[摘要] 东莞有楼盘蓄客3个多月未开盘，业内透露因为开发商资金链紧张，未还清土地使用证抵押贷款而办不了预售证，致使楼盘不能开盘。此外，本周樟木头三宗商住商业用地也惨遭流拍，显现出开发商资金压力大，拿地更谨慎。
这个楼盘开盘难——
业内人士称东莞有开发商对外扩张过猛资金压力加剧 未能及时还清银行贷款
沙田楼盘“利澳花园”因资金链断裂烂尾，楼盘老板6月6日受审表示，后悔没降价卖楼。此事让东莞房企资金链问题再度引发关注。记者发现，东莞有楼盘蓄客3个多月未开盘，业内透露因为开发商资金链紧张，未还清土地使用证抵押贷款而办不了预售证，致使楼盘不能开盘。此外，本周樟木头三宗商住商业用地也惨遭流拍，显现出开发商资金压力大，拿地更谨慎。
业内人士表示，今年楼市冷淡，前5个月过半开发商未完成销售任务，开发商资金链紧张现象初现，特别是部分对外扩张过猛的本土房企面临的资金压力加剧。
有楼盘未还清银行贷款 不能办理预售证
2008年，沙田“利澳花园”开发商因资金链断裂而烂尾，楼盘老板后悔没有降价卖楼。今年楼市冷淡，开发商资金链紧张现象也初现端倪。年初多个已拿到预售证的楼盘因为蓄客不理想而延迟开盘，进入年中阶段，有楼盘却因为资金链紧张，还不清银行贷款而迟迟不能办理预售证。
寮步镇某楼盘蓄客3个多月，却迟迟不开盘。已经认筹的购房者刘先生告诉记者，因为该楼盘长期不开盘，他们几名购房者打算退筹并购买其他楼盘产品。记者了解到，该楼盘蓄客3个月以来，认筹了100多名客户。昨日，记者在东莞住建局网站上查询该楼盘信息，发现该楼盘竟然还没有拿到商品房预售许可证。
一名业内人士告诉记者，一般开发商拿到地后，将土地使用证抵押给银行，将抵押来的资金用于开发建设，等建成即将开卖时，再将土地产权赎回，以办理商品房预售证。该名业内人士透露，由于开发该楼盘的本土开发商近年对外扩张过猛，又遇到今年市场不好，资金被套牢，迟迟未能还清银行抵押贷款，不能拿回土地使用证，因此一直不能办理预售证。
银行内部人士告诉记者，由于今年楼市冷淡，已经陆续有开发商出现资金链极为紧张的情况。“一些去年在外地扩张过猛的开发商，还有在本土开发了许多盘的本土开发商，资金链紧张的情况最明显。”
樟木头三地块流拍 开发商拿地更谨慎
此外，由于资金链紧张，开发商拍地更为谨慎，土地市场日趋冷淡，6月9日，位于樟木头镇樟罗社区的三宗商住商业用地惨遭流拍，今年土地市场再度面临多宗地块流拍的厄运。
东莞中原地产市场研究部相关人士介绍，三宗地块位于樟木头镇中心，地理位置相对优越，但仍然难逃流拍命运。据了解，三宗地块的整体楼面地价处于樟木头的中上游水平，目前樟木头的商铺均价为13000元/㎡，按楼面地价计算虽然存在一定的利润空间，但是体量较大的商业项目更考验后期的开发、运营，存在一定的潜在开发风险，开发商不敢贸然拿下地块。
瑞峰置业市场研究部也表示，近期市场成交乏力，楼市走势不明朗，部分开发商资金链不是很充裕，房企拿地也越加谨慎，拿地的积极性减弱；此外，作为樟木头镇的主要消费群体——深圳客户也开始观望，所以开发商拿地趋于理性。
瑞峰置业市场研究部相关人士分析，自今年4月以来，东莞土地交易市场趋于冷淡，流拍、底价成交现象频现；虽然有多宗优质地块入市，但竞争者减少，竞价次数大幅降低，此外，国内信贷收紧、利率上升等因素也使得开发商资金链偏紧，外拓海外又遇人民币贬值的市场环境下，房企更是以消耗库存，回笼资金为主，拿地意愿不高。
观察：
向外扩张过猛 本地房企资金压力加大
1~5月份，过半开发商未完成销售任务，部分本地中小企业资金链紧张现象更加明显。一名银行内部人士告诉记者，去年楼市火热，部分本土开发商快速扩张，但由于不熟悉外地市场而被套牢，加上今年楼市成交冷淡，资金回笼困难，让这些本土开发商感到雪上加霜。
记者了解到，近年来，随着开发经验的增长和实力的增强，东莞本土开发商中有不少开始对外迅速扩张，如东莞本土开发商富盈地产去年密集在各镇区布局，今年有10个以上楼盘在售，楼盘布局包括常平、厚街、望牛墩、茶山、道滘、石竭、大朗等镇区。而除了在本地的项目外，该房企还在武汉、江苏、重庆、四川、山东、辽宁等地开发项目，项目多，扩张猛，开发商所回笼资金的压力也相当大。据了解，目前，该开发商通过“0首付”等活动进行促销，希望能够快速回笼资金。此外，中惠熙元也热衷于对外的扩张，除东莞外，北京、天津、海南、广州、湖州、阳江等地都可见到该开发商开发的楼盘。另外，光大、鼎峰、联华、中天等多家本土开发商近年来也都陆续向外扩张，在广东肇庆，广西、湖南，甚至远至越南等地开发新的项目。
一名在广西工作的开发商告诉记者，近几年不少东莞的开发商到广西开发项目，但因为不了解当地情况，拍下地块后，迟迟不能动工，或者开发后因为不适应当地市场，销售困难，迟迟不能回笼资金，如在钦州、防城港等地的项目中，不少就处于停滞的状态。
不过并不是每个本土开发商的资金压力都很大，东莞中原策略研究总监车德锐认为，有些本土开发商开发项目求稳，开发速度不快，但是面临的资金压力也比较小。如本土房企广源地产，长期在寮步、大岭山等镇区发展，项目虽然不多，但是每个项目的销售效果都不错，回笼资金也较为理想。
业内：楼市低迷 开发商扩张得悠着点
从去年年底以来，东莞楼市成交一直处于低位徘徊，市场尚未走出调整期。进入传统旺季的5月份，买卖双方仍在博弈，低迷的市场环境更是增加开发商对楼市前景的担忧，拿地意愿也大大下降。
东莞中原地产市场研究部相关人士介绍，淡市下开发商项目出货乏力，资金回笼缓慢，与此同时银行贷款利率的高企，通过海外融资的成本提升，加剧了开发商的资金困局。
而在当前环境下，开发商的市场预期改变，重心在于去库存回笼资金，无暇顾及土地市场，该人士分析表示，市场存在多种变数，诸多不确定因素增加，让即使有资金实力、有快速扩张意愿的开发商也会谨慎入市。
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房天下整理发现，虽然开发商们普遍认为今年的市场情况不如去年，相对较为平稳，但整体来看，石家庄的楼市供应量在大幅上涨。由石家庄房管局的官方信息可知，2014年1-5月份石家庄房地产市场新增供应量215万平米，其中商业住宅项目137万平米，占比63.72%，商业办公项目58万平米，占比26.98%。与去年1-5月相比（供应量新增115.7万平米），同比暴涨了85.83%。
预售证方面，2014年1-5月份石家庄共发放了50个预售证，去年1-5月则一共发放预售证28个，数量上同比上涨了78.57%。
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