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楼市最大的秘密:多少老百姓犯了这个错!

利锋聊宅 2017-07-11 09:16:25

「利锋聊宅」按:

照镜子时,你看到的都是真的;

只是,

方向是相反的。

朋友圈里的楼市观点,

很多时候,

也是这样的。

顺便报告大家:

更多的“镜像楼市观点”,将在7月28日的「2017高利锋房地产形势报告会」第六季《懒人买房术》现场揭晓,会员朋友可以联系我的助理预留门票了;想提前占座的朋友,也可以预定门票,仍然是588元/张。我的助理王老师的微信号是13011912658

【1】

中国楼市,不管多少人盼着它跌,它还是涨势如虹。

有一个奇怪的现象,十年前买房的人会告诉你,房贷的压力是自己想象出来的;十年后买房的人,几乎掏光家底去买房,正为遥遥无期的房贷发愁;而没有买房的人,有的是自我安慰:租房比买房划算,有的是有钱也不愿意买房,因为活得潇洒。你是哪一类呢?

其实,房价在不同年代人眼里,都是很昂贵的商品。十年前如此,十年后亦然。

【2】

在中国,虽然你买房子的按揭时间不相同,可能是20年、25年或者30年,但你真正有压力的供楼期只有10年。

那些尽量拉长供楼期的人是聪明的,但遗憾的是,很多人都会选择提前还款,他们被表面上多付的“利息支出”吓坏了。

中国推行房贷始于1990年代。2012年12月,北京晨报报道了北京第一批贷款人结束房奴生活,报道里提供了这样一个案例:

王女士,02年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元,自己与父母凑了约20万元的首付,再向银行贷款10多万元,一贷就是10年。当时每月还款大约1000多元,占到了当时月工资的多一半,王女士一心只想“赶紧还完”。

十年后,这套房子的身价如今已经涨到500多万,每月还是要还1000多元,而如今月租金就可达到8000多元。

在货币超发的魔力之下,人民币贬值了,不如十年前值钱了。十年前的月供1000元,在今天看来,真是小菜一碟。而房租却像脱缰的野马,一路狂奔。你说买房和租房,哪个划算呢?

【3】

从这个案例可以清楚地看到,房贷提前还,是一种最亏的还贷法。当年的按揭贷款的确对购房者构成了巨大困扰和压力,但10年之后,这点钱已经不算什么了。如果是20年之后,更是如此。

人民币的购买力在纯粹计划经济年代,是维持不变的,那个时代不存在货币超发,往往出现通缩。但改革开放以后,货币超发就成为常态,中国的货币供应量增速在2012年之前,平均比GDP增速快10个百分点。换句话说,假如GDP没有水分,人民币购买力平均每年贬值10%。

这就是说,如果你买了一套房子,做了30年的按揭,每月还款1万元。如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点,那么10年之后你每月实际还款金额,只相当于按揭时候的三分之一,也就是每月3500元了。

与其让货币烂在手里贬值,不如去投资,当然不是说一定要投资楼市,其实投资自己的人生,让你自己变得更值钱也是一项伟大的投资。

当然,有人会担心,如果我不幸在高位接盘,楼市泡沫破裂了,我是不是亏大了?

【4】

这轮房地产政策牛市正接近尾声,牛市即使结束了,并不意味着楼市一定暴跌,因为房地产行业承载了中国太多产业的GDP。一旦经济衰退,中国也不太可能让楼市突然暴跌,不会重演日本楼市的悲剧。

从去年开始,人民币结束了对外升值,官方也表态了,虽然人民币不升值了,还有小幅贬值的趋势,但是人民币绝对不具备大幅贬值的基础。实际上央行在背后推动人民币有序的,暗暗的,慢慢的,不引人注意的贬值。

既然人民币不会大幅贬值,就不用担心外资出逃,刺破楼市泡沫。即使人民币有贬值趋势,也请放宽心,人民币贬值,外储流失,老外就算要带着钱走了,去央行那里换成美元离场,大量的人民币会慢慢回流央行体系,如果央行印出来的钞票没有投放渠道,最后大部分都被拿去当房贷了。最后富了房地产行业,廋了实体经济。

其实,我们需要思考的是如何让楼市平稳落地,将更多的资金引入到实体经济中。先前早买房的人赚了,随着年限的增长,还贷压力也不大。之后,炒房风险会增大,即使楼市还会增长,也是戴着镣铐在钢丝上跳舞,泡沫积聚太大,接盘有风险。

【5】

记住:楼市最难的就在开始的十年,但是要熬过去也相当艰难,每一个房奴的故事都是血泪史,只有挺过去了,才有资格说,幸亏当年早买房了。

如果这个时候再入市,楼市有点像赌场了,要不要去买房,就看你手中的筹码是不是足够大了。

今天就聊到这里。咱们明天继续。

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