[摘要] 石家庄今年出台了317限购令，纵观全国20余城出台限购政策后的房市走势，我们大胆预测此次调控政策将在一段时间内使二环内热点区域成交量明显下滑；涨价较快楼盘“止涨”；一些区域逆势走俏的现象也会应运而生，这就是限购城市的非限购区域。
石家庄今年出台了317限购令，纵观20余城出台限购政策后的房市走势，我们大胆预测此次调控政策将在一段时间内使二环内热点区域成交量明显下滑；涨价较快楼盘“止涨”；一些区域逆势走俏的现象也会应运而生，这就是限购城市的非限购区域。
在限购新政环境下，楼市格局悄然发生了巨大的变化，非限购区域成为了目前置业的热点区域，尤其是与主城接壤的板块受益大。
对比主城区其他板块，非限购区域价格优势相当明显。目前大部分价格在万元出头。很多刚需客会优先考虑这些紧邻主城的这些区域，虽距离稍远，但价格还在预算之内，并兼有继续的可能存在。
由于新政的实施，更多的购房者看房的脚步不仅仅停留在市区内的房产项目，导致非限购区域的上访量猛增，一部分购房者认为政策导向的转变会给这些非限购区域的置业带来新的契机。
中国的特殊国情决定了，大部分人认为投资房产是资产保值的佳渠道，而投资客在限购区域被限，导致本地第三套纯投资购房客户必然转移到非限购区域。
除了价格等外在因素的原因，区域的利好规划也是购房者青睐非限购区域的原因，例如受益于石家庄“一河两岸三组团”空间发展思路的栾城、藁城、正定等非限购区域，以上区域规划中的地铁2号线、3号线将承载更多人流，交通更加顺畅，使物业发展有更大的提高。
目前还未出台的银行限购限贷细则。如限贷细则不包括以上非限购区域，则是毫无悬念的迎来非限购区域房市的春天。在新政下，购房者可更多的关注非限购区域的房产动向，根据即将出台的银行限贷细则，量力购房。
限购改变楼市风向 树立正确的投资观
与前一次“限购令”的取消，时隔两年零八个月，2017年3月17日晚间，石家庄再次出台了限购限贷政策，一石激起千层浪，热火朝天的住宅市场是否会因此而趋于冷静？
2016年可谓是石家庄房地产的春天，开盘、涨价、售罄、疯抢……各种各样的市场现象蜂拥而至，去年石家庄的商品房价格平均涨幅46%，每平方米将近涨了3千。到了2017年形势愈演愈烈，东三环通宵达旦抢房，前一天9500元/平方米，第二天一早变成12000元/平方米；北二环中午吃顿饭的时间，从16000元/平方米涨到17800元/平方米。这样的局面，对政府和消费者而言都是沉重的压力，政策出台势在必行。
“稳定房地产市场，回归住宅产品的居住本质”，限购政策的出台在政策层面明确了对房地产行业的态度，之所以说本次限购是对石家庄住宅市场2017年的“次”降温，是因为如果达不到政府理想的目标，势必还将有更多的措施陆续出台。本次“部分限购”的政策，对刚需性和改善性的购房者而言，基本没有多大的限制，主要限制的是投资性的消费者，一方面控制了市内五区房价的疯涨，另一方面对正定新区等周边区域的楼市起了带动作用，非常符合石家庄本地实际，具备长远的战略意义。
本次限购的各项政策细则剑指住宅投机，却没有针对商业产品。正因为对住宅产品的限购，市场才将商业产品再次拉回人们的视线。不论是住宅市场短期的“投机”行为还是商业产品长期投资的理念，都是购房者投资的观念，但两者之间还是有着很大差距。长远来看，商业长期急投资更为有保障也更有利于行业及资本的运营，如今的石家庄房地产市场缺乏对于商业投资的正确引导，而整个投资环境以及对投资概念的认知也有待规范。
限购政策的到来，使得商办类产品更好的利用商业市场的有利时机，培养大家对商业投资基础理念的了解，如写字楼、公寓、商街不同类型的投资特性、投资总价与购买时机、商办类项目对于区域的带动性作用、城市发展与投资关系等等。
