[摘要] 在房地产市场出现明显的需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡的背景下，一二线城市房价易涨难跌；三四线城市却受困于人口回流与经济实力，呈现供大于求的现象。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现的冲高回落趋势。
（原标题：楼市：分化下持续前行）
在房地产市场出现明显的需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡的背景下，一二线城市房价易涨难跌；三四线城市却受困于人口回流与经济实力，呈现供大于求的现象。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了整体房地产市场已经逐渐出现的冲高回落趋势。
如果对2013年楼市用一个词概括，“分化”或许最为恰当。“一二线城市托人买房，三四线城市请人买房。”尽管只是一字之差，但在“托”与“请”的转换之间，透露的市场行情却大不相同。
中指研究院发布的百城房价数据显示，百城房价自2012年6月以来连续19个月环比上涨。不过，不同城市房价却呈明显分化：一二线城市房价上涨压力依然突出，三四线城市价格继续下行。“从进军三四线城市，到逃回北上广，品牌房企的布局调整反映了当下的市场变化。”某知名房企负责人认为，“深耕一线城市及部分热点二线城市是企业利润及未来发展的保证。”
而在谈及楼市分化的原因时，世联行地产董事长陈劲松认为，其根源在于人口流动、收入分化、产业集聚、服务半径和水准、运输距离等因素。
“双分化”或将加剧
多家机构发布的数据和研究报告显示，2013年我国楼市房价和房企分化趋势明显，2014年这种变化仍将持续。“由于一线城市的供应量不足、需求极大，所以一线城市房价将延续涨势；二线城市则是比较平稳的、缓步增长的趋势；三线城市面临的压力比较大，房价将保持平稳可能不会有增长；而四线城市是一个下降的趋势。”花样年控股集团董事局主席潘军对2014年的楼市行情给出了自己的判断。
对于房企的“分化”趋势，同策咨询研究部总监张宏伟认为，会呈现新格局或将上演“龙争虎斗”。“2013年，销售过百亿元房企军团扩大到71家，较2012年增加18家。房企千亿元军团的扩容与百亿元企业规模的扩大，表明市场集中度进一步提高，房地产企业争夺市场龙头老大地位将更加激烈。”
此外，千亿元与百亿元以上房企的“分化”特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征。“2014年房价涨幅放缓已经成为市场共识。”某机构分析报告指出，随着土地供应的增加，以及差别化调控政策的推进，2014年房地产市场的多项指标增速都将放缓，未来楼市将可能进入“减速”运行的阶段。
中国银行发布的《2014年宏观经济金融展望报告》则指出，由于三四线城市就业和发展机会有限，经济发展不均衡、就业机会不均等的状况很难出现根本性变化。此外，十八届三中会全要求，进一步放宽中小城市户籍限制、严格控制特大城市新增人口，这意味着随着土地改革制度的推进，中小城市的土地供给将大幅增加，房价下跌城市个数可能继续增加。
“差异化”迎来机遇
业内专家认为，“双分化”导致“差异化”。2014年各地的楼市调控政策将会有所不同。“重点一二线城市会依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期。”多位房地产从业者表示，未来三四线城市将迎来大量的农业人口进城，从而衍生出新增住房需求。目前，我国推进新型城镇化也将有助于三四线房地产市场的长远发展，加上差异化调控将利好这些城市的房地产企业。
华远地产董事长任志强近日表示，2014年至少有三个重要因素将会影响房地产市场。
任志强说，如果宏观经济转好，房地产通常会受到打压，一旦GDP增速有所下降，房地产将会被视为重要推动力。对于今年的宏观经济走势，任志强的观点是“不会太好，也不会太差。”因此，房地产市场将不会承受更大的政策压力。
另一条主线是供给。今年多个热点城市加大了土地供应规模，这种趋势将会持续。而实现供给与需求的动态平衡，需要较长的时间。一方面，土地供应后，通常要两三年才能上市形成供应。而在政府垄断供给的局面下，也难以形成更大规模的供应。另一方面，部分城市的住房需求仍十分旺盛。
第三条主线是改革。任志强认为，越市场化，对企业越有利。他提醒2014年将注意力转移到“改革”，而不是紧盯房价，其中主要关注土地制度、户籍制度、城镇化方面的改革。
世茂集团董事局执行董事许世坛近期也宣称，未来5～10年房地产还有很多机会。其理由在于：是城镇化带来的机遇，第二是“十八大”对多个领域的改革。“总体来看，房价上涨仍是2014年的主旋律。”张宏伟认为。“虽然依然在涨，但中国房地产不存在崩盘问题。”全联地产商会负责人表示，其中重要原因就是中国土地供应机制，“不卖地，地方政府难以为继，这是短期内解决不了的。”
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据石家庄市房管局网站公布的官方数据及石家庄房天下数据中心监控结果显示，2014年1月石家庄商品住房备案总数为2292套，占1月份商品房（住宅、商业服务、办公和其他）总成交量3266套的70.18%。环比2013年12月份的2369套小幅下降了3.25%，同比去年同期2013年1月份的2033套，上涨12.74%。
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