2018楼市走向:下半年河北房企让利走量现象或增多

在政策与市场的博弈中，2018年河北房地产市场的“下半场”已经开局。如果说上半年一些房企还有勇气与政策“豪赌”，选择“硬撑”不降价，下半年随着资金压力的加大，不少房企或不得不让利走量加速回款，尤其是前期高杠杆融资的房企。

还记得2014年前后的楼市“钱荒”吗?当时一些房企由于高杠杆融资、销售回款慢等原因，曾一度出现资金链断裂而“关门歇业”，不少项目一度停工“烂尾”。时过境迁，尽管当时的事件只是个例，但是此后房企对资金链的把控也都变得谨慎起来。

转眼间，2018年楼市已经进入下半年，从当前的形势来看，河北楼市政策与金融政策仍处于收紧状态，房企融资难度加大，融资成本不断攀升。近日，融360发布的6月房贷监测数据显示，6月首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率的1.151倍，并已连续上涨18个月。不仅如此，房贷审核难度也在不断加大，放贷周期也不断延长。而这些反过来都会造成房企销售和回款难度的加大。

除市场原因导致的资金短缺外，随着银行业和房产行业监管的双向趋严，开发商还面临融资渠道“堵塞”的现状。“之前大部分公司拿地前都会做前端融资，有的开发商拿地时自有资金通常只有一成，甚至有‘空手套白狼’情况的存在。但现在，随着监管政策的不断严格，前段融资几乎杜绝。”某知名房企内部人士透露。

一方面是销售回款难度的加大，一方面是融资难度的加大。此种情形下，不少房企生存压力明显增大。“下半年，无论愿意与否，河北不少房企将不得不选择降价促销。”石家庄某自媒体平台负责人表示。

其实，早在今年年初，河北就有不少房企率先开启促销模式，特价房、首付分期、员工福利房、解绑精装等各类营销方式等陆续“登场”。但从让利幅度来看，更多的则是“花样繁多，价格难降”。“5月份的时候，曾奔着两个楼盘的特价房去看，去了却告诉我来晚了，特价房源已经售完，想要买房可以选择价格略高的其他房源，感觉是被‘套路’了。”石家庄桥西区一购房者“控诉”道。

不仅如此，上半年石家庄、邯郸、保定等不少城市的业主还曾遭遇捆绑精装、强制购买地下室、车位等违规销售事件。业内人士表示，上半年尽管不少开发商表面上是做出促销让步，实际上却是不断地在通过各种文字游戏、霸王条款来“找齐”利率，表现出一副“不甘心”的态度。这也直接导致了业主维权事件的频发。

而下半年，随着各地严查力度的加大，开发商将“无空子可钻”，为完成利润目标和资金回款，将不得不变被动降价为主动降价，保证长期目标的实现。

在资金收紧和利润压缩的双重压力下，有业内人士认为，下半年房地产行业的分化将持续加大。就融资渠道来看，业内人士指出，2017年以前，大小房企的融资渠道无明显差别，但2017年以来，小型房企难以从银行获取贷款，而转向利率更高的非标融资，成本上升很快，资金周转难度加大。

与小房企相比，大房企的融资渠道相对较广，融资成本上升相对较慢，抗风险能力相对较强。相关数据显示，预计到2018年年底，大型房企的融资成本将提高50到100基点，而小型房企则将提升200到300个基点，风险系数增高。

其实，自2017年河北多个地市陆续发布限购、限贷、限售等收紧楼市政策以来，小房企的日子已经举步维艰，一些城市本地小房企开发项目的销售甚至停滞。除了一些房企还在“对赌”政策回暖，靠着在楼市上涨期积累的资金“硬撑”外，还有一些房企提前防范市场风险，通过与大房企进行并购、股权出让、合资开发等方式渡过难关。业内人士指出，下半年河北楼市“大鱼吃小鱼”的现象将增多，行业集中度将进一步增强。

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