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日本房地产泡沫兴衰史:20年艰难调整市场依然疲软

国际金融报   2014-07-14 11:23

[摘要] 1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年,日本政府已经意识到经济泡沫,但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。

1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发

泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年,日本政府已经意识到经济泡沫,但是此时施行紧缩货币政策为时已晚

从1989年5月开始,日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内,日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%

去年9月,日本东京获得了2020年奥运会的主办权。消息一经公布,日本国内举国欢腾。

对于上了年纪的人来说,这一消息让他们回忆起了过去的荣光。上一次在东京举办奥运会还是1964年,那是日本经济发展的黄金岁月。

从上世纪60年代开始,日本保持着每年10%的高速经济增长,在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上的钢铁和汽车出口国。1964年东京奥运会,1966年大阪世博会,日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。

为了迎接东京奥运会,日本修建了一系列交通基础设施,兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时,东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年,未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测,日本将在2000年成为世界经济大国。

然而,还未等到验证预言的那一天,日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年,日本股市、楼市泡沫相继破灭,日本经济从此一蹶不振,进入“失去的二十年”。

今天,无论是日本普通民众,还是庙堂高官,都希望借助再次举办奥运会的契机,提振日本经济。日本政府计划将东京作为经济增长特区,进行大规模的再开发。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。

外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆;阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼,而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆MeguroGajoen……

历经了20年的低迷之后,日本的房地产市场似乎重现曙光。此时,回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机,或许有助于日本不再重蹈覆辙。

奥林匹克景气

1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。

在筹备东京奥运会期间,日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机,东京和日本各地都大兴土木,建设了一批交通基础设施。

其中,令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。1964年10月1日东京奥运前夕,连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营,这是世界条投入商业营运的高速铁路系统。

有数据显示,日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算,约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上的投资记录。

其中,日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元,道路交通设施建设825亿日元,运营费用60亿日元。除此之外的所有投资,都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。

这种投资的比例显示,日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展,从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年,日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。

受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外,东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年,日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%,而1963年1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。

与此同时,日本政府也因循就势修改了《建筑法》,废除了原先“不准修建超过31米高层建筑”的规定。日本从此出现了高级公寓,新大谷饭店、霞关大楼等一批超高层大型建筑群也拔地而起。

从1961年到1963年,日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时,在短短两年之内,日本建成公寓62栋,2191户,价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元,达到1880万日元。

进入80年代,日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球,日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年,日本取代美国成为世界上的债权国。美国人的银行、超市,甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。

然而,当日本人目空一切,认为自己是“世界之王”时,一场危机正在酝酿当中。

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