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一日发"两文" 购二套房成本能降吗?

石家庄日报   2015-04-01 07:22

[摘要] 30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。同日,财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。市场人士将这次“金融+财税”政策组合拳解读为“稳消费”、促房地产市场平稳健康发展的一剂“良药”。

30日,中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。同日,财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。市场人士将这次“金融+财税”政策组合拳解读为“稳消费”、促房地产市场平稳健康发展的一剂“良药”。政策执行后,二套房购买成本能降多少?楼市能否迎来量价齐升行情?

市场人士分析称,此次政策的大亮点在于居民购买二套房的首付比例下限降至四成。

二套房首付比例过高在一定程度上会抑制住房交易,毕竟很多改善型购房者的资金难以支撑如此高比例的首付。这次的政策力度很大,在降低首付比例后,改善型购房需求将被释放、快速入市,尤其对一二线城市而言,中大户型房源市场成交情况将继续向好;从来看,房企可以借此良机积极去库存。”严跃进称。

执行新政策后,二套房的购买成本到底能降多少?据测算,以一套200万元总价的住房为例,如果按照目前一线城市首付七成的比例计算,首付款是140万元,需要向银行贷款60万元,如果按照商业贷款进行计算,在基准利率条件下,20年期等额本息的还款总额为102万元;而按照新政策四成的比例计算,首付款为80万元,需要向银行贷款120万元,按照同样的贷款条件,其还款总额为205万元。

简单对比来看,降低首付比例并不意味贷款成本降低了,实际还有所增加。七成首付下,首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元;而在四成首付下,首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。后者要增加43万元的支付成本。

严跃进说:“账不能简单这样算,在七成首付的情况下,购房者需多缴纳首付款60万元。如果把这笔钱拿来投资,只要年化利率不低于2.8%,20年的利息总额将超过43万元,所以,购房者的成本还是降低了。”

营业税免征“五改二”也直接关系买卖双方的“真金白银”。据中原地产测算,以上海为例,一套普通住宅交易可减少税费在13万元至25万元之间。

市场人士普遍认为,新政策主要目的在于稳定住房消费,而不是大规模“救市”。短期内部分热点楼市或许会迎来量价齐升行情,而在库存较高的城市,去化压力依然难解。 (新华社上海3月31日电)

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