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为什么这边“去库存” 而那边却房价涨?

燕赵都市报   2016-06-21 14:55

[摘要] “去库存”是今年楼市政策的主基调。各地一季度纷纷出台鼓励去库存的系列措施。虽然政策的落地需要时间,但各地纷纷跟进“去库存”,至少说明在供给一侧,楼市有部分供大于求的现象。那么问题来了,近几个月的市场表现明显违背市场供需与价格的规律——一二线城市房价仍在上涨。那么,为何这边“去库存”,那边“房价涨”......

去库存”是今年楼市政策的主基调。各地一季度纷纷出台鼓励去库存的系列措施。虽然政策的落地需要时间,但各地纷纷跟进“去库存”,至少说明在供给一侧,楼市有部分供大于求的现象。那么问题来了,近几个月的市场表现明显违背市场供需与价格的规律——一二线城市房价仍在上涨。那么,为何这边“去库存”,那边“房价涨”,这种扭曲是怎么产生的呢?

1、5月份二线城市 房价“跟着涨”

国家统计局新发布的5月份住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅(不含保障性住房)价格与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,上涨的城市有60个。环比价格变动中,高涨幅为5.5%,低为下降0.5%;同比来看,高涨幅为54.0%,低为下降3.2%。

二手房方面,与上月相比,70个大中城市价格下降的城市有13个,上涨的城市有49个。其中,高上涨6.3%,低为下降0.5%。同比来看,二手房价格较去年同月相比,高上涨46.8%,低下降6.5%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,5月份房价涨势有所放缓,一方面是环比上涨城市个数减少,另一方面则是涨幅有所收窄。

具体来看,数据显示,5月份,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有60个和49个,分别比上月减少5个和2个;涨幅比上月收窄的城市分别有36个和25个,分别比上月增加15个和5个;涨幅在1%以上的城市分别有15个和13个,分别比上月减少7个和2个;高涨幅分别为5.5%和6.3%,分别比上月收窄0.3和0.5个百分点。

刘建伟指出,现阶段放缓的不仅仅是个体,而是一二三线城市同时较上月相比有所收窄。据其测算,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅分别比上月收窄0.3和0.4个百分点,其中一线城市环比平均涨幅分别比上月收窄0.8和0.7个百分点,二、三线城市环比平均涨幅分别比上月收窄0.2和0.1个百分点。

值得一提的是,在一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均开始收窄并呈下滑态势的同时,二线城市同比平均涨幅则在上月基础上继续扩大。

2、上半年房价“躁动不安”

国家统计局发布新数据显示,房地产市场结束了上半年的躁动,出现了放缓的势头。但值得注意的是,在一线城市政策收紧后,被推到台前的二线城市却全面取代一线城市,成为房价上涨的先锋。

此前一直领涨的一线城市房价已经连续大涨12个月,刚刚“缓了口气”,是就此“退烧”,还是蓄势待发进一步上涨?

一线城市在春节之后,楼市异常火爆。据媒体报道,上海内环附近一套住宅的业主购房者看中其房子后,竟一天之内连续跳价三次,终价格比春节前挂牌的430万元贵了70万元。此外,上海虹口区一新盘昨天推出的352套总价上千万的新房,在一天内就被抢光了,销售额高达36亿元。

而在二手房方面,北京本地媒体更是爆出,北京的二手房过户大厅“一号难求”,朝阳区的预约号在网上叫价千元,如果加急价格则更高。

到了四五月份,新建商品房数据中,二线城市全面取代一线城市,成为房价上涨的先锋。

5月涨幅榜中,在一线城市“北上广深”分别环比上涨2.4%、2.3%、2.7%、0.5%的同时,厦门环比上涨高达5.5%,合肥环比上涨5.1%,南京上涨4.1%,惠州上涨3.2%,天津、杭州上涨2.5%,武汉上涨2.3%,福州、石家庄、宁波、南昌、济南、郑州、无锡单月环比涨幅也纷纷超过1%。

