[摘要] 今年以来，绍兴、厦门等地陆续出台政策“松绑”楼市。业内人士表示，地方政府期望稳定房地产市场，部分城市的房地产政策有望维持“微刺激”基调，更多宽松政策或陆续出台。整体看，2015年的房地产市场有望呈现量增价稳格局，一二线热点城市成交逐步复苏对大型房企形成利好，这类房企的销售业绩可能受到提振。
今年以来，绍兴、厦门等地陆续出台政策“松绑”楼市。业内人士表示，地方政府期望稳定房地产市场，部分城市的房地产政策有望维持“微刺激”基调，更多宽松政策或陆续出台。整体看，2015年的房地产市场有望呈现量增价稳格局，一二线热点城市成交逐步复苏对大型房企形成利好，这类房企的销售业绩可能受到提振，部分房企甚至调高了全年销售目标。
政策宽松仍有空间
虽然2014年末多地楼市出现“翘尾”行情，但从国家统计局发布的数据来看，楼市目前整体仍处低迷状态。新年伊始，一些地方政府再次出手救市，包括绍兴市、福州市、厦门市等。
其中，绍兴市的“微刺激”主要以购房税收补贴为主;福州市是政府回购市场上存量商品房用作拆迁安置房，意在降低楼市库存;而厦门和四川则集中在清理楼市的行政干预、全面取消限购。对于上述地方政府的行为，多位业界研究人士认为，这有可能引发其他城市效仿，尤其是那些库存严重的三四线城市。
国务院总理李克强1月21日在达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时指出，中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。
国家发改委副主任朱之鑫1月16日表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。
住建部部长陈政高在去年12月的住房城乡建设工作会议上表示，2015年要准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。国土资源部部长姜大明在1月15日的国土资源工作会议上表示，我国建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举。
“与去年主要围绕放开限购、限贷政策有所不同，今年地方政府的救市举措，会集中在税收减免、购房补贴、放宽对开发商土地款支付期限等效果更明显的环节。”中指研究院副院长黄瑜在2015年中指房地产年度趋势论坛上表示。
市场有望量增价稳
去年四季度以来，受限购、限贷政策取消的利好影响，房地产市场迎“翘尾”行情，一线城市和部分二线城市的成交量出现明显回升。据中指研究院统计数据显示，2014年12月其监测的主要城市累计成交面积继续增长，环比增长21.22%，同比亦上涨9.79%。
分城市来看，一线城市成交面积环比上月继续增长，幅度为36%，同比亦回升52%，其中北京环比涨幅大，为48.17%;同比涨幅深圳大，达到156.25%。二线代表城市成交面积环比上涨18%，较上月增幅有所加大，同比亦上涨9%，昆明环比涨幅多，为84.37%。三线代表城市成交面积环比上涨22%，同比则下降15%，其中惠州环比涨幅为明显，为101.46%。但在价格方面，一线城市中仅深圳去年12月份的新房价格出现微涨，北京、上海、广州以及大部分二线城市的房价仅保持降幅收窄或者平稳，并未出现回升态势。
具体来看，在成交量方面，2014年部分购房需求还没有完全释放，2015年将继续积极释放;在成交价格方面，随着流动性增加，总体上会呈现一个价格温和上涨的态势。尤其对于一线城市而言，2014年就实现了房价的止跌，2015年房价预计保持平稳甚至有所反弹。国泰君安、申银万国等券商的2015年度策略报告中也指出，2015年上半年一二线城市的房价有望稳中有升。
美联物业研究中心经理何倩茹认为，机构对2015年GDP增速预测放缓至7.1%，在此基础上房地产行业在2015年没有大幅上涨的动力，楼市全年价格将保持平稳或小幅上涨。一线城市和部分热点二线城市，其一、二手住宅成交均价仍存10%-15%的上涨空间;三、四线城市价格有望企稳反弹，但幅度可能低于5%。
大型房企调高目标
鉴于政策趋向宽松，房企在融资、销售方面的限制正在逐步解除。1月16日，证监会宣布上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查。这意味着房企再融资的政策障碍已经基本扫清。而随着一批高价地楼盘放行入市，一线城市和二线热点城市的“限价令”也宣告退出。
不过，目前楼市的库存依然严重。国家统计局数据显示，2014年末商品房待售面积6.2亿平方米，同比增长26%，创历史新高。但业内人士表示，在去年四季度成交量反弹的环境下，一二线城市的库存量其实呈下降趋势。
对于房企而言，特别是上市房企，由于大部分三四线城市投资风险大、低，一二线城市已成为其主要的阵地。严跃进表示，在这些城市库存压力减轻、市场成交量回暖的背景下，房企今年的拿地积极性将明显提升。1月份以来，北京土地市场连续出现多块高价地，且诞生了新地王，房企竞争激烈，溢价率大部分超过40%，这就反映了房企对一线城市未来预期的看好。此外，政策面的宽松也将使得购房者提高入市积极性，这也使得房企的销售业绩更容易得到提振。
