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大石家庄时代开启 昔日郊县区域迎来楼市春天?

燕赵都市报  作者:陈红   2014-10-24 00:30

[摘要] 撤县并区后石家庄市区的面积扩大了四倍,而市区人口增加了150多万,这对新划入市区的城区楼市有着何种影响?这些区域的机遇是否到来?又面临着哪些挑战呢?

9月23日,石家庄市部分行政区划进行了调整,撤销县级藁城市、县级鹿泉市和栾城县,同时分别设立石家庄市藁城区、鹿 泉区和栾城区,市辖区面积由原来的469平方公里,增加到2206平方公里。撤县并区后石家庄市区的面积扩大了四倍,而市区人口增加了150多万,这对新划入市区的城区楼市有着何种影响?这些区域的机遇是否到来?又面临着哪些挑战呢?

1.新划城区楼盘来访量增加

由于行政区划调整后,市区新增面积足足扩大了四倍,新划入市区域楼盘则迅速进入购房者的视线。从市场反馈情况看,新划入市区的三区楼盘关注度明显上升。

鹿泉区项目上起澜湾策划总监刘芳表示,根据十月份的来访数据分析,许多市民对鹿泉市证变为石家庄市证的问题非常关注,来访量回暖明显。“之前许多购房者看房时会纠结于房产证的问题,认为购买鹿泉的楼盘不能取得石家庄市市证,不能成为石家庄人。而现在,鹿泉划为市区之后,证件问题便迎刃而解,孩子户口也成为石家庄市区的,因此顾虑少了许多。”刘芳分析。

作为栾城的代表项目负责人,天阳泰富房地产开发有限公司副总经理王评田表示,其项目十月份成交和来访量确实有所上涨,并且在十一黄金周期间的销售情况要好于预期。至于是否为撤县并区政策的影响,王评田持客观保守态度。

价格优势也是新划区域引起购房者关注的重要因素。据了解,目前石家庄市区三环成为市区房价和郊县房价的分割点。以红旗大街南三环为例,三环以内房价每平方米处于7000-8000元左右的高位,而三环外每平方米价格则仅为5000元左右。在城区逐渐外扩的过程中,这些楼盘的空间逐渐被购房者看好。

除了新房市场的逐步回暖,新区域的二手房市场表现也有提升。根据房天下对石家庄十月份第三周成交数据的监测显示,石家庄行政区域调整,使鹿泉区楼盘升温,关注度不断提升,果岭湾和龙泉花园两个楼盘更是进入楼盘关注度的前十名。同时,鹿泉、藁城和栾城本周二手住宅挂牌均价也环比小幅上涨。

2.新划行政区域长期看利好楼市

虽然目前新划行政区域对于楼市的影响尚需理性对待,短期内效果并不明显,但业内人士普遍认为,长期利好,是该政策对石家庄楼市以及新划区域楼市的影响。“石家庄市区面积扩大,对房地产行业是好事,市区面积狭小,而且不太规则曾经是阻碍石家庄发展的局限。因此,可以说撤县并区对栾城区、鹿泉区、藁城区而言都是一个很好的趋势。”王评田说道。

极艺顾问策划总监李媛媛认为,撤县并区政策能否为楼市带来很大生机有待长时间观察。“房地产市场在短时间内难有起色,因为撤县并区更多影响的是投资人的心理。”李媛媛谨慎看待撤县并区对楼市的影响,但同时,她认为行政区域变化对商业项目会带来一定影响。“首先,郊县变成了郊区化的演变,在功能和产业地位上不同,有相对独立的产业结构融入到一个大的产业,这是角色转变,在角色转变中就产生了产业结构的衍生品。”同时,李媛媛认为,城市功能的外溢导致城市化的结构变化。“曾经我们一直倡导城市化,后来是城镇化,但是城镇化并非长远之计。县区变城市也是城市躯壳化,城市功能和区域范围都在外溢出。”最后,李媛媛指出,企业和产业随之而来的是整合和聚集,也就是说,城市功能的扩大导致产业形态的升级是一个必然的要求。城市区域的功能变化过程,便会对商业项目带来机遇。

3.新区存在短板 配套设施仍是关键

虽然有足够的价格优势基础,但业内人士认为,基础设施建设以及配套设施是否完善,是新划区域购房者逐渐关注的问题,而基础设施与主城区的差距,也是目前新城区房价仍处于低位的主要原因。“为何一条路的差距,房价能差上千元甚至两千元每平方米,根本原因,一个是区域配套,一个是市证。”刘芳一针见血地指出。在她看来,市证的问题已经解决,接下来购房关心的即是配套设施。“虽然鹿泉市成为石家庄鹿泉区后,购房者咨询量较之以前大幅增长,但是购房者更为关心配套设施的完善程度,配套建设备受关注,在城市规划中也是在逐步完善。”

王评田指出,新城区的规划需要一定的时间,新增的土地如果没有基础建设的支持,很难发挥令人满意的效果。“城市的发展模式是通过环线带动环线的形式表现出来。因此虽然目前石家庄市区在地图上扩大了,但如果没有新的基础建设的支持,我想新扩大的区域,是很难发挥我们期待的那种状况。”王评田略有所思地说道。

4.购房者应理性分析区域优势

撤县设区吸引很多购房者将目光转向这些区域,购房者在购买新城区楼盘的过程中应该注意什么问题?

王评田认为,三区的房源消化以本地为主,市区的购房者更多为投资行为,各个区都有独特的优势,鹿泉区环境比较好,栾城区产业园区兴起。藁城区经济实力很强,购房者购买或者投资需要深入分析区域的具体情况。

李媛媛也认为各个区各具特色,购房者要根据自己的需求以及城建规划做出理性的选择。尤其是对于市区内的刚需族来说,市区的房价相对较高,受到经济能力的局限,会选择在周边区域置业,结合自己的实际情况做出的选择。

刘芳提到,购房者除了分析自身情况之外,也要着重考察项目的生活配套设施,关注项目证件办理情况以及工程进度,规避存在风险的项目。

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