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李宇嘉:不动产登记摸家底为公共财政转型打前哨

每经网-每日经济新闻   2014-12-26 07:53

[摘要] ◎李宇嘉

◎李宇嘉

2014年,保障不动产统一登记工作开展的制度建设明显提速:机构设置、政策支持和《不动产登记暂行条例》相继完成(或发布),不动产信息管理平台也有望在2015年建成。这意味着,范围的不动产统一登记进入实施阶段,而信息平台也将开始运转,这对我国经济转型、 转型和社会建设的影响是里程碑式的。

开展不动产统一登记,首要的意义就在于落实 《物权法》,保障不动产交易安全,保护不动产权利人的合法财产权;其次,整合散乱在各职能部门之间的不动产碎片信息,摸清不动产“家底”,为政策制定和执行提供基础数据,提高 治理效率和水平。笔者认为,开展不动产统一登记,其 的意义在于为现代国家公共财政提供基础,这为我国未来税制改革奠定基础。

国家的现代功能是提供公共服务,既包括医疗、 、社会福利、社会服务、环境保护等,也包括市场和社会运转需要的政策和制度。要提高公共产品供给的有效性,不能靠专断式的、非专业化的,甚至是“拍脑袋”的任意决定,这样会浪费公共资源,而是需要通过摸清底数,建立基础数据库和相应的信息系统,以此来进行翔实的核算和统计,为公共产品供给提供科学的依据。

由于不动产不可移动,拥有不动产就意味着在某一区域居住和生活,就产生了对该区域公共服务的需求。某一区域不动产状况的基本情况就是公共产品供给的依据,如拥有不动产产权的居民越集中的区域,对公共产品的需求也就越多;不动产价值较高的地方,对公共产品需求的质量也就越高;不同类型不动产(工业、商业和住宅),不同产权状况的不动产(集体产权和个人产权、租赁和购买产权等)对公共产品需求也有差异。

提供公共服务的资金来源于公共服务享用者缴纳。一般来讲,因为享用了公共服务产品而对居民收费,很难做到“享用多少、收费多少”的量化公平,而不动产溢价 (表现在地价或房价上涨的幅度)与附着其上的公共服务水平及其变化程度密切相关。于是,征收不动产税,就成为地方 公共服务融资和维护的基本手段。因此,不动产税是为 公共服务的供给提供融资的工具。

以不动产税来替代土地财政,则是我国公共财政转型的方向。在我国快速城市化时期(过去10多年来,我国年均城市化增速是发达国家快速城市化时期的2~3倍),对公共服务的需求在短期内被放大。由于我国没有西方式的地方 信用(市政债),利用国有土地一级市场垄断,就找到了一条公共服务 的资金获取路径。具体来说,地方 通过市场化出让国有土地使用权,获得了土地出让收入和相关房地产税收,投入到城市基础设施建设。

购买了国有土地上的不动产,就相当于免费享用未来一定年限 提供的公共服务。土地价格包括两部分:一部分是城市基础设施建设成本,另一部分就是未来公共服务设施建成后的服务成本。对存量房地产征税,就存在重复征税的嫌疑,这是业界质疑“房产税试点征收”的根本原因。随着城市化从快速推进向平稳转变,需要一次性供给并长久使用的城市公共服务设施基本建成,而城市房地产也将进入存量时代,即存量土地和房屋的交易,土地作为公共服务融资工具的地位迅速下降。

由于城市人口继续增加,产业结构升级优化,城市区域功能优化调整,单位土地的产出将会继续上升,城市公共服务的质量和效率也会越来越高。 这些,都集中反映在不动产价格的上升。此时,拥不拥有不动产、拥有多少不动产,就成为衡量收入差距的主要标杆。通过征收不动产税,就成为调节收入差距、贯彻公共服务“谁享有、谁付费”原则,以及为公共服务融资的手段。

不动产税是我国 “建设型 ”向“公共服务型 ”转型的 工具。原有的流转税制下,经济规模越大, 税收越多。 关心的是经济规模,而不是公共产品供给。在不动产为主的财产税制下, 能够征多少税,取决于不动产的规模及评估价值,不动产规模越大、价值越大,征的税也就越多。而要让本地居民拥有更多的不动产、不动产的价值不断增长, 就要更好地供给公共服务。这样, 关心的就是老百姓对自己提供的公共服务是否满意,公共职能型 也就自然成型了。

以上目的的实现,有赖于通过开展不动产统一登记来摸清底数,包括不动产数量、产权属性、 者归属、不动产面积和价格等等,也有赖于不动产统一登记来实现信息统一和共享,包括不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台等四个方面实现统一,也包括不同业态不动产在一个信息平台上集合。而这些内容在将于2015年3月实施的《不动产登记暂行条例》中已经作出了明确的立法规定,这事实上为我国公共财政的转型打好了“前哨”。

(作者为深圳市房地产研究 研究员)

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