[摘要] 住宅地产开发企业万科17日发布半年度报告称,该公司上半年实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元人民币,同比分别增长14.6%和20.6%。
住宅地产开发企业万科17日发布半年度报告称,该公司上半年实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元人民币,同比分别增长14.6%和20.6%。
不过,万科中报的营业收入同比略微下降1.0%,为409.6亿元,该公司称主要原因是上半年结算不多。据万科预计,今年超过七成的竣工量将集中在下半年。
上半年销售额逆势破千亿
2014年上半年,商品住宅销售面积同比下降7.8%,主要城市调整幅度更大。有较多年度历史数据可连续观察的14个主要城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),上半年商品住宅销售面积同比下降21.7%。
在市场成交放缓的背景下,上半年万科的销售业绩有所增长。1-6月,万科累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%。
“坚持主流定位和积极销售是万科一贯的策略,这使公司在波动的市场中仍然能取得相对稳定的业绩表现”,万科总裁郁亮指出,“上半年公司销售的产品中,144平方米以下的户型占比达到92%”。
对未来的市场形势,郁亮认为,短期内,那些库存量高、去化周期长的城市,仍然会延续去库存的过程。“但目前已经出现了一些积极的因素,预示着下半年的经营环境可能会好于上半年”,郁亮表示,“在分类调控的政策导向下,近期各地进行了一系列政策调整,这有利于稳定市场信心,释放一部分被抑制的置业需求;随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求,未来的购房信贷环境也有望得到改善;此外,今年上半年各地市场所出现的价格回调,一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力”。
已售未结资源突破2000亿
由于上半年结算不多,万科半年度的营业收入同比略微下降1.0%,为409.6亿元;但净利润仍增长5.6%,为48.1亿元。
“上半年结算不多是因为竣工有限,”万科董事会秘书谭华杰指出,“竣工一般都集中在下半年,这是行业的季节性规律,但今年这种情况尤其突出”。数据显示,上半年万科的竣工面积只占到全年计划的26.9%,比去年同期下降了6.6个百分点。谭华杰预计,今年全年的竣工量和年初计划应该差别不大,“下半年的业绩体现会更加充分”。
由于销售快于结算,万科的已售未结金额创出历史新高。截至6月底,万科合并报表范围内有1747.4万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2027.6亿元,较上年末分别增长21.6%和24.9%。
“轻资产,重运营”模式逐步展开
值得关注的是,上半年万科实现投资13.1亿元,同比大幅增长237.8%。“轻资产、重运营”模式对万科的财务影响开始体现。
“万科的投资主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润,以及通过股权转让方式实现项目合作或商业资产处置而实现的,随着‘轻资产、重运营’模式的推广,这类将成为一种常态”,谭华杰表示,“必须指出,这类投资属于经常性的,而并非一次性所得”。
在2013年的年度业绩发布会上,万科首次提出了被称为“小股操盘”的轻资产模式。这意味着,今后万科在一些联营合营项目中不再追求控股,甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权,但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责,万科也可从中收取一定的管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。谭华杰认为,这样的安排,有助于减少增长对股权融资的依赖性,提高公司的投资。
这种运营思路的转变,在上半年的新增项目上也得到了体现。1-6月,万科新增的19个项目中,有4个项目的权益比例低于50%,6个项目的权益比例为50%或51%。
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