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专家:好公寓应具有出租和升值双重优势

羊城晚报  作者:陈玉霞   2014-06-13 17:04

[摘要] 去年至今,广州楼市中涌现了大量的商用公寓产品,特别是在外围区域。这些公寓入市门槛都不高,低一点的6000多元/平方米就有成交,高一些的也是1万多元/平方米,总价从二三十万至百万元左右不等,让无数投资初哥初姐竞折腰。很多楼盘,当你想入市并在问及投资回报时,销售人员会游说你,“现在投资已经不看租金回报了

去年至今,广州楼市中涌现了大量的商用公寓产品,特别是在外围区域。这些公寓入市门槛都不高,低一点的6000多元/平方米就有成交,高一些的也是1万多元/平方米,总价从二三十万至百万元左右不等,让无数投资初哥初姐竞折腰。很多楼盘,当你想入市并在问及投资回报时,销售人员会游说你,“现在投资已经不看了,光是看以后的空间就有大把赚了。”

如何理解“不用看”?其实它有两重含义,一是对于手里很有“米”的投资者来说,几十万、上百万元都是小菜一碟,反正他们是一次性付款,没有月供压力,因此无需考虑日后是否需要以租养供,购得的公寓每月能租多少钱,并不是他们要考虑的要素,他们要做的就是扔下这笔钱之后,估算坐等N年后的物业能多少。二是,这套单位出租行情无法确定,连销售人员也不确定这个单位日后能租多少钱,因为房子所在的区域,或许还没发展起来,所以无法确定租赁需求如何。因此,销售人员会看似很豪气并笼统地对买家说“不用看”。

这里要说的是,投资公寓是不是都不用看?答案当然不是。对于投资的初哥初姐、资金实力不是很雄厚的群体而言,不一定初次投资就能找到具有超强能力的物业,此时,对于物业的租金就应该重点考量。其实,市场中有一种公寓,它们不仅能经得起租金考验,同时具有较大的潜力。

2006年,从事外贸生意的姚小姐购买一套好世界的公寓单间,30多平方米,总价不到40万元。收楼后出租该单位,月租金从2500元到2800元、到3000元、到现在的3300元,一直在稳步增长,基本没有出现过物业空档期。马年开始,姚小姐将该单位放售试探行情,开始出价120万元,几天后有买家来问,后来姚小姐反价加了8万元,一样有买家追价。两周后姚小姐收回放盘,因为她觉得还是长线持有更加保值。

在公寓遍地开花的年代,并非所有公寓都能包赚不赔。一些郊区公寓被购入后因无租客而空置三四年,三四年后该区域发展起来,市场供应量增多,导致公寓的幅度远不及预期。这样的情况并不罕见。因此,如果你手里的公寓没有政府规划利好支撑、没有商务、商业氛围支撑、没有品质支撑、没有大品牌商家支撑,哪怕价格再便宜,也要慎重考虑(花钱如流水的“土豪”级买家或可例外)。

好的公寓,应该具有租金和的双重优势。要知道,租金和物业价值是紧密相关的,出租率高、租金高的公寓,说明其整体素质较高,保值、潜力会更大;出租率低的公寓,其潜力也大不到哪里去。

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