[摘要] 石家庄楼市经过多年的发展，市场在不断成熟的过程中，产品意识和品牌意识都在逐步提升，各个区域的市场也在许多明星楼盘的进驻后，有着显著的发展。但是，处于城市发祥地的西城范围，近几年楼市发展的成熟度与速度，均与东部区域有较大的差距。
（原标题：精品楼盘“缺位”西城 如何填补市场空白？）
石家庄楼市经过多年的发展，市场在不断成熟的过程中，产品意识和品牌意识都在逐步提升，各个区域的市场也在许多明星楼盘的进驻后，有着显著的发展。但是，处于城市发祥地的西城范围，近几年楼市发展的成熟度与速度，均与东部区域有较大的差距。在精品楼盘缺位的西城，商业氛围尚未满足区域需求的西城，开发企业该如何去填补市场空白，来满足购房者对于高端住宅的需求？
1讲述：
高端楼盘的选择
今年55岁的叶女士，是石家庄一家事业单位的退休人员。工作和生活一直在桥西区的她，对于桥西区的生活用“安逸”两个字来形容。“周围是高校区，环境相对来说比较单纯，小区附近有超市和公园，随着火车站搬迁之后，公交线路也逐渐多了起来，这样的生活过得很舒适。”叶女士是典型的石家庄人，对桥西区有着浓厚的感情，尽管儿子由于工作需要搬到了裕华区，她仍然坚守在桥西区，享受着熟悉的生活环境给自己带来的安逸。
只是，最近想着换一套大房子的叶女士，遇到了一些麻烦事。“年轻时，居住的是单位给分配的宿舍，2000年左右自己买了商品房，虽说是多层，但是小区并没有景观绿化等配套，社区环境与现在的新建小区有些差距，所以想买一套高档小区的住房，改善一下生活品质。”可是，叶女士在西城范围内寻找房源时，却发现这样的房子并不好找。
“虽然有恒大、西美、鑫界王府等高档楼盘，但是这些楼盘较为分散，距离目前居住地点太远，区域内可选择的精品楼盘有点少。”叶女士略有遗憾地说道。据记者采访中发现，桥西区以及新华区西南板块的大多购房者，都或多或少遇到这样的困惑。习惯于西城的生活环境和节奏，但是却没有过多改善型住宅的选择项，这成为此类改善型需求难以解决的难题。
细数西城区域近几年的楼市发展，除了金正缔景城、春江花月、恒大华府等已经售罄的高端楼盘外，目前在建的高端社区，也只有位于南二环外的西美花城、西二环外的鑫界王府等屈指可数的项目，需求和供给出现了区域内的严重失衡。
2现状：
精品楼盘供不应求商业氛围缺失
而西城区域的市场空白恰恰在于，精品楼盘远远不能满足该区域购房者的实际需求。近几年，随着城中村改造项目逐渐入市，西部区域也开始出现许多大体量的楼盘，然而有业内人士认为，一些大盘的入市，并没有给区域形象带来质的改变。“一个大盘的出现，应该能够改善一个区域的局部环境，对于改善周边环境起到积极影响。”业内资深人士王评田在接受本报记者采访时说道。他认为，一个有影响力的大盘，会对周边区域的小环境起到带动和提升的作用。然而，王评田在长期的市场观察中发现，省会西部区域的许多城中村改造项目，虽然入市已经有一到两年的时间，但是无论是小区的内部环境，还是小区周边包括围挡、绿化等环境，均没有质的改变，这对于大盘操作手来说，不能说不是遗憾。产品理念、配套服务、景观设计、物业服务等在市场竞争中不断提及的要素，在许多大盘中并没有明确的亮点出现，这是市场中大多数西城区域楼盘的通病。
熟知石家庄房地产市场的业内人士清楚，桥西区缺乏明星楼盘，在长安区、新华区作为后起之秀在房地产市场中占据的地位越来越重要时，桥西区仍然处于较为落后的位置。
同时，桥西区商业氛围的缺失，也是区域发展落后的一个现状。在城市综合体遍布市场时，一个具有商业氛围，能够带动人们消费的区域综合体，是桥西区市场的空白点。“桥西的购买场所大多集中在新百商场，社区商业则在益友百货，对于拥有强大购买力的桥西消费者来说，已经不能适应他们的消费需求。”李秀静分析，随着商业综合体的出现，消费者的消费习惯已经从单纯的购物，发展为吃购玩一体化的模式。虽然海悦天地的出现，填补了桥西城市综合体的空白，但对于整个桥西区域来说，商业氛围仍然有待提高。
记者了解，在桥西区的城中村改造规划中，虽然商业、写字楼大量存在于槐安路沿线的振头区域，但是并未形成规模性的商业圈，未能填补桥西区的商业空白。而大多城中村改造项目规划中，并没有明确的区域商业配套，导致该局域居住氛围不浓。
3需求：
高端购买力青睐品牌和精品
“西部区域作为石家庄的老城区，是高校、政府机构和医院的聚集地，相对来说购房者购买实力较为雄厚，虽然稍逊于裕华区，但收入平稳，是桥西区购房者的特征。”石家庄西美房地产开发有限公司营销总监李秀静接受本报记者采访时说道。
