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柏文喜:互联网金融将颠覆商业地产融资格局

中国房地产网-中国房地产报  作者:李克纯   2014-02-21 16:42

[摘要] 互联网金融的横空出世对传统金融业产生了极大的冲击,而对于融资依赖性很强的商业地产而言,互联网金融所带来的融资格局变化,也将给行业带来新的机遇与挑战。大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受中国房地产报记者专访时指出,互联网金融的发展有助于拉低商业地产融资成本,降低商业地产投融资门槛,有利于商业地产的良

互联网金融的横空出世对传统金融业产生了极大的冲击,而对于融资依赖性很强的商业地产而言,互联网金融所带来的融资格局变化,也将给行业带来新的机遇与挑战。大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受中国房地产报记者专访时指出,互联网金融的发展有助于拉低商业地产融资成本,降低商业地产投融资门槛,有利于商业地产的良性发展。

大中华购物中心联盟主席助理柏文喜

大中华购物中心联盟主席助理柏文喜

中国房地产报:从2013年开始,一方面万科、保利、华远等企业纷纷加码商业地产,另一方面商业地产结构性过剩的言论不断涌现,你怎么看待这种现象?

柏文喜:企业转型做商业地产,一方面是住宅地产受到调控和限购影响,企业在市场压力下追求业绩成长,因此进行了被动转型;二是企业主动进行业务转型,以实现可持续。对开发商来说,就算中国房地产还有十年黄金期,但是十年后呢?有战略眼光的企业开始寻求主动转型,而能产生可持续现金流的商业地产无疑是一个好的选择。

至于商业地产过剩或短缺的说法,都是相对需求而言,因此要用发展的眼光来看。人口聚集速度慢的三四线城市,商业地产过剩的现象可能会出现,但是在一二线城市,包括人口急速增长的新城,商业服务设施还是短缺的。

尽管目前在一二线城市可能也存在非一二级商圈商业租售困难的现象,但以发展的眼光来看,像北京这样的城市,三五年就会形成一个新的商圈,就能够消化掉很多商业体。在这样的城市,行政手段挡不住人流涌进,新增人口会不断聚集,商业地产还是有非常大的发展空间的。但企业要把握好节奏,做早了有可能砸在手里,做晚了机会就被别人抢走了。

中国房地产报:商业地产的核心是什么?对开发商来说,商业地产有哪些新的机遇?

柏文喜:商业地产的核心问题是充足的资金和良好的运营能力,但这两者还有一个前提,即商圈的形成和人口的聚集。如果没有足够的人口,不能形成新的商圈,物业价值就不能凸显出来。要形成商圈也是有规律的,一般先是引入服务于基础消费的超市大卖场,最后引入比较高端的选择性消费业态,比如百货。这就要求企业能够对商圈的选址做出正确判断。

对开发商来说,需要重视针对社区居民基础性和便利性需求的社区商业。过去,开发商常常将底商分割为小商铺进行出售,去化速度快,售价也较为可观,对开发商而言是一个较好的回款机会。而现在的开发商开发的单个小区面积越来越大,社区商业也往往是集中呈现出来,即便这样,商圈定位仍然应以服务社区和区域为宜。

大多数出身于住宅开发的开发商,对于商业地产包括社区商铺的规划大都动机不纯,做配套商业一方面是规划的要求,另一方面往往是为了促销住宅,因此找到机会就希望把商业部分一并卖掉套现,而不倾向于持有经营。这样既不利于商圈的形成,也常常使企业错过了转型社区商业的市场机遇。

除了社区商业,大型购物中心也有自己的市场。目前,大型购物中心大都集中在一二三线城市,但是随着国人消费能力的提高,大型购物中心进入四五线城市只是时间的问题。但这些大型购物中心必须做好客群定位,到了县城、乡镇,不能像都市一样定位高端,要降低身段,仿效欧美国家市镇型购物中心,走中低端路线。

无论社区商业还是四五线大型商业综合体,开发商布局商业地产时都要结合市场需求、研究局部市场,解决好商业地产开发与运营的资金长期安排和开业后的运营能力保障的问题。

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