[摘要] 2015年“两会”政府工作报告中，除了改善需求、土地改革等涉房内容引发广泛议论外，保障房政策的调整亦成为另一焦点。
2015年“两会”政府工作报告中，除了改善需求、土地改革等涉房内容引发广泛议论外，保障房政策的调整亦成为另一焦点。
国务院总理李克强在报告中指出，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。同时，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。
在不少业内专家看来，保障房建设思路正在发生转变，从原先的以政府为主导转向政府市场两条腿走路；从由“供给引导”转向“需求引导”。将城市危房改造、回购商品房等纳入保障房，不仅实现了供给方式的多元化，还将实现保障房与市场的快速接轨。
思路转变
记者统计发现，从2011年到2014年，我国新开工保障性安居工程共2881万套，基本建成2153万套。无疑，距离完成“十二五”规划中3600万套保障房建设的目标仍有一段距离。
然而在“数字保障房”的B面，多地则出现了保障房空置的现象。诸如河南有2.66万套保障房空置超过一年；陕西有超过10万套保障房无人入住；南宁一保障房小区出售近三年，亮灯率不足10%。
选址偏僻、交通不便、基础设施不完备等等，这被解读为保障房空置的原因。然而，深层次却缘于长期存在的“重建设轻规划、重数量轻质量、重完工轻分配、重建房轻产业配套”等固有思维。
但2015年两会政府工作报告关于保障房的要点却传递出几大政策信号。
李克强在报告中指出，今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。
在经济学家、原建设部政策研究中心主任陈淮看来，十二五计划的前四年国家在住房保障上是以建设实物型保障房为主，而今年把城市危房改造纳入棚改政策范围，这表明老旧城市居民的危房改造日益成为保障安居工程的重心。保障性安居工程不再仅仅是给没房子的人建房，还有给有房子的人改造房屋。
回首以往的棚户改造，简单粗暴式的拆迁安置不仅产生了大量的官民矛盾，还将原有的具有民族风尚的古现代建筑破坏殆尽。如今，将城市危房纳入棚户改造政策范围，不仅在供给端缓解保障房供应紧张的局面，还能因地制宜地保护当地文化。
同时，政府工作报告中还规定，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。
事实上，将存量房转为安置房这一规定并不鲜见。2015年年初，福州就下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》。意见规定，市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府;各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。同时，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州等省市也开始了此类试点。
博势智库分析，通过政府回购商品房用于保障房，一方面可以解决保障性住房供给不足的问题，更为重要的作用是，政府回购既缓解了开发商的资金回笼危机，又消化了楼市库存，同时对稳定住房消费也有积极作用，可谓是一箭三雕的化解房地产泡沫风险。
住房和城乡建设部新闻发言人倪虹认为，对于商业房存量较大的个别地方，可以通过政府组织符合条件的商品房房源，让棚户区改造的安置户去选购，由市场决定他们多层次的住房需求。
据了解，目前市场上的保障房供应主要有安置房、公租房、廉租房、限价房等传统意义上的保障房建设。显然，政府工作报告中的城市危房改造、回购商品房等将成为保障房的新增供应来源。
业内人士认为，新的保障房供应体系即将形成。以往的保障房建设，都是以政府主导，进行单纯的开发建设，而将城市危房改造、回购商品房等纳入保障房，不仅实现了供给方式的多元化，还将实现保障房与市场的快速接轨。
资金症结待解
市场化尝试为保障房找到了一条突围之路，然而巨大的资金缺口却是另一个待解的难题。
目前，我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、10%地方政府土地出让金、住房公积金以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等。
按照保障房建设目标，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建设总量的40%，约1440万套。有业内人士估算，以每套13万至14万元成本计算，租赁性保障房的建设资金需求将超过2万亿元。
政协委员、北京林达集团董事长李晓林表示，资金筹措难和拆迁安置难的矛盾十分突出。在当前房地产市场下行压力较大的情况下，不少地方配套资金落实起来更加困难，致使商品房项目中配建的棚改安置房项目的开工及施工进度都受到了不同程度的影响。
业内人士认为，保障房建设资金缺口大，关键在于此类产业的盈利机制并没有找到，或者说盈利模式没有实现一个均衡发展。
“在保障房融资层面，需要做一个“荤素”搭配，打包进行证券化。这样一个机制可以设想为：在一些优质地段配建一些保障房源，此类房源的租金可以适当提高。同时对于一些廉租房等房源，应该有一个租金保底的承诺，亏空部分由财政进行负担。这样对于这几类保障房进行一个证券化的设计，从而迎合不同的投资需求和风险偏好。”严跃进如是说。
而与供应体系的改变相似，在资金筹集上，保障房也正在尝试着借力市场，引入社会资本。
2014年9月份，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs(房地产投资信托基金)试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。
业内人士分析，租赁性保障房通过资产证券化，可扩宽资金来源渠道，缓解租赁性保障房的建设资金压力。
除了REITs外，北京推出的合作型保障房亦是解决融资难题的尝试。据了解，该模式是由政府向需要保障的家庭无偿提供建设用地，由保障家庭承担房屋建设费用。简单说就是政府拿出土地，个人出建房的钱。据测算，费用仅为每平方米5000到6000元。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