3、1-5月城市间楼市差异较大

专家分析认为,从5月份数据的特点来看,此前一直领涨的一线城市在连续大涨12个月后首现新房二手房价格的双收窄。一线城市涨幅明显放缓,市场开始降温。整体而言,当前市场成交水平从今年3月、4月的疯狂状态逐步恢复至正常水平。供应水平下滑将影响后市成交,从6月开局市场表现来看,依然处于环比回调走势。

对于房地产市场未来的走势,专家则认为,尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨,但城市间涨幅差异仍然较大。从数据指标看,虽然二线城市房价再创新高,但本轮楼市从2015年5月开始,全面上涨火爆周期在经历12个月的冲高后,在今年5月开始已经有明显触顶迹象。后续涨幅将持续放缓,不排除在2016年四季度出现部分城市房价开始下调的可能性。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,经济复苏企稳仍然存在不确定性,一是因为国际经济环境仍然不乐观,国内经济环境也不乐观,短期内经济复苏的基本面并不是太牢固;二是改革的红利对于经济复苏来讲短期内很难那么快兑现;三是,今年1-5月房地产投资与销售复苏的势头虽然有,但仅仅是因为拉动宏观经济增长需要,而不是经济基本面回升带动的楼市需求的回升,这样的增长缺乏可持续性,并且从1-5月房地产投资和销售增速的角度来看,已经开始小幅回落。

张宏伟认为,从房地产投资回升的角度来看虽然房地产投资回升了,但是主要是基于一线城市、部分基本面较好的二线城市的房地产投资的回升拉动,仔细研究发现,这背后其实是“地王”频出楼市过热的结果,比如北上广深一线城市、苏州、南京、合肥等部分二线城市。5月初,上述热点城市“地王”现象继续,比如,5月11日,上海土地市场泗泾、南桥新城“地王”频出,5月13日下午,葛洲、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”,单价45213元每平方米,超越上海建工“地王”42561元/平方米,成为南京新单价地王,直追上海。而这一天南京拍卖7宗地,其中包括4宗纯宅地,3宗商住混合地块,一日土地竞拍吸金近250亿元。5月底,尽管合肥有了土地限价政策,但是又有不少“地王”出现,“面粉贵过面包”的现象再现。

从“地王”频出的角度来看,由于一线城市、部分基本面较好的二线城市地价成本的大幅回升,这些城市的楼市也将面临投资风险,也就是未来这些“地王”项目在销售的时候势必会遇到问题,这也是当前上述城市房地产投资回升背后较大的投资“陷阱”。因此,当前一线城市、部分基本面较好的二线城市“地王”频出拉动房地产投资的回升的现象,对于未来楼市平稳运行,房地产投资持续回升也不是一件好的事情。与此同时,从一线城市、部分基本面较好的二线城市以外的城市(部分二线城市、大部分三四线城市)来看,这些城市的房地产投资的回升并不是好事情,因为本来这些城市就存在去库存压力,如果此时房地产投资再次回升,也就意味着楼市库存也会进一步增加,这些城市仍然将面临去库存压力。

4、楼市下半场投资机会需甄别

张宏伟的观点是,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看,房地产行业增速下滑趋势势在必然,此时,房地产行业需求不再会有过去“黄金十年”的辉煌。因此,不要再期望此次房地产投资回升与销售回升会带来更多的房地产市场机会。

1-5月中国房地产投资回升与销售回升反而会因为楼市已经进入下半场而隐藏着更大“不确定性”。这个“不确定性”就是一线城市、部分基本面较好的二线城市面临着地价攀升的投资风险,部分基本面不好的二线城市、大部分三四线城市面临更大的“去库存”压力。

据测算,对于一线城市和重点二线城市来说,居民收入增幅远小于房价增幅,其中北京、上海、海南、天津的房价收入比偏离度位居前四,这意味着,工薪阶层想买房需要经过10年甚至更长的时间,严重超出6-7年的合理区间。房价节节攀升引起的“供求错位”将愈演愈烈。

同时,一边是局部楼市火爆,一边是实体经济萧条不振,对部分二线城市来说,房地产市场交易的火爆并不能掩盖其实体经济下滑的事实,这种投资状况不可能支撑房地产行业平稳发展。

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