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中指点评|九部委促住房租赁试点落地,福利真的来了!

中指研究院   2017-07-25 14:14

[摘要] 7月20日,住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,指出要在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。

7月20日,住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,指出要在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。此前,广州出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,租购同权引起了市场广泛的关注。此次九部委政策将试点落定到人口净流入的大中城市,表明后期将有更多城市出台加快发展住房租赁市场政策,租购同权的构建也将使供需双方的规模同步扩大。

制度建设、政策格局全面提升

“党中央、国务院高度重视培育和发展住房租赁市场,近年来作出了一系列决策部署……充分认识到加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场,是贯彻落实‘房子是用来住的、不是用来炒的’”。

【观点】

发展住房租赁迎来了前所未有的政策关注,从中央高层表态到地方实质性跟进都表明前期的管理制度缺位正在被强力弥补,此外,多部门联合出台政策也有利于破解后期部门协调难题。我国的住房租赁市场发展历程体现为租赁市场基本空白期、开始出现、粗放发展期、加快培育期四个发展阶段。当前正处于第四个发展阶段。然而,通过对历史发展轨迹的梳理,我们发现,前期的三个发展阶段并未形成住房租赁市场专门性、系统性的法律框架以及框架之下的相关细则和标准,历史欠账较多。本阶段正是有效弥补前期的管理制度缺位的重要时期。

机构化、规模化住房租赁企业迎来发展壮大期

“鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务……住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营……加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)……支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。”

【观点】

纵观近期所有关于鼓励住房租赁的政策,鼓励发展机构出租成为始终是政策的核心关注点。未来,租赁市场中供应方将逐步从以个人出租为主向机构出租长期提供优质服务为主转变。住房租赁是典型的长周期运作,租赁企业目前面临着较高的融资成本以及处于追求规模经济的过程,长期稳定的融资渠道是租赁企业发展和房地产企业转型的重要制约因素。因此,加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务,直接解决了住房租赁企业的融资问题和退出的痛点。此外,住房租赁企业申请工商登记时经营范围统一规范为“住房租赁经营”有利于后期的规范化管理。

租赁供应规模增加,层次更丰富

“鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式……超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作……鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格……。”

【观点】

更加重视从供给侧(增量、存量)进行推动,在激励需求的同时,确保租赁供应规划增加,层次更丰富,在此政策环境下,企业投资空间大大拓展,大中城市中的存量资产将被更有效挖掘。,新增建设用地中配建租赁住房有利于引导开企发企业自持住宅,能够充分依托自身物业管理和资本运营的优势,这部分供应由于是在土地出让环节就已设定,从量上能够得到较好的保证,但现阶段仍然无法担当主体。第二,集体建设用地建设租赁住房在早期的政策中已有所体现,开展住房租赁能够使存量集体建设用地利用效率得到进一步提高,在政策的引导下将有更多的集体建设用地被盘活。第三,城市中闲置和低效利用的资产如何实现用途转换一直是优化城市发展格局的重要方向,由于这部分资产通常位于城市的中心地段,此部分供给开发成租赁房后,对于实现城市的职住平衡具有重要的作用。第四,城市现有存量房的产业化出租,此部分房源目前仍是主体。

分城施策,人口净流入的大中城市迎来住房租赁试点期

“选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作……住房城乡建设部会同有关部门及时总结试点工作取得的经验,形成一批可复制、可推广的试点成果,向进行推广。”

【观点】

“分城施策”推动不同类型城市住房租赁市场的发展。我国地域范围广,不同区域所经历的经济发展阶段也存在较大的差异,要保证政策的有效性需要注重政策与城市的匹配度,“分城施策”推动不同类型城市住房租赁市场的发展。现阶段,基于人口流动的特点确定注重在量上、质上的平衡,以满足不同城市在不同阶段的住房租赁需求,选定重点城市进行政策试点也是必然。例如,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市都是开展住房租赁试点的典型城市。

城市经济发展水平越高、常住人口越多,其住房市场发育程度也就越高。由于城市间的人口流动分化仍在继续,住房租赁政策的发力点需要聚焦于城市的人口流动。

从人口净流入的角度来看,我们对2015年人口净流入的地级市进行整理,发现北京、天津和传统的珠三角、长三角城市群成为人口集聚的集中地区,五大枢纽城市北京、天津、上海、广州、深圳人口流入超过500万,南京、东莞、佛山人口流入也超过300万。同时各省的省会城市、计划单列市也是人口净流入地,郑州、成都、昆明、武汉、青岛、厦门、大连等城市人口净流入也在100万以上。

图:主要城市人口净流入情况

主要城市人口净流入情况

数据来源:中指研究院整理

从新增常住人口梯队来看,除传统的珠三角、长三角城市群外,京津冀、成渝以及中部城市群成为新的人口聚集地。后期这些地区也将是租赁试点推行的重点对象。

图:主要一二线城市2011-2015年年均新增常住人口分类

主要一二线城市2011-2015年年均新增常住人口分类

备注:受数据获取限制,长春、哈尔滨人口数据为户籍人口口径,且实时为2014年数据。

数据来源:国家统计局,各城市统计局

【基本背景:政策节点

2015年:2015年年初住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,用3年时间,建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场

2015年: 2015年年底中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口

2016年:2016年5月,国务院常务会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。

2016年:2016年6月,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

2016年:2016年年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

2017年:2017年5月,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,成为购租并举住房制度建设的重要节点租赁市场将有正式的法规进行规范性管理。

【基本背景:城市跟进】

2016年以来: 广东、河南、辽宁、江苏、安徽、天津、石家庄、成都等省市已陆续出台鼓励租赁住房建设政策,广州7月10日颁布加快发展住房租赁市场工作方案,提出租购同权

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