现今，相较于投资受制于限购风的住宅来说，投资公寓等商业产品更具优势，这对于许多有眼光的投资者来说无疑是投资大好机会。而从产品量来说，石家庄商办产品存量较大，商办市场也需要利好政策的支持（如2016年年底，石家庄市人民政府办公厅关于印发《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》的通知，提到“允许商业服务业设施用地调整为居住或其他用地性质”。这意味着，公寓可按居民标准执行用水、用电、用气价格，还可以享受学区的调剂安排入学。）通过商办市场的进一步发展解决城市商务、商业的大量发展和持续经营的目的。
宝能中心35万平方米领先型城市综合体，作为新区商务中心与新区商务配套，集超高层写字楼、精装特色办公、特色主题商业街于一体，为新区提供商务、办公、居住的一站式商务链配套功能。
“限购”之后 石家庄地产调控方向与投资策略
近两年“阶级固化论”已对中产阶层产生极为深刻的影响。在实体经济萎靡与投资渠道不畅的情况下，选择优质房产来对冲众所周知的M2超发，几乎成为“捍卫财富、守护阶层”的方式；其次，移动互联网与微信的兴起，使得人们更容易获取各种信息，也更容易形成羊群效应。大量诸如“十年调控，越调越涨”的“有理有据”的分析性文章，使人们越来越坚信每次调控都仅仅只是为了迟滞房价的上升速度。从中长期来看，房价上涨的神话是不会破灭的；具体到石家庄，除了上述两个原因外，还有一点非常重要，那就是：随着大量一线房企的进入，“京津冀一体化”的蓝图深入人心。
目前的政治环境越来越稳定，政策的抗干扰能力越来越强。对于地产，一棒子打死是肯定不会的，但“越调越涨”的房价曲线一定会得到修正。
城市核心区域的优质写字楼、公寓，以及地铁沿线的楼盘将成为投资小热点。比起住宅市场，商业地产更理性，因此显得更残酷。很多商业项目一出生甚至还没诞生，就注定了命运多舛。热点判断：1.西起中华大街，东至建设大街，中山路版块将集齐“城市核心+地铁+一线品牌”三大法宝，将本地的商业商务市场推向新的高度，无论是价格还是品质。2.长安区荣盛华府周边，也将以“地王商业群+华药搬迁+城市节点”三小法宝，形成新的城市热点。3.二环外的地铁概念。地铁对二环外沿线的住宅、小型投资公寓的带动会比较明显，对商业、办公的提升相对较弱，睁大眼睛选准项目才好。
让投机资金让路 让刚需与改善满足
限购直接有两方面的作用：一方面是控制，对市内五区的即将五证齐全的楼盘来说是对投机资金的一种控制，让投机资金让路，让刚需与改善得到满足，在一定的量上是起了积极的意义的。另一方面是引导，也就是并没有把投资的路全部堵死，在范围上还有鹿泉区、藁城区、栾城区、正定新区可以进行投资。
个人认为这种社会资金的引导与调配，也是城市平衡发展的一种方法，同时我们也看到像绿城、恒大、保利、荣盛、旅投、华夏幸福、碧桂园等一些品牌房企也加速了在非主城区的布局，对推进非主城区的建设升级有积极的作用。
限购间接的作用也有两方面：一方面是给了商业地产去化给了空间，过去的住宅在相对宽松购买条件与不停价格上涨的过程中，短线的利润空间较大，自然人们忽略了商业地产的长线与资产配置，导致在去年十一后有所起势的商业地产又被冷落了下来，而这次限购自然就会把市内五区比较有特色、有自己独特性价比的商业地产重新跳入到投资者的眼中。
另一个方面对人口的吸虹效应也起到相对较大的作用，石家庄虽是省会，但某种意义上来讲只是冀中南核心，在人口的吸纳上更多的还是吸纳衡水、邢台、邯郸等。要按照城市规划目标成为特大型城市，人口的流入上还是速度偏慢，在限购当中对非户籍的购买要求条件较高，而石家庄的落户条件又相对比较宽松，这样就会加强人们对落户的迫切性，从而让城市人口流入量加大。
当然限购是暂时，限购的目的不是打压房地产，而是稳定房地产行业让市场可控，让投资者相对冷静思考非单行业过热投机，让资金资本多行业介入，来推动城市更加美好。
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