[摘要] 2015年第一季度已经过去，对于上海商品住宅市场来讲，有必要反思一下过去，展望一下未来了。尤其是在央行降准、降息、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激之下，上海住宅市场环境瞬息万变，那么，怎么看待2015年以及未来上海楼市基本面趋势？
2015年季度已经过去，对于上海商品住宅市场来讲，有必要反思一下过去，展望一下未来了。尤其是在央行降准、降息、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激之下，上海住宅市场环境瞬息万变，那么，怎么看待2015年以及未来上海楼市基本面趋势？对于上海楼市来讲，未来会呈现出哪些特征？ 这些成为业内外关心的话题。
特征一：上海楼市二季度将没有去库存压力，下半年将买涨不买跌
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场去化压力来看，截止3月30日上海市商品住宅库存量虽然仍高大1237.53万平方米，但是，由于3月“小阳春”翘尾行情的因素出现，市场去化速度已经有所提高，市场去化周期已经缩短至15.47个月（按剔除春节季节性因素，按照80万平方米/ 每月的销售速度计算），已经比去年年中高的17个月左右有所降低，已经回归至合理区间的范围值上下。这说明，短期内上海楼市去库存的压力有所降低，未来上海商品住宅基本面将出现反弹趋势。
此外，大多数开发商调整了新一年的推盘计划，据初步统计，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为今年波成交量的高峰期。而在央行降准、降息、上海普宅标准调整、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激之下，上海楼市集中推盘放量的“窗口期”有可能会前置到4月中旬，届时，上海楼市会在4-5月出现今年轮市场成交“窗口期”，市场去化周期会进一步缩短至12月左右，二季度楼市将没有去库存压力，上海楼市基本面势必会呈现出快速复苏的态势。
到了下半年，随着市场成交量继续回升，市场去化周期有可能会回落到10个月以下，这也就意味着下半年楼市会出现量价齐升的趋势，届时，市场有可能再现买涨不买跌的“日光盘”频现的现象。
特征二：地价上涨推动房价快速上涨
上海住宅用地价格的上涨也将助推上海房价继续上涨。同策咨询研究部数据显示，截止12月31日，2014年上海住宅用地累计成交规划建筑面积为1301万平方米，比去年下滑了20%，为2010年以来住宅用地成交规划建筑面积的低值；而从住宅用地成交楼板价来看，2014年住宅用地楼板价为10347元/平方米，比2013年6643元/平方米大幅上涨55.76%，住宅用地价格逆势大幅上涨。如果剔除去年年底前滩楼板价“地王”等因素，2014年上海市住宅类用地比2013年6643元/平方米也上涨49.72%，住宅用地价格仍然是大幅上涨。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，同策咨询研究部数据显示，2014年上海商品住宅成交均价27248元/平方米，较2013年已经上涨12.41%。2014年住宅用地成本大幅上涨49.72%，这也就意味着由于土地成本的推动，2015年及未来上海房价还会继续上涨，再加上央行降准、降息、上海普宅标准调整、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激之下，上海楼市势必会呈现出快速复苏的态势； 2015年上海商品住宅成交均价甚至有望达到30000元/平方米以上。
特征三：改善型需求 成为上海楼市一支重要力量
改善型需求成为2015年上海楼市一支重要力量主要有三点依据：
、政策面的支持。在政策层面支持居民自住和改善性住房需求的定调下，央行、住建部等部门降二套首付、降低免征营业税门槛鼓励改善型需求，这为改善型需求成为上海楼市一直重要力量提供了基本的政策支持和依据。
第二、从市场层面来说，二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等政策面鼓励改善性需求措施的背后其实是修正自限购限贷以来的导致的市场负面结果。众所 ，自限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市，这样的直接结果是导致市场库存不断增大。而市场库存面积的不断增加理应也和限购限贷以来偏改善的大户型产品的不断积压有很大的关系。如今虽然大部分城市限购取消了，但是，市场库存仍然存在。从这个角度来看，降低二套首付比例鼓励改善型需求入市主要还是去化库存当中中大户型的房源。
第三、地价的推动而继续加速入市，成为2015年上海楼市一支重要的力量。
受2014年住宅类用地地价大幅上涨影响，新入市楼盘定位会更加偏向品质和改善，届时，新入市楼盘带动周边楼盘品质进一步升级，这样，整个市场改善型项目供应量将进一步增加。而改善性需求在二套房贷首付比例降至四成、营业税降低免征门槛等政策面鼓励之下会加速入市。尤其是到了下半年， 上海楼市势必会进入量价齐升的通道，有可能在2015年的下半年会出现买涨不买跌的行情。那么，对于改善型需求来讲，也会在此时成为2015年上海楼市一支重要的力量，推动上海楼市基本面出现实质性好转。
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