离婚协议的房产约定能对抗法院的执行吗

  法律帮办——依法论曲直 仗义辩是非

  唐山市赵女士咨询：五年前我与前夫离婚，离婚协议书约定，我们婚姻存续期间购买的一套登记于他的名下的房产归我，虽然前夫搬走后我与孩子一直居住于此，但因房屋的按揭贷款仍没有还清，所以房产至今尚未办理过户手续。最近我得知，由于一年前前夫向人借款200万元经商失败，还不上借款，于三个月前被债权人起诉至法院，他名下这套房产目前已经被查封，据说现已到执行阶段，房产面临被司法拍卖还债的风险。我想知道，我们离婚协议有关房产归属的约定，能对抗法院对此房产的拍卖执行吗？

  法律帮办：《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，认定不动产一般应以登记为准。本案中，离婚协议书作为特殊的合同虽对夫妻双方均有约束力，但不能直接导致物权发生相应的变动。

  离婚协议对房屋归属有约定，但未予办理房产过户手续的情况，能否对抗之后的债权执行的问题，在司法实践中存在不同观点。有的观点认为，离婚后未及时进行变更登记的，基于离婚协议一方对另一方产生的是对房产变更登记的请求权，应优于离婚后产生的一般债权。也有观点认为，离婚后未及时进行变更登记的，基于离婚协议一方对另一方产生的是债权请求权，并不优于其他债权，故人民法院基于房产登记对涉案房产依法查封、拍卖，并无不当。

  “法律帮办”倾向于种观点。以本案为例，根据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，离婚协议实质属于合同，可以比照该规定适用：（1）离婚协议是在法院查封前就签订生效，足以证明没有利用离婚协议逃避债务的故意；（2）离婚后业已实际占有了不动产；（3）离婚后因客观原因未办理登记。本案中，因为房屋处在按揭中，赵女士的丈夫迟迟未清偿按揭，导致无法办理变更登记。为保护无过错方的利益，故此类离婚协议中对不动产归属的约定应排除强制执行。在最近的人民法院一起判例中，就从请求权产生的时间先后予以分析，认为：离婚一方对另一方的案涉房产变更登记的请求权形成于离婚时，而债权人的普通债权形成于后，在时间上具有优先性，且客观上离婚一方并不存在与另一方故意通过离婚协议逃避该笔债务的可能性，如果债权仅属于一般性的金钱债权，该债权形成也并不是基于对案涉房产的公示信赖效力，就不能对抗离婚一方享有的房产变更登记的请求权。

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