[摘要] 2016年，石家庄楼市可谓是“大起大落”。临近年末，石家庄再度出台重磅新政——《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》，针对这些问题，房天下采访了河北省不动产商会常务副会长、石家庄市房地产业协会党支部书记李水源，为大家深入剖析未来石家庄房地产市场走向。
2016年，石家庄楼市可谓是“大起大落”。临近年末，石家庄再度出台重磅新政——《石家庄市商业服务业用房去库存和发展房屋租赁市场细则》，细则中提出为进一步促进房地产市场健康发展，结合石家庄商业办公用房库存较多、消化周期较长的实际，制定相关细则。那么，新政的出台将会给石家庄房地产市场带来哪些影响？商业地产项目发展趋势将会如何？
针对这些问题，房天下采访了河北省不动产商会常务副会长、石家庄市房地产业协会党支部书记李水源，为大家深入剖析未来石家庄房地产市场走向。
首先，李会长针对此文件进行深入解读并分析了对房地产市场的影响。李会长认为总体来说，市政府出台此文件对去库存力度很大，措施也很具体。针对商业去库存政策，李会长总结了以下十点进行解读。
，抓源头。减少当前商服用地的供应，没有土地商服的产品也就相应随之减少了。
第二，调规划。确定商服项目的合适比例，过去政府规划的比较死，规定某个项目必须配有一定的商服项目，所以商服项目出现过剩，造成很大的积压。此次调整规划，改变为每个项目根据不同的地段、不同的项目、不同的需求，确定商服的数量。
第三，有区别。文件中明确提出“三站”，老火车站、新火车站还有北站，周边都是商业服务类比较活跃的地段，就不再调整；重点发展以交通枢纽为中心的商业圈，比较符合当前我市的实际。
第四，商变居。把一些消化周期长的商业项目变为居住用地，但前提是要满足规划条件，符合居住的基本需求。如果密度过大，日照条件不符合居住条件要求，则不能改变。而且规定调整总量比例多不超过60%。
第五，售转租。开发企业把出售改为租赁，这样对去库存工作也是一种消化方式。
第六，减手续。商业项目变居住项目，不再需要重新领取建设工程规划许可证，规划局不再重新审批。
第七，保入学。如今不仅是住宅项目，包括公寓、商业项目，只要是取得了合法居住权、有正式的市内户口，同样也可以让孩子就近入学，商业项目可以作为入学的凭证。
第八，扩渠道。设立专业的租赁企业，工商部门要给予方便，专门从事房屋租赁业务。
第九，正名声。中介可以公开把经营范围写上租赁房屋，他自己也可以进行房屋租赁工作。
李会长说道，总体来说，石家庄市政府对房地产市场去库存工作非常重视。提出很多具体可行的措施，对石家庄市去库存工作做出很多有力度的措施。另外根据这些措施李会长个人提出了几点建议。
，在把公寓产品、商业用房变成居民用房的时候，其中有一个很大的难题它是商业用电，如果伴随着这个措施的实施把用电的指标和费用也同时改为居民用电，老百姓可能得到更大的实惠，也更愿意买这些房子，对去库存也是一个直接的推送力。但是这可能需要政府出面和供电企业进行协调，而供电企业的这部分损失如何补偿，由政府来想办法，或者从开发企业售房收入中拿出一部分弥补供电企业的损失，这也是值得考虑的思路。
第二，同时把商业用地变为居住用地，因为商业用地的使用时间是40年，变为住宅用地以后使用时间是70年，这期间土地部门对用地的认可，在办理土地使用权时，如何处理，这个问题需要解决。。
第三，商业用地和居住用地的土地出让金费用，是不是可以直接转换的。
李会长表示，如果这些问题都解决了，那将会对石家庄去库存政策的实施起到很大的推动作用。今年已经接近尾声了，那么2017年石家庄房地产市场走向将会如何？如此疯狂的房价，2017年是否将会继续？李会长针对这一问题也做出了回应。
2016年即将过去。总结一年的房地产市场，感触颇多，但简要归纳一下，可用“涅槃”二字概括，主要理由是：自2003年开始至今14个年头，我市房地产市场死死生生，经历了四次大的波动。市场的疯狂，使得政府不得不出面干预、进行政策调控，限购也好，限贷也罢，起到了暂时稳定的作用，但调控之后，依旧是反弹。“补齐”了调控期间的差距。2016年市场的疯狂便是很好的例证。有关数据显示，从2003年到2013年十一年间，我市房价年平均涨幅在10%左右。2013年到2015年三年间，价格虽有变化，但平均涨幅不足3%，到2016年，经过三年的沉寂，房价突然上涨40%以上。若按三年平均计算，年均涨幅接近15%，以至于出现了有的项目200多套房源，认筹费用超过40万，却有2000人抢购，一房难求的现象，火热的劲头直到十月份才止住。成交量猛增，到九月份的交易量，已超过往年全年的总量。
对于今年的楼市疯长，李会长表示是预料之外、情理之中，原因是：
1、地价过高导致成本增加，某公司拍得一块地，每亩达1900万元以上，按相应容积率计算，楼面地价达9000元/㎡以上，占房价的45%左右，二环以内住宅商服用地几乎均价在1000万元/亩以上；
2、20条新政使开发企业和购房者均享受到了前所未有的优惠，根据对政策研究，开发企业享受到了七项优惠，而购房者享受到了十条优惠，因此调动了购销双方的积极性；
3、周边省会城市和省内临近城市的房价影响影响我市市场，相比之下，去年九月份相邻两个省的省会城市已达19000元/㎡，而当时我市均价还在9000元/㎡左右徘徊，省内临近城市外环项目已达17000元/㎡，外环内19000元/㎡的楼盘已不是个例；
4、连续两年的严查，不少楼盘无合法手续暂停销售，导致暂时的供需失衡；供应量减少造成一定的恐慌心理，导致见房就抢的市场现象；
6、二胎政策全面放开，增加了市场需求，开发企业根据变化，把两室调整为小三室，市场供不应求。
7、潜在的城镇率增长，不断刺激消费者进城置业。
不少人担心，如此疯涨的房价2017年能否还会持续下去，个人认为，应该是适可而止，主要理由如下：
首先，刚性需求也好，改善性需求也好，投资者也好，2016年得到了相对满足，有钱人的钱包相对瘪了一些，热度应降低一些；
其次，消费者的承受能力是有限的，再疯狂恐怕难以承受，会导致市场冷清；
第三，政府不会坐视不管，现在的诸多举措已表明了政府的决心，要把房价稳住，实际也证明了这一点，到十月份，由于政府干预，市场已趋于稳定；
第四，被人们冷落的偏远地段的房价，还是理智的，只不过没有引起人们的关注。
预计稳定时间应该在一至两年左右，以后的市场如何变化，不仅要看宏观政策的调控，还要看本地经济发展速度，产业经济基础好，不再依靠土地财政，降低地价，会使房价保持一定时间的稳定。
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