

5月30日开始,长安区住建局对在建项目售楼部再次进行全面巡查。辖区内60个在建项目售楼部全部检查到位,其中有预售证售楼部28个,无预售证售楼部32个。区住建局对无预售证售楼部全部查封。

6月26日,石家庄长安区住建局发布《长安区住房和城区建设局购房风险提示(三)》公告,对“森林城”项目、石家庄国际贸易城”项目2-6号馆、“花香城”项目、“国风”项目和“煤矿机宿舍”项目(一品华府)五个项目进行风险提示,特提醒广大购房群众不要购买。

楼市严查之下,会给房价带来什么样的影响?要提醒的是:除了罚款罚金的小成本外,更多的是“时间成本”,楼盘拖的时间越长,成本越高,成本越高,房价自然越高。

除了成本外,还要考虑市场规律的因素:楼市严查,供应量减少,购房者需求仍在,“供不应求”的局面必然导致房价上涨。

■对于刚需改善购房者,小磊购房建议:

上周四燕赵都市报买房周刊,我写的是《2017年石家庄楼市的“后半生”》,主要内容无非就是楼市严查和项目补证,对于2017石家庄楼市后半生的大背景下,购房者如何购房,由于“舆论导向”原因,小磊并没有提及到。

在2016年石家庄房价大涨的大背景下,小磊当时主张是,大项目,大城中村改造项目,大开发商或者靠谱的开发商。

如今2017年石家庄楼市大环境已经改变,严查,限购,房贷收紧。

当下还适不适合买房,选择什么样的房源,对于刚需改善,小磊认为,可以买,尽管利率上调,也可买,选择房源,应该选择大房企的品质项目。刚需改善购房者要侧重两点:一个是地段,一个是配套。

好地段的房子凭借市场支撑,即使房子再烂也是“瘦死的骆驼比马大”,虽然房子在慢慢折旧,但是土地以目前的国情来说,是在不断增值,当土地涨价的时候房子的价格也会不断上涨。

两天(8月7日)的那次土拍,就印证了这一点:好地段的位置,很贵![2017]015号地块,约合63.88亩,最终12.13亿元摘牌,土地单价约合1898万/亩。竞买人:北京远东新地置业有限公司(远洋地产)/石家庄融创贵和房地产开发有限公司(融创中国)/石家庄创丰房地产开发有限公司(融创中国)。

1898万/亩的土地单价,什么概念?超过了棉三地块单价,接近棉四地块单价,这意味着啥:地价很高,同样高地价必然带来高房价。

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