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楼市调控进入深水区:上海将怎样抑制房价

每日经济新闻   2015-10-15 09:21

[摘要] 上海的房价调控压力前所未有。上海青浦、松江等郊区的宅地楼面价已近2万/平(住房未来价格或达3.5-4万/平),这意味着上海的房价从现在3.5万/平的均价冲向“4万”,已无悬念。

某代理公司研究总监这两天到处嚷嚷:房管部门这两天正召集包括他在内的地产资深人士开会,研究针对高房价的对策。

如同邦爷之前在《调控房价:上海想留下谁》中所说的,上海的房价调控压力前所未有。上海青浦、松江等郊区的宅地楼面价已近2万/平(住房未来价格或达3.5-4万/平),这意味着上海的房价从现在3.5万/平的均价冲向“4万”,已无悬念。

上海怎样抑制房价上涨?

之前几轮楼市调控,国家使用的无非是金融工具、税收工具、政策工具,然而目前来看,这三种工具的可操作空间已被压缩,政府可以运用的手段非常有限。上海楼市的调控政策,不仅需要改革,更需要创新。

有限的用地指标需要更“集约利用”

上海中原地产分析师卢文曦告诉邦爷,上海房价坚挺的地区就是内环内的区域了。前一阵楼市不景气,上海不少区域的房价有3%-5%的下调,唯有中心城区,虽然成交量有缩减,但房价却不受大环境影响,岿然不动。

为何上海内环内的房价如此坚挺?供求关系决定价格,来看一组数据吧:

除了9月份开发商趁着楼市走热集中推盘,今年前8个月,内环内的供应面积都很少,只有50多万平米,按套均100平计算,区域仅有5000多套的供应量。

但上海内环内住宅的需求有多少呢?上海统计年鉴就显示,仅仅上海内环内的黄浦、静安两区,截至2013年年末常住人口就有90万人,这还不包括闸北、虹口、杨浦、长宁、徐汇五区的内环部分。

这意味着上海内环内的住宅供应,和“潜在市场需求”的比例,超过1:60!(按内环人口人均3人计算)。

“目前的上海内环市场的需求,基本靠二手市场置换来解决。”卢文曦就说。

如图可见,今年4月以来,上海内环内二手房成交在“330新政”的刺激下,呈现爆发式增长,每月的成交面积均在40万平以上,高单月成交量接近49万方(一个月的成交量就相当于新房一年的水平)。

值得注意的是,在1-9月的成交数据中,总价300万以下的二手房源占比达50.3%。而这个市场每出售一套房子,就会释放出更大规模的改善型需求,再度推动价格上涨。

要命的是,内环内的存量土地还越来越少。

由于公开出让的宅地极其稀少,上海内环内的住宅供应主要靠存量和旧改项目支撑。但存量项目也面临“后继无人”的困境。

2006年的《上海楼市解读》就显示,杨浦的东花园、普陀的中环凯旋宫等当年上海内环/中环的住宅供应大户,基本上供应枯竭了,内环内各个区块也都进入了存量房清仓期。当这些新盘房源售罄后,整个片区可能就了进入“二手房时代”,区域住宅供应将更不乐观。

优淘城总裁指出,除了存量房,上海内环内住宅的另一个来源是旧改项目,它们多是2004年以前就签订协议的,不过这些用地不仅开发周期长,盘活过程也非常艰辛。

比如,上海南外滩的泛海国际住区,整个项目从开始旧改到公开销售,历经了十余年,中间更波折不断。每次有人和邦爷说起这个项目,都是一把鼻涕一把泪。但或许因为艰辛,这项目才有价值,要是太过容易,房子怎么可能卖出价?!(开玩笑哈~)

玩笑归玩笑,但对上海来说,要抑制内环房价的可能性确实不大。但有人提出,上海可以通过“调高市区住宅建筑容积率”缓解供应问题。

这是个办法,但可能性非常小。东花园的老总有一次就说,上海在2005年以前还允许容积率超过4的住宅项目,但从东花园开始容积率被严格限制不得超过3.5。

实际上,提高容积率会恶化居住体验(不信,可以去中远两湾城体会一下啥叫“压抑”),更重要的是,如果容积率大幅提升,上海中心城区的人口密度将再次“爆棚”,中心城区有限的公共资源将大幅承压。

要知道,降低中心城区人口密度,利用郊区疏散市城市人群,是上海市政府的既定任务。资深地产人胡宗亘就感慨,上海从此从竖着长,变得横着长,城市大饼越摊越大。增加市区住宅容积率,想都不要想。

无奈,土地资源有限、旧改速度缓慢、容积率严格限制,这些都使得上海抑制内环内房价,非常艰难。

2010年—2015年 上海市内环内住宅供应与成交情况

历次调控大大压缩了新政策出台的空间

此前的楼市调控政策,多倾向调动信贷杠杆,提高首付比例,降低融资杠杆,提高利率等方式来抑制房价。

但从今年情况来看,银行是否愿意和上海合作,共同抑制房价,还真不那么好说。

就短期来说,银行自身就有短期压力。有银行人士提供了一组数据:受股市回流资金影响,7月到8月间,国有大型银行的理财余额平均增长1000~2000亿元,但可以选择投资的资产并不多。在这一背景下,房贷无疑是一项不错的资产。一方面,相对其他的信贷资产,房贷风险小很多,是优质资产。另一方面,目前的房贷利率也不低,也能满足银行的部分需要。

更为深层次的原因是,银行的信贷资产中有一半以上是以房屋为抵押物,一旦房价大幅度下跌,银行自身利益也将受损。

而且,如果再开展类似“二套房提高首付比例”的政策,正常的改善型置业需求又将受到抑制,这也不利于住宅市场的健康成长。

通过信贷政策调节房价,可行性不大,那么税收何如?

事实上,上海历次调控都会加入税收手段。比如2006年上海开始对住宅转让收取个人所得税,对转让住宅征收营业税,取消部分住房购买的契税优惠政策。2010年开始,上海又出台了房产税政策。

不过目前来看,这些政策的中长期效果并不明显。在二手房市场上,这些税收被转嫁给了买方,无形又抬高了房价。

不过,税收手段并非一无是处。目前,上海的税收政策,主要是抑制投资、投机需求,转让住房才可以享受高达5.5%营业税的减免,而且对144平米以上和以下的住房给予的营业税优惠是不同。此外,人们购买90平米以下的普通住宅和90平米以上的普通住宅给予的税率也不一样。购买普通和非普通住宅契税相差近一倍。如果能进一步扩大不同需求、不同产品的差别税率,对于抑制房价还是会有所帮助。

至于行政手段,上海的限购政策一直严格,而且网上备案制度、房地产交易价格的透明度在都处于领先水平。通过行政手段进一步抑制房价的空间有,但余地并不太大。

相对于其他手段,上海市政府抑制房价的真正资源还是在土地。因为,上海商品住宅,尤其是中低房价的主战场,不是内环内,甚至也不在中环内和外环内,而是在上海郊区的青浦、嘉定、松江、奉贤、金山、崇明和浦东新区原南汇部分。它们不仅仅是市场供应的主力,也是决定上海全市均价的主要因素,更重要的是这些区域目前重点发展的产业是新兴战略产业。

只要这些地方的价格能保持一个较低的水平,那么无论上海中心城区的房价有多高,都不会影响到上海对人才的吸收和引进,也不会让市民生活的整体成本大幅上升,能确保上海经济未来高质量的增长。

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