中国证券报记者了解到，目前不少房企正在讨论制定今年的销售目标。据悉，尽管业界普遍认为房地产高速增长的时代已经结束，行业进入“白银时代”，但大型房企的销售目标仍然在继续上调。绿地集团去年销售额达到2400多亿，超过万科成为行业老大，其董事长张玉良近日表态称，今年的销售目标可能是2800亿元。
世茂集团副总裁蔡雪梅表示，对于世茂房地产来说，2015年将制定有增长性的销售目标，同时严控利润率、回款率和负债率三大财务指标。此外，融创中国、保利地产等公司也继续调高了今年的销售目标。
融资渠道多元化上市房企“钱荒”料缓解
证监会新闻发言人此前表示，对于上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，不再由国土部事前审查。业内人士认为，这将使房企再融资效率大幅提高，再融资获批的难度降低，上市房企的资金压力将获得极大缓解。加之2014年9月开闸的中期票据，房地产企业的融资渠道趋于多元化，融资成本有望继续下降。
房企密集公布定增方案
上市房企再融资不再需要国土资源部进行事前审查，是再融资政策的重要调整。负债率高企、资金链紧绷的泰禾集团在政策松绑的时间启动定增融资，于1月16日公告拟以13.83元/股，定增不超过2.89亿股，募资不超过40亿元，全部用于福州东二环泰禾广场东区项目等3个项目以及偿还金融机构借款和补充流动资金。
2014年12月29日泰禾集团为拓宽公司融资渠道，降低资金成本，优化债务结构，还公告拟向银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币25亿元(含25亿元)的中期票据。
2014年三季报显示，泰禾集团的净负债率已达到546%，位居上市房企之首。一个月之内泰禾集团合计推出规模高达65亿元的融资计划，可见其资金链紧张程度。
中指研究院2014年房地产行业销售排行榜显示，泰禾集团2014年实现销售金额230亿元，处于中国房地产销售前30强。而2012年泰禾集团销售规模还不到50亿。海通证券近发布研报指出，泰禾集团此次融资意义重大，有望保证公司继续保持跨越式发展。本次融资对于降低杠杆，增强未来发展动力至关重要。
华发股份1月21日发布非公开发行预案，拟以11.41元/股的价格募集58.9亿元，用于还贷及珠海华发水岸花园、威海华发九龙湾中心、广州荔湾区铝厂一、二期地块商住及拆迁安置房项目等5个项目。截至三季度末，华发股份的资产负债率为78.76%，其中流动负债比率为59.74%，此次定增募集资金将大幅改善华发股份资金面，推进地产项目的进展。
国兴地产1月21日公告，对2013年8月公告的非公开发行股票方案进行了调整。将本次非公开发行的股票价格由6.21元/股上调至8.02元/股，发行数量调整为1.31亿股，非公开发行募集资金调整为10.50亿元，在扣除相关发行费用后，全部用于投资国兴北岸江山东区住宅项目。
万方股份、泛海控股近期也先后宣布停牌。根据万方股份、泛海控股公告，两公司正在筹划非公开发行股票事项。
融资渠道多元化
中国证券报记者粗略统计，2014年房企再融资已完成400亿元，约20宗，尚未实施再融资资金规模557亿元。新湖中宝55亿元的再融资从2013年8月1日公布方案，到2014年12月完成募资，用了16个月;浦东金桥2014年2月股东大会通过30亿元的定增方案，仍待审批。
有房企负责人表示，目前信托、私募的资金使用成本大都高于13%，而房企的项目利润却在下降，资金成本势必要回归到正常水平。房地产企业再融资是公司发展的助力剂，利于提高未来公司增长中枢及估值水平。再融资的方式也正在趋于多元化，普通股、债券和优先股的融资方式都可能成为地产公司的融资选择。
中华企业高管表示，近两年公司融资成本不断下降，2012年融资成本在10%以上，2013年降至9.1%，粗略估算2014年融资成本降至8.4%左右。
资金成本或持续下降
华泰证券房地产行业分析师曹光亮预计，那些前期没有再融资、且大股东控股的地产公司启动再融资计划的动力和速度将大大提升，对行业无疑是实质性利好，将增强地产股空间。
也有业内人士指出，证监会监管底线非常明晰，将违规者自然排除在外，为合规房企开放融资便利，无疑有利于增加房地产供给、稳定房价，而且也与目前有保有压的房地产融资规范思路一脉相承。
目前市场对于央行后续继续降息仍存有预期，资金成本有望继续下降。CRIC研究中心认为，降息之后房企非银融资成本下降，相对于银行开发贷，基金、信托等渠道的融资比重更高的中小房企将明显受益。降息之后企业的利润率和偿债压力将得到改善。资本成本下降或刺激房企投资意愿上升，降息预期将刺激提升房企投资力度，加大未来潜在的市场供应，有助于维持房价平稳。
不过，业内人士提醒，对于上市房企来说，融资环境好转固然重要，但更重要的是如何建立起防范系统性风险意识，在经营上保持理性。
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