[摘要] 在市场经济环境下，商品流通有着严格的管理制度。商品进入市场出售，需要符合合格标准。商品房作为商品也同样需遵循此制，而判定商品房是否合格，“五证”是关键。
（原标题：房地产业或将告别数量型增长）
在中央及地方稳定住房消费系列组合拳政策的刺激下，2015年1至6月份，商品房销售面积同比增长3.9%，而1至5月份为下降0.2%，热点城市住宅交易量明显上升。在住宅交易回暖的过程中，房地产市场出现新的运行特征，将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战，值得高度关注。
深入观察分析当前住宅市场运行状况，特别是在上半年住宅成交回暖过程中，市场运行出现新的特征，主要表现在：
一是新房交易整体低迷而二手房交易日趋活跃。在住宅成交回暖过程中，新房和二手房市场走势截然不同。以北京为例，据中介机构统计，今年上半年北京商品住宅（剔除保障房和自住房）合计成交套数较上年同期下降11%，创下历史同期新低。而二手房市场却“量增价稳”，成交套数约为新房成交套数的3倍，同比增长88.6%。随着二手房在市场交易结构中比重快速上升，新房去库存将会受到明显干扰，也将影响到未来房地产市场供求关系格局。
二是住宅成交回暖而房地产开发投资意愿下降。今年上半年商品房销售面积增速持续回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地产开发投资增速由年初增长10.5%持续回落至上半年的4.6%。即使是在住宅成交回暖的上半年，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。这些情况表明，房地产开发企业对住宅市场前景预期还未完全恢复到市场调整之前。
三是住宅交易活跃而商业地产运行低迷。随着互联网+对商业零售模式的冲击，以及对传统消费习惯的改造，城市商业零售份额日益受到挤压，已经呈现出需求不足的状况。目前看，部分城市的商业地产过剩风险开始显现。据中介机构统计数据显示，2015年末主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。即使是在一线城市北京，今年前5个月，北京市商品房销售面积同比下降5.8%，而住宅销售面积同比增长8.9%，反映出商业地产滞销风险，值得高度关注。
当前我国房地产市场出现新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。据机构研究，我国购房主力人口将于今年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。而老龄化进程加快将引发住宅空置问题。老龄化程度较高的日本，已经备受住宅空置困扰，2013年其空置住宅占住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来历史高纪录。同时，当前我国住房需求收入中枢下移，中低收入人群将成为主力购房群体，降低了对新房市场的整体吸纳能力。我国普通家庭住宅不动产财富比重过高，财富流动性存在明显不足，也客观上减弱了新增住宅消费后劲。
综合各方面情况看，我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小。若致力于新房建设，增加建筑面积，将面临较大的去库存难题。我国房地产业经营需要从数量扩张转向品质提升，走一条质量发展之路。而挖掘存量住宅改善市场，提升新建住宅品质，将给予房地产市场新的增长动力，同时也能释放居民消费需求，扩大内需，支持宏观经济稳定增长。
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石家庄楼市太“奇葩”
由于地域经济发展状况存在差异，房地产市场发展也各不相同。石家庄楼市可谓怪相横生，先上车后补票已经司空见惯。自08年开始，石家庄楼市开始走向崛起，楼盘项目铺天盖地而来，土地交易市场也显现出混乱的景象，开发商着急回笼资金，在没有取得各种许可证件的条件下，便匆忙开售，先卖房再盖房也成了业内公认的开发流程。其次，开盘如同地下交易，一贯喜欢大张旗鼓宣传的开放商，开盘却不告知任何媒体，偷偷摸摸地进行。究其原因，还不是因为五证不全。更有开发商没有土地证却拿到预售证，这可真是太奇葩。一种原因是，楼盘项目已经在走正常的招拍挂程序，并且已经上缴了土地出让金，而证件的手续正在办理中，但土地证的办证速度慢于预售证的办理速度，也就出现了这种现象。
