房地产行业：支持地产复苏的数据逻辑和周期比较

海通证券  作者：佚名  2015-02-05 18:16

[摘要] 看好行业 2015 年复苏的主要逻辑:

看好行业 2015 年复苏的主要逻辑：

3 月开始行业基数将逐步下行。 14 年 2 月杭州房价大幅下降是行业景气度下行重要转折点。对应 15 年 2 季度开始低基数期到来有利于行业数据呈现逐步复苏趋势。

投资收缩将有利 15 年 2H 供需重新平衡。 行业 14 年土地成交面积处于近几年来低位，数近 3.3 亿平，增速同比下行 14%。考虑拿地到开工再到形成预售正常是 6 到 9 个月周期。 我们预计 15 年下半年供应收紧将加速行业重新平衡。

宏观基本面和产业政策支持购房。 新开工，投资增速逐月下行背景下，地产政策只会有支撑，不会有打压。降准、降息以及各种地方政策支持都有望存在。

本轮复苏将与以往有所不同：从需求旺盛型到供给紧缩型： 通过对比 07 到 14 年地产周期，寻找各自复苏模式差异。 之前行业由盛转衰多伴随先政策打压需求然后政策放松迎接需求爆发式反弹。以上周期中真实需求其实并未减弱，仅仅由于政策因素出现平移。一旦政策放松，需求迅速井喷。该类型复苏为需求旺盛型复苏。 我们判断虽然当前政策支持力度较此前更大，但2015 年潜在需求较 2014 年不会类似过去爆发式增长。市场景气复苏的更大原因来自 14 年开发商投资紧缩后供给下行。本轮行业复苏应该更贴近供给紧缩型复苏。

结构性差异扩大。 认为购买力新增力度有限情况下，各城市土地和库存周期对复苏力度影响作用更强。 目前一线城市库存去化周期 14.4 个月 ， 二线 21.6 个月，三线 47.8 个月，一线城市库存水平已经回归到五年平均较低位，而二线城市比近五年仍处相对高位，但已经开始逐步改善。库存因素造成本轮复苏不论房价还是销售面积一、二线城市复苏力度将更强于三线。

对上游有限拉动。 目前不论新开工、投资三线城市占比均在 50%-60%，三线复苏力度直接决定房地产投资、新开工后期复苏情况。 考虑目前三线库存压力大，较难吸引更大投资。如果考虑到部分开发商去库存完毕后逐步退出房地产行业。可能实新开工和投资会比我们想象更加悲观。

结构性差异扩大。 认为购买力新增力度有限情况下，各城市土地和库存周期对复苏力度影响作用更强。 目前一线城市库存去化周期 14.4 个月 ， 二线 21.6 个月，三线 47.8 个月，一线城市库存水平已经回归到五年平均较低位，而二线城市比近五年仍处相对高位，但已经开始逐步改善。库存因素造成本轮复苏不论房价还是销售面积一、二线城市复苏力度将更强于三线。

对上游有限拉动。 目前不论新开工、投资三线城市占比均在 50%-60%，三线复苏力度直接决定房地产投资、新开工后期复苏情况。 考虑目前三线库存压力大，较难吸引更大投资。如果考虑到部分开发商去库存完毕后逐步退出房地产行业。可能真实新开工和投资会比我们想象更加悲观。