李秀静认为，在改善需求中，桥西区的购房人群，大多对品牌开发商有着较高的忠诚度。早些年投入市场的金正缔景城、春江花月等高端社区，在二手房市场中，相较于同区域和地段的楼盘，价格有显著优势，这足以说明区域内购房者对高端住宅的追求和认可。“品牌开发商代表着建筑质量的保障，完善的配套和物业服务，小区的人性化服务以及舒适度能够得到实现。”李秀静认为，桥西区购房者对于品牌开发企业和精品楼盘有着强烈的需求。
——相关阅读——
石家庄自住型需求逐渐释放 多数楼盘价格小幅微涨
4探因：
开发企业能力和水平有待提高
业内人士认为，西城区域是连接西部山前地区与市区的重要通道，西部山前别墅区的高端住宅区域地位已基本奠定，西城区域在满足在交通、配套需求方面应该起到重要作用，西城生活圈应该打造成高端、舒适的地带。
可是，为何西城区域总是与“落后”联系在一起？众多的城中村改造项目为何没能提升西城的品位？
“可以这样说，许多开发企业在市场定位、项目规划时出现偏差，导致只能依靠价格来吸引购房者，对于一个区域的发展和土地价值的开发，没有起到一个负责任开发企业应该达到的水平。”李秀静分析，未能在自身实力范围内开发项目，是多数开发企业的问题所在。
“事实上，许多开发企业并不具备开发大体量住宅项目的能力和经验，在分期开发的推广步骤中，没有明确的规划，产品分层不明确，不仅购房者的居住品质难以提升，导致后期楼盘溢价能力下降，而且对于区域品质提升没有带动作用。”王评田进一步在分析时认为，对社区的规划能力和执行力度不到位，是社区品质没有提升的重要原因。
“对于有责任的开发商而言，应该看到区域内土地的价值所在，分析能够给区域带来什么样的价值，才是对市场负责的表现。”李秀静认为。
而如果仅从市场角度分析，在购房者对于产品品质有着越来越高要求的市场中，提供比同区域楼盘更具有说服力的产品，才能在竞争中取胜。据了解，2013年桥西区城中村改造项目达到19个，如何在大体量的竞争中吸引购房者的注意，甚至将全市购买力转移至西城区域？是开发企业应当思考的问题。
5对策：
找准市场定位
不过，在产品制胜，品牌效应强化的市场中，我们看到一些开发企业已经看到了西城区域的市场空白点，将精品楼盘扎根在西城这片区域。无论是配备20万商业综合体的西美花城，还是做二环内城市别墅的鑫界王府，或是寻找风景院落声音的林荫大院，均已经将品牌意识带入到西城区域，带动了周边区域的发展。
而对于更多的项目来说，如何提升整个区域的居住品质，来满足购房者对于舒适度的需求？
“对于营销团队来说，一定要找准市场定位。将土地的价值点加以利用，在土地价值上赋予适合的产品，在用产品寻找特定的人群。”李秀静认为，精准的市场定位，是在这个成熟的市场中，一个成熟的开发企业应该深思熟虑的事情。而具体到操作层面，无论是外立面的颜色以及建筑设计，产品质量和本身产品的物业和人性化的服务以及商业配套，都是提升项目亮点，提升居住品质的突破点。
“作为负责任的开发企业，要一板一眼地建品质大盘，本着对客户负责任的态度，做好产品细节，将客户的吸引力和注意力转移到这个区域，改变区域内价值洼地的现状。”王评田接受本报记者采访时，语重心长地说道。
本期观察家：
李秀静 石家庄西美房地产开发有限公司营销总监
王评田 业内资深人士
推荐阅读：河北环绕北京的13个县市将使用010区号，这是“京津冀一体化”的又一进展。据《财经》报道，京津冀三地已达成共识，保定将作为"政治副中心"地。受此消息刺激，今日保定本地股批量涨停，宝硕股份、恒天天鹅、风帆股份、巨力索具、凌云股份等多股涨停。
据证券时报了解，青龙管业（002457）2013年4月25日公告在河北省保定市设立全资子公司，项目规划建设用地10万平方米（150亩），项目总投资约为10400万元，整个项目计划建设工期为1年。项目总建筑面积19500平方米，建设年产预应力钢筒混凝土输水管道（PCCP）80km。其中，建设直径Φ1200～3600mm钢筒管生产线2条以及行政办公和生活服务设施。政治副中心的建设将带动基建的大规模建设，公司也将受益。
——相关阅读——
石家庄自住型需求逐渐释放 多数楼盘价格小幅微涨
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