可见奇葩的石家庄房地产市场存在很多不规范的现象，“五证”不全即出售是重中之重。当然，我们必须指出此现象是亟待规范的。政府也一再发力，几度严查进行整治。
但是，市场规范不能一步而就，激进的后果可能造成大量的资源浪费、市场供不应求。那么，在规范一步步进行的过程中，“五证”不全的楼盘真的不能买吗？
结果当然是否定的，因为辨别房子是否靠谱，五证齐全并不是的依据。在五证不全的情况下，我们可以看是否有土地证或规划证，有土地证基本可以判定是正规商品房，有规划证则可以判断项目的体量、楼层和户型等。“先上车后补票”也有好处，可以方便购房者观察项目，对其工程形象与进度进行监督。还可以根据开发商的实力来判断，城中村改造的一般前期需要投入很大的资金，需要实力雄厚的开发企业，基本拆迁完毕的城中村后期应该是可以进行盖建，开发企业需要卖房来回笼基金，衡量开发企业是否可以将工程进行下去、把证件办理齐全，这时候可以通过开发商此前的开发项目和项目情况进行判断，即开放商口碑。后，也可以根据交房款的方式判断，过分引导消费者全款付款、贷款不设优惠，说明开发商对贷款信心不足、实力不行。
虽然石家庄存在很多五证不全的楼盘，但是也有一些已经办理土地证、规划证的项目，例如紫林湾、林荫大院，有以上两证，其他证件落实便是水到渠成。目前石家庄很多项目补证速度正在逐渐加快，比如已有四证的天洲视界城和北城半岛名邸。石家庄还有一些类似情况的楼盘，笔者在此抛砖引玉，比如：华普城、幸福城、博雅盛世等，提醒购房者遇见此类楼盘，可以尽快入手，因为证件一旦齐全，也就离涨价不远了。
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早在2013年9月29日石家庄日晔兴房地产开发有限公司成功拿地，紫林湾就获得了土地证。时隔两年左右，于今年的7月15日又获得规划证。目前紫林湾起价6148元/平，7月18日看房团圆满落幕，销售势态良好。紫林湾已全线复工，目前洋房已封顶，高层均在16层以上，预计2016年9月底交房。
紫林湾位于长安区石津路和石兆街交叉口的西北角，属于石家庄东北版块，该板块目前处于价值洼地，空间巨大。紫林湾位于石家庄国际商贸城的西南角，石家庄国际商贸城定会带动该区域的发展，因此该项目拥有较大的潜力。
项目内部设幼儿园、小学和社区门诊，将方便业主子女受教育和居民医疗。
天洲视界城 已获四证
天洲视界城在2014年6月17日获得《建设用地规划许可证》，2014年7月22日再获《建设工程规划许可证》，2015年7月2日成功拿地获得土地证，时隔半月再活施工证，离五证齐全已经不远。项目整体均价6850元/平，目前B9、10封顶；D6、7、9号楼封顶，其他正常施工。
天洲视界城项目位于长安区东二环与北二环交汇处北侧，同样位于石家庄发展潜力巨大的东北版块，和紫林湾一样具备一定的投资价值。
本项目拥有强大的教育资源，签约北京第二实验小学，属于重点。
而且项目占地面积约636亩，体量较大，有优势发展成集景观、路网、商业、教育、住宅于一体的优质住宅区。
2014年7月18日林荫大院获批规划证，今年5月16日河北兆翔房地产开发有限公司成功拿地，林荫大院补土地证。林荫大院均价11000元/平，目前一期已经在做内部施工，预计2015年下半年能交房，二期2016年下半年交房，三期预计2017年中下旬交房。目前在售房源三期1#2#8#，楼王9#11#。
林荫大院项目位于和平路与泰华街交口，属于石家庄新华区核心位置，项目定位高端、环境优雅，在区域内具有绝佳品质优势。该项目由中国广厦河北兆翔房地产开发有限公司开发，名企将为该项目带来一定的品质保障。
林荫大院位于河北省人民医院北部，拥有便利的医疗条件。林荫大院属于，在石家庄第二十八中学片内，解决了子女的受教育问题。
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