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楼市走势逐步开始供大于求 房地产滑入过剩区间

青岛财经日报   2014-01-14 15:08

[摘要] 虽然未来两三年内,房地产还将处于一个高位,但随后它将缓缓下降。到2020年,中国的大多数城市的房价将出现实质性下降。

决定中国楼市走势的一个关键因素—供求关系正在发生微妙变化。

在近日召开的北京大学汇丰商学院论坛上,北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,目前,“供大于求”楼市 的风险正在提升。“以2010年为分水岭,在此之前房地产是供不应求的。”

钟伟说,“2010年之后,政策的调控转而开始抑制需求,随着供给的加大, “整个格局已目前经从供不应求到供求平衡到现在,有越来越明显的证据显示这个市场逐步开始供大于求。”

钟伟称:“2013年春节前后出现了一个爆发性的行情。因为当时的待售面积非常少,市场已经到了拐点。但现在情况不一样,现在待售面积大概将近5亿平方米,足够开发商卖5个月,而正常的待售面积是2.5亿平方米。拿了预售证卖不掉,这就是企业和市场的问题。”

此外,钟伟认为,随着利率市场化的推荐,中国的富人有了更多的投资方式。目前,高杠杆的投机者正在淡出房地产市场,投资性购房也在减少。“以往投资性购买物业占到了市场总量的46%,而现在发现投资性购房的比例仅略高于10%,而且还集中于市区高端住宅项目,改善性需求和刚性需求成为市场的主流。”

钟伟表示,目前,中国已经连续4年出现了高考报名人数下降,对开发商而言,这意味未来首次置业人群也将同比例减少。“虽然未来两三年内,房地产还将处于一个高位,但随后它将缓缓下降。到2020年,中国的大多数城市的房价将出现实质性下降。”

推荐阅读:在市场成交上看,2013年,石家庄市区商业用房上市面积178.2万平方米,成交34万平方米,同比均增长64.4%。虽然上市量和成交量有较大幅度增长,但供需已出现失衡,供求比近5∶1,目前市场商业用房已出现滞销现象,首次出现价格下调趋势,成交均价为11860元/平方米,同比下降16.75%。

近年来,商业用房在省会风生水起,大型综合体遍地开花。业内人士分析,大量的集写字楼、剧场、商贸、娱乐、餐饮等于一体的“都市型综合体”亮相,为市民提供了舒适、方便、快捷空间的同时,也让商业项目逐步饱和。同时,在电子商务的不断挤压下,部分商业用房的“含金量”大幅降低。

反观商品住房,近几年来首次供求比接近1∶1,即市区上市面积358万平方米,成交面积362万平方米。而前两年的市场情况是供过于求。对此,业内人士分析,住宅供求比接近1∶1的特点表明,石家庄市购房需求依然旺盛。

价格方面,2013年,石家庄市新建商品住房成交均价6317元/平方米,同比增长1.5%。市住房局相关负责人分析,2013年,伴随着城镇化发展的快速推进,大量刚性需求不断释放,与此同时,国家对房地产市场调控的进一步落实,投资投机性购房行为受到抑制,商品住房市场成交量价相对合理,没有出现大起大落现象。

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