[摘要] 昨日(5日)上午,中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社发布《房地产蓝皮书》(下称《蓝皮书》)。
昨日（5日）上午，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社发布《房地产蓝皮书》（下称《蓝皮书》）。其中指出，虽然去年商品房待售面积再创历史新高，但是一线城市和二三线城市之间分化明显，而随着开发商资金依然不断流向一线城市，未来二三线城市依然面临库存积压，一线城市的任务则主要是控制房价。《蓝皮书》预期，由于结婚人数减少以及人口红利结束，住房需求增速将减缓，房价会有所上涨但涨幅放缓。从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格可能在2017年下半年出现全面下滑趋势。
去年存量
房地产市场存在严重供给过剩
《蓝皮书》数据显示，2015年，二手房成交量占到市场总量73.6%，已成为居民解决住房问题的主要目标。与此同时，2015年末，商品房待售面积再创历史新高，如果再考虑同期继续增长的房屋施工面积，短期内房地产市场存在严重的供给过剩。《证券日报》的相关报道印证了上述结论——作为国内三四线城市之一的湖北仙桃市，今年春节期间楼市户外广告明显减少，与之对应的是，拔地而起的在建楼盘及空置房却在不断增多。
作为住宅均价仅3000元/平方米左右的仙桃市，100多家房地产开发商的亏损比例达到20%~30%，当地一成以上的房地产开发商已经破产。《蓝皮书》同时指出，房地产市场还存在严重的结构失衡问题，其中一线城市和少量二线城市库存迅速下降，而大多数二三四线城市则需要大力去库存。
据媒体报道，截至上月，过户排队难题成为北京楼市火爆的一个缩影。随着北京二手房交易的不断升温，前往各区房产交易中心办理过户手续的人也急速增加。由于“号源”稀缺，一些“黄牛党”趁机盯上了倒卖过户票号这门生意。
今年政策
多数二线城市或出台税费减免政策
《蓝皮书》指出，在当前宏观经济下行压力大的背景下，受库存压力影响，房地产投资增幅持续放缓和快速下滑，创1998年以来低值。加之，世界经济增长形势不容乐观，房地产作为广义资本市场的一部分，其不确定性风险必将不断提升。《蓝皮书》预期，维持市场稳定将是今年房地产政策基调。预计2016年土地供应总量与2015年基本持平，商品住宅火热态势会在2016年延续。
对于一线城市和部分需求热点二线城市，将继续实行限购政策，甚至出台相关政策，抑制一线市场过热，以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高；多数二线和三四线城市以刺激需求、去库存为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策，以及教育、医疗等配套措施有望在各地全面铺开。
从市场表现看，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳：房地产投资止跌转增，一二线房地产销售将进一步增长，三四线销售则有再次回落风险；一线和部分二线城市房价仍将持续上涨，但上涨幅度将有所减缓；三四线城市库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。
未来预期
房价明年下半年或现全面下滑趋势
《蓝皮书》数据显示，2010年房地产投资增速达到顶点——33%，此后不断下滑。以此为界，可将房地产市场发展历程分为两阶段：1998年~2010年的上升周期，2011年后的下降周期。《蓝皮书》指出，这一划分与人口年龄结构变化一致：2010年劳动年龄人口占总人口比重达到顶点——74.53%。根据中指研究院调查，25~44岁这一年龄段人口要占购房人数75%左右。
2010年以后，我国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动速度也大幅放缓。2011年，我国城镇化率达51.27%，突破50%拐点，意味着人口红利的结束，导致房地产市场也出现拐点。
由此，《蓝皮书》作出房地产价格走势判断：在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。
但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
相关对策
建立长效机制并出台“住房租赁法”
《蓝皮书》对房地产市场作出判断的同时，还开出相应“药方”：实行“一线一策、一城一策”，对房地产库存较大的地区或城市，短期内应该取消二套住房贷款利率、首付的限制，以及放开现有城镇居民购买三套及以上住房的限制。
收入较高的家庭可以购买住房，为住宅租赁市场提供房源，但这一点要综合考虑今后要实施的房产税因素。这些政策放开可使有些家庭为二孩购买住房或因为二孩产生改善性住房需求。《蓝皮书》课题组在昨日的新闻发布会上透露，首付降低5%~10%，可以使有购房意愿的家庭提前实现住房消费。
课题组建议，房地产市场应建立长效机制，在建立和完善土地、财税、金融、法律、监管等全方位、全过程的系统性、综合性机制与制度的同时，保持政策稳定性，使市场透明、预期明确。同时，尽快出台“住房租赁法”，为建立理性的、成熟的住房租赁市场提供生态的法律法规环境。
课题组称，我国房地产中介企业人员素质参差不齐，虚假广告、虚假承诺、一房多卖、“一女二嫁”等不法行为时有发生。为此，应完善信用信息系统，建立中介机构从业人员信用档案制度。同时建立房地产中介信用档案，惩戒失信主体，促进公平竞争和优胜劣汰